全球15個城市高房價龐氏騙局或將崩塌，炒房客都找不到接盤俠？

我們多次分析提及，過去十年那些利用高倍槓桿和各類次級貸款的全球炒房客，是在與美聯儲和多家央行進行著對弈和賽跑。儘管許多非剛需的投資者曾經踩准了房價的低點，在某個階段隨著房價的上行實現了財富增值。但長期來看，由於對弈的選手過於強大，全球炒房客可能無法擺脫利率不斷被加碼的「成本荒」。決定他們財富走向的，首先來自美聯儲。

多位分析師預測，美聯儲或將在9月25-26日的FOMC會議上宣布加息25個基點，12月為今年第四次加息的概率已漲至82%。此外，更為鷹派的預測是，這場始於2015年底的美元加息周期或將持續至2020年，美元最終加息次數或將累積達到15次，根據目前已加息的7次，也就是說，未來兩年內，美元或還將加息8次，而美元的最終利率或也將接近於4%的水平。讀者朋友們知道，近期阿根廷、土耳其等多個低外儲高外債市場已陷入貨幣和經濟的困境，全球多個被過度炒作的城市樓市或也正在面臨美元展開的「收割季」。

華爾街日報近期報道，全球多個央行正在進入跟隨美元加息時間。這意味著，全球不少炒房客都將為增加的利率成本所買單。例如，自今年6月以來，印度央行已加息兩次。而跡象表明，印度孟買等城市的樓市或也正在陷入冰凍期。前期過度炒作的風險也正隨著印度央行的加息而釋放。

根據Knight Frank研究公司發布的報告顯示，近五年間的核心城市房價增速榜中，印度以69.7%的增速排名亞太地區第一。據英國諮詢機構牛津經濟研究院（Oxford Economics）的報告顯示，孟買已是全球房價「相對最貴」的城市之一，曾經憑藉40年漲了600倍的房價，也一度吸引了全世界一大批炒房客和地產企業的湧入，就炒房客而言，他們投資印度樓市幾乎沒有任何自住的意向，完全希望房價在躥升之後，獲利了結。

圖片來源AFINGI

然而，現實的情況卻是全球炒房客在孟買積壓的大量房產或陷入二手房的銷售停滯狀態。表面看起來孟買這座城市擁有大量外資企業外派人員，他們也一度被炒房客認為是可接盤者。但是，大多數在孟買的外國人因基礎設施或衛生條件等原因，不願意在此長期定居，往往工作期滿會選擇回國，尷尬的是，在印度有足夠消費力的買家或只有這一固定群體。這意味著，全球炒房客的房屋變現難度或因流動性問題而變大，特別是在印度央行已跟隨美聯儲加息後，在孟買等城市的新購房群體則更為小心翼翼。

不僅是新興市場，發達市場一些城市的樓市風險或也正搖搖欲墜。以亞洲買家近年鍾愛的英國倫敦等城市為例，據房產中介機構Acadata數據，早在今年1月，倫敦房價就創下2009年8月以來的最大跌幅。而根據畢馬威(KPMG)於9月10日發布的經濟展望報告，未來五年內，英國房價增速將逐年放緩。對於英國業主而言，這意味著房價迅猛上漲已經成為一個遙不可及的夢想。畢馬威預計，2023年以前，英國全境的平均房價增速將持續減弱，表明"英國住宅市場可能正進入價格適度增長的新常態"。

圖片來源cnbc

事實上，近年在英國脫歐進程中，英鎊持續貶值以及英國央行在金融危機後的低利率，都拉動了全球不少炒房客豪賭英國房價大漲的信念，英國《泰晤士報》6月曾以《天空才是亞洲投資者在倫敦投資地產的極限》為題報道稱，在此之前的三個月，亞洲買家就在倫敦金融區搶購了價值35億英鎊的地產。房地產諮詢公司第一太平戴維斯公司說，這是2007年第二季度以來的最高數字。值得注意的是，當時這一時間，正是全球房地產市場處於次貸危機爆發前的頂峰。

目前，英國央行已開啟了加息模式，而脫歐帶來的經濟風險已大於英鎊的下跌了，比如目前，德國的法蘭克福、法國巴黎都在覬覦倫敦金融中心的地位，這就不難理解，倫敦房價下跌的原因了。還有一層風險在於，全球炒房客在英國囤積的房屋還正面臨無法脫手變現的困境。如下圖四年來對比顯示，近期大倫敦地區成交量大幅縮水，房價與成交量倒掛。近期多位房主降價數萬英鎊拋售倫敦的房產，但無人問津的情況屢見不鮮。

而在英鎊加息和脫歐經濟風險加劇的同時，英國當地人的居住消費理念也超乎亞洲炒房客的預期。英國決議基金會(Resolution Foundation)近期發布的報告顯示，該國二分之一的百萬富翁在40多歲時仍是租房，三分之一的百萬富翁一直到退休都是租房。也就是說，倫敦樓市剛需嚴重不足，指望賣二手房變現的非自住型投資者，很難真正找到合適的買家而獲利。這與亞洲多個市場90後已成為購房主力群體的現象截然不同。同時表明，倫敦等城市的房價可能將令很多炒房客失望。

事實上，同樣找不到更多樓市「接盤俠」的全球城市還有很多，結合各央行的加息跡象，我們發現，目前，至少15個城市或即將陷入窘境，甚至被全球炒房客推高的房價騙局或也將崩塌，同時，他們也被套牢。這些城市包括新興市場中的，印度的孟買、越南的胡志明市和芽庄市、泰國的清邁、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達；發達市場中的英國的倫敦和曼徹斯特、加拿大的溫哥華和多倫多、澳大利亞的悉尼、墨爾本和阿德萊德、紐西蘭的奧克蘭、美國的西雅圖。（完）

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