荷蘭房屋評估師受壓過高評估樓價

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荷蘭日報Trouw發表文章說，荷蘭的房屋評估師受到來自各方面的壓力，往往過高地評估樓宇的價格。雖然有監管機構，但是，在樓市趨熱的情況下，這種現象難免出現。

文章說，這種壓力來自各個方面，銀行、置業者（消費者）和抵押貸款顧問都這樣向評估師施壓。經紀行VBO Makelaar的Hans van den Heuvel說，目前的評估系統充滿變態的刺激因素，這種情況的確出現很多。

業主聯合會的Hans André de la Porte說，雖然監管機制是存在的，每項評估，都必須得到驗證機構審查和批准，但是，由於某些地方的樓市存在過熱的情況，因此壓力是存在的。

例如來自購房者的壓力，希望能夠評估高一點，那麼他們可以得到的按揭貸款也可能會就提高一點。這種情形是這樣解釋的：假如你作為購房者的開價高於要求的價格，例如一項物業開價30萬，你為了獲得物業，競爭過程中開價32萬，但你能夠借到32萬的貸款嗎？銀行方面開始時著眼於房子開價的價值，32萬的開價就有了2萬的差距。André de la Porte說，假如你堅持需要32萬，那麼將影響跟銀行重新交涉的過程，而房屋的估價就是一個重要的因素。

行業組織人士說，由於樓價的持續上升，因此，很難對房屋的實際價值作出估價。經紀人和評估師組織NVM的主席Ger Jaarsma說，評估師們評估房屋的價值，是根據市場的一般知識，參考附近同類房屋的價值進行的。假如上星期本地區有三所房屋以24萬出售， 這個星期有一位新的買家願意用25萬購置一個同樣的單位，作為評估師可以告訴他，根據歷史記錄，是24萬，但是，如果你願意用25萬入購，或者還有更多人這樣做，那麼，同樣的房屋的價值就是25萬了。這種情況近年出現得很多，評估師的評估，往往實際低於開價。

但是，這樣做的目的，會引發一些問題。當然，如果樓價一直上升，不會有什麼風險，但是，如果樓價下跌，就像2008年一樣，甚至不需要這樣的危機，例如按揭利率上調，也會帶來問題，樓價上升將變得緩慢。房屋的價值還是評估的價值嗎？這將造成置業者資不抵債。假如置業者因為環境的原因需要出售物業，還能得到預期的價值嗎？

經紀行VBO Makelaar的Hans van den Heuvel根據自己的經驗說，的確有很多評估師面臨來自各方的壓力，銀行也在施壓，推銷抵押貸款。

他本人曾經在購買一住宅時候遇到這樣的情況，他收到銀行一份評估師的名單，銀行讓他從這名單中選擇。「這些評估師都會寫下對銀行有利的估價，任何不合作者都會從這個名單上消失。」他說，「我們不時收到來自評估師的投訴，由於不配合銀行的要求，因此沒有了工作。但是，你不會從經理手上接過一份有簽名的稱你不再被邀請作為評估師的信件。這通常是很微妙的。」

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