鄭也夫：中國半個世紀的城市住房史

當下中國，樓市的種種不合理之處，遭致了各個方面的批評。那麼，究竟是哪些因素促成了今天的局面呢？

本文作者——著名社會學家鄭也夫先生，通過對1949年後住房制度變遷的盤點，試圖從住房史的角度回答上邊的問題。

以下系鄭先生對這一問題的系統思考，摘自《城市社會學》一書，中信出版社授權發布。

中國半個世紀的城市住房史

生活中的四大消費衣、食、住、行中，衣和行稍微便宜一點。吃和住在開支上哪個更昂貴，可以有一比。特別有趣的是這兩項消費要是放在城鄉這兩個背景當中對比，更複雜和生動。

我曾經憑直覺以為住更貴，後來經過仔細的計算髮現不一定，我關於住更貴的想法大概是受了住房一次性投入太大的影響。實際上吃是細水長流，雖然每天的開銷看起來微乎其微，但是幾十年加在一塊兒，也是非常可觀的。當時通過計算得到了一個結論，認為吃比住更昂貴。但是再後來仔細算一算髮現事情比我想像的還要複雜，大家如果有興趣也可以算一算。

住房消費的自然史與計劃經濟

我們以今天的價格為標準，以家庭為計算單位，因為住房的消費是以戶為單位的。為了計算的方便我們以兩人為一戶來計算。現在多數是三口之家，為什麼以兩人為一戶計算呢？因為你們小時候的消費是父母支付的，你們的小孩的消費是你支付的，這兩個就抵消了，所以我們完全可以以兩個人的一生為計算單位，都不算孩子。

我們假設飯錢每天8塊錢，一個人一個月算250塊錢，兩個人就是500元錢，乘以12個月，再乘以70年，是42萬。我算的是基本線，通常來說實際上大於或等於42萬。我認為這8塊錢的標準大致符合中型城市的生活。而中型城市的一套住房，假設平均水平是50—60平方米，花不了42萬。

應該得到這樣一個結論，就是通常來說，吃要比住貴。中等城市如此，小城市、鄉村應該更是如此。因為在鄉村蓋房相對便宜，即使你蓋得再好，因為地皮基本上不要錢。在鄉村裡面，吃即使比城市裡便宜一點，也便宜不了多少，遠遠不像住的方面能比城市便宜那麼多。大城市裡地皮的含金量能夠相當於整個住房的50%，尤其在大都市裡。

所以我的看法是，從鄉村到小城市，到中型城市，再到大城市的這個系列譜中，越是靠近鄉村這一端，吃越比住要貴，到了大城市二者開始接近，到了特大城市，如果住在市中心，住在地皮貴的地方，就可能反過來，住比吃貴了。吃住大概應該是這麼一個關係，挺有趣的。

在住房的自然歷史中，這項消費基本上是消費者自己的事。

每個人的愛好、趣味、財力都不一樣，所以在住房的自然歷史中，房子的寬敞程度、建房的質量以及房屋建築的風格等方面，都呈現出巨大的多樣性。是住四合院還是樓房等等，不同的地帶、不同的傳統，都會提供多樣性的選擇。現當代歷史中，計劃經濟的來臨改變了這種狀態，住房不再是自己的事了，在相當一段時間裡成了政府的事。當住房成了政府的事情後，房屋的大小、建房的材料、房屋的樣式和格局，都趨於單一。

計劃經濟的時代對建房的標準加以高度的限定，對貧者和對富者都有制約。地位高的人在計劃經濟推行最極端的時候，大多也不能跟過去大財主似的有那麼寬敞的豪宅。政府要不然就不能提供，而一旦能夠提供了，窮人的房子也沒有以往窮人的房子那麼簡陋，總要到一定水平，政府覺得太差了說不過去。寧可不蓋房，並且實際上很多時候不蓋房了，但是要蓋真的就沒有過於簡陋的。在建房上對貧富都有制約，只取了一個中段，其範本搞得非常單一，只有一種風格，只有少數的幾種規格。

中國半個世紀的城市住房史

1949 年，全國城鎮的住房存量是5.19 億平方米，1949 年到1978 年竣工了5.32 億平方米。這三十年間的建房規模和1949年所繼承下來的大致相仿。這三十年中才蓋了這麼一點房，應該說是微乎其微的。具體來說每年住房投資不足GNP 的1%。一言以蔽之，這三十年是不大建房的時代。和我們前面講的三十年來中國城市化的軌跡接近，重建設，輕消費，勒緊褲腰帶，城市規模不擴大，城市人口的住房也不改善。所以結局是到了1978 年的時候，人均住房面積居然惡化到比1949 年還要小。

1979—1995 年一共竣工了26 億平方米。到1995 年為止，一共有33 億平方米的城鎮住房，其中80% 是1979 年以後建的。這十五六年的投資大約佔GNP 的3%，這是大興土木的一些年。但是整個城市住房在這些年中完全是因襲計劃經濟的舊體制，具體來說就是完全由政府投資、修建、分配、維修和低價出租。舊體制的住房要由政府來投資、修建、分配，收取低廉的租金。住房的分配是全部分配中最重的一項。而低廉的房租遠遠支付不了建房的成本，其差額靠政府的「 暗補」來填平。

什麼叫「暗補」，這個詞挺生動、挺有趣，仔細琢磨有不通的地方。

所謂「補」，自然是政府補給每一個幹部、每一個職工的，但政府哪兒來的錢財與資源？政府是不創造財富的，它所完成的職能只能是把一部分人的錢給另一部分人，實際上就是二次分配。所謂「暗」就是非貨幣，如果是補給另外一些人貨幣，那就成明補了。所以「暗補」就是以非貨幣的方式進行的二次分配。第一次分配沒有分光，其中一部分被政府截流了。長期以來，每個人勞動和工作所應該得的報酬沒有全部發下去，有一部分被截流來建房了。沒有把這個錢給你自己，叫你自己去買房、租房，而由政府來操這份心。不光是住房，還有好多項消費都是政府截流了一筆錢，將這筆錢通過福利而非貨幣方式再次分配下去。

在西方也有一個與之相似的過程，他們多數是以收稅方式進行的。就是說公司把錢先發給你，然後你要向政府交稅。收的稅要做很多事情，包括一些公共事業，比如教育，特別是初級和中級教育，那是義務教育，是要政府花錢的；還有要修建一些公共設施；要有醫療，像北歐一些國家，醫療基本不要錢。自然收入高的人交稅交得多，而稅收是為全體公民提供某些服務的。

我們的過程和西方並不完全一樣，特別是改革開放前更突出。我們不是通過收稅，而是通過原來的企業（幾乎都是公有制企業）的上繳。所以壓根兒就沒有分下去，而不是分完再收稅，截流的資金以福利的方式做二次分配，這就發生了「暗補」現象。「暗補」當然主要是在城市。「暗補」的覆蓋面曾經非常之寬，城市的糧油菜、煤氣、公共汽車的月票、公園的門票、自來水費、房租，通通是非常廉價的，按這種價格，提供方都是要破產的，是政府做了補貼。

如果不做這樣的補貼，你是不可能這麼便宜就買到一噸水和公共汽車的車票的。國家把這個錢注入提供這些服務和這些商品的部門中去，使得這個部門能平衡，使得我們能夠廉價地買到，這叫「暗補」。

「暗補」有兩大弊端。第一大弊端是「暗補」在實行過程中最終一定是厚此薄彼的，一定不會將一碗水端平的。而其中最突出的、最顯示出不公正的就是住房。房屋在相當長一段時間內是稀缺資源，有的人分到了一套房，有的人沒有分到；有的人分到了一套大的，有的人分到了一套不大的。按現在北京的情況來說，要是分到較大的房子，能值五六十萬元人民幣。

而房租每月才幾十元。經過這樣一個「暗補」，沒有分到房的人和分到房的人的真實的收入差距將是巨大的。60萬元一套房子相當於每月增加多少工資是一件很難計算的事，因為這裡有一個本息的問題，反正無論如何60萬元也要相當於每月多得幾千元，至於是2000 元、3000元還是4000元，要一個精算師才能算清楚。

而在低收入的時代每個人的工資在相當長的時間內是低於1000 元的，後來也就1000多一點。每月一個人比另一個人多了一兩千元，就相當於多了100%，200%，乃至更多。

為什麼要「暗補」，為什麼不把該發的錢都發下來，彼此兩清？不服氣就談談你的工資是否少了，別的事免談，親兄弟明算賬，把工資非常清楚地全部發下去，沒有其他福利。

為什麼不這樣？為什麼要在工資上顯示出大家差距並不大，長官的收入比你多幾十塊錢，微乎其微，而在「暗補」這裡呈現出很大的差異？

我認為這是管理者的一種牌坊心理，就是在形式工資上他不願意呈現出太大的差別。如果他不追求牌坊，就可以按傳統社會的規矩，就是有人收入很高，同時有人收入很低。無論是用銀子來計算，還是後來其他時代的貨幣來計算，哪個時代都是一樣有貨幣收入上的差距的。但是因為它追求了這樣一種理想，在現實中又不能完全追求到，於是為了掩蓋不平等就搞了這麼一個障眼法。

用「暗補」的方式取代了真實的價格，就使社會失去了商品的價值信號。這是「暗補」的第二大弊端。其嚴重性並不比第一弊端小。價格本身是一大信息，這個信息反饋給了市場，反饋給了消費者和供應者。供應者知道這個東西價格高了，短缺了，就會轉行來生產它。而消費者知道這個東西貴，就會珍惜和節約它。這個信號提供的是極其重要的信息，能使社會上的資源得到優化處理。而「暗補」遮蓋了這個信號。

比如一噸水，是1 毛2 一噸，還有很多東西曾經在政府的補貼下，價格非常扭曲，這樣就造成一個誤導，大家因為水才1 毛2 一噸，認為水是最不值錢的，是取之不盡的，水和空氣差不多，可以隨便使用。我再舉一個例子，如果是1毛2買一噸木材，當然實際上是比這個貴的，但是有政府的補貼嘛，補貼林業局，使得1毛2買一噸木材得以成為現實。那你看吧，很多材料，如鋼材、塑料，都不做了，都用木材來代替。大家就蓋純木頭的房子，太便宜了。三年之內中國林業資源會全部用光。

為什麼呢？因為社會上所有人都失去了一個價值信號。一個東西短缺了就應該貴，但我們的情況是東西短缺了卻不貴。所以「暗補」使社會喪失了必要的信息。

我們在1979—1995 年之間是如此，到今天這個趨勢還沒有停下來，都在大興土木，蓋了很多房子。1978 年就開始改革了，而住房的改革嚴重滯後，住房改革失去了最佳的改革時機。1979 年改革開始時，我們社會各個階層的人住房都是非常短缺，接近於從一張白紙開始。那時如果我們制定一個合理的住房政策，改革非常易行。

但不幸的是，在我們已蓋了大批的房子，並以廉價的方式分配給一些人，而另外一些人還沒有房子的時候，說是住房要改革了。這就面臨著一種非常複雜的狀況，恰恰是從1979 年一直到1999 年這個期間分配的住房本身就並不公正，那麼怎麼在這個基礎上進行改革呢？怎麼在這個基礎上制定一種比較公正的分配方案呢？這就很難了，很難讓人們服氣，很難把這碗水端平。

一句話：住房改革失去了最佳時機。實際上住房改革說了好多年了，聲音最大的是前幾年的一次，後果也是最滑稽的。各個部門的管理者認準這次真的要房改了，以後再也沒有福利分房了。於是在雷聲很大的情況下，都想方設法弄到一筆資金，大肆建了一批和分了一批，其數量可能空前絕後。

租房與售房

有兩個概念應該區分一下，一個是住房的自有率；一個是住房的私有率。這兩個概念是不一樣的，我們的城市住房在相當長時間內是屬於國有的，屬於房管局或者屬於單位。

後來我們認為這種情況不正常，應該私有化，而後又發現這個概念和自有是不一樣的。自有屬於私有，但私有並不一定屬於自有。一個人居住的房子可以是公有的；可以是自有的，即產權屬於自己並且自己居住；也可以是私有但非自有的，即屬於房產主的房子。

在全世界範圍內自有率是一個重要的指標。我們這些年來也很注意提倡住房的自有，即居住者把它買下來。社會上自有率達到相當的份額肯定是一件很重要的、很有意義的事情。有句老話叫「有恆產者有恆心」，房子是一筆定產，有了這個恆產，會使得佔有它的人有恆心，不同於流寇。這樣的人如果比重比較大，會間接地促進社會的安定。這是從大的社會秩序與氛圍上來說。從微觀方面看，如果房子的自有率比較高，會對房子比較愛惜，把房子的使用、維修很當一回事。

下面簡單介紹一下世界範圍內自有率的情況，我揀少數幾個國家，大家如果關心的話，可以從原資料了解更多國家的情況。

儘管自有率達到一定程度對社會有很多積極功能，但是這個事情還有另一面，租房也是有其必要性的，租房也應該成為人們住房的一種選擇。因為有些人的工作性質決定了他的流動性很強，他會頻繁地從一個城市遷移到另一個城市，他的這種工作性質或者說他的這種性格，決定了買房對他來說是不上算的，不便利的。

除此之外，還有另外一個群體，即沒有固定工作的人，他們找不到貸款，沒有這麼多錢來買房，只有被迫選擇租房。還有低收入的人，他沒有更多的選擇，他只有出非常少量的錢來租一間房子住。所以我們提倡、推行、促進自有率，這是事物的一個方面，是有積極作用的。但是一定要兩條腿走路，一方面提高自有率，另一方面租房仍然是社會上重要的選擇方式之一，而在這個問題上我們出現了一些偏差。我再提供租房的一些數據供大家參考。

開羅這個大城市的租房佔全體市民的59%，印度的德里佔了37%，首爾租房的佔了59%，東京佔了53%，布達佩斯佔了45%，倫敦佔了40%，漢堡77%，慕尼黑79%，斯德哥爾摩66%，聖保羅35%。由以上這些看到，這些大城市租房的比重仍然是不低的，有些高於50%，有些雖然低於50%，也達到35%，超過1/3 了。這就是說租房在這些城市裡顯然是住房的最重要的選擇之一，絕對不可以小瞧。

另外我們在剛才的自有率里和租房的比重上會發現一個微妙的、非常有趣的事，我給大家挑出來看一看。

匈牙利的住房的自有率達到80%，匈牙利的租房率應該是20%，而匈牙利的最大城市布達佩斯的租房率佔45%。就是說布達佩斯的租房率大大高於匈牙利的平均租房率。另一個是日本，它的自有率是61%，日本的租房比重應該是39%，而東京租房的比重是53%。英國自有率是66%，那麼全英國的租房率應該是34%，而倫敦的租房率是40%。這說明了在大城市裡租房的比重通常高於全國平均水平。

這是我們在學習城市社會學時應該特別記取的，租房在大城市中是一項特別重要的住房手段選擇。

推動售房的手段

政府將推動售房作為改革的重要內容之一，已經持續了十幾年了，這無疑是正確的。雖然我認為不要忽視租房，但是贊同鼓勵買房的政策。這樣，第一，政府可以獲得資金，可以用來做很多事情；第二，政府應該脫鉤，這是手段之一。所以這些年售房一直是大政方針之一。

推動售房應該說有四種手段：低價；產權；提租；遺產稅。

第一，低價。你已經住上這個房子了，政府也沒有別的辦法，但是希望你買。買了以後，多少能回收一點資金，把價格定得高了，和成本相符合，你可能就沒有那麼多錢，也不願意買。因為反正你住著，又不能轟你走，所以低價售房，拿出房子現有價值的一定比例，比如20%，甚至10% 你就可以買。這樣當然能夠刺激住房者去購房。我始終反對低價售房，很多地方的管理者在相當長的時間內瘋狂地低價售房，他們的根據是房子在住戶手裡，每月只能收取非常低廉的房租，連維修的費用都不夠。賣給他，由他來維修，單位和政府多少能有一些數額不算太少的錢，這比政府背著這個包袱強多了。

我認為這樣廉價地用幾萬塊錢就把一套住房賣給住戶的做法有兩大弊端。一是國有資產的流失。房子原來雖然是個人住的，但是說到底還是國有資產，國有資產不可以這樣輕率地流失。我們現在國有資產肯定是短缺，改革需要資金，把住房的資產迅速地私有化了，政府只回收了個零頭，以後政府手裡就沒有錢了。政府應該尋找一個合適的手段賣一個好價錢，拿這個錢可以做很多需要大筆資金的公益事業。第二個弊端是不公正。

不論在哪個年代，20世紀80年代初期、中期、末期，90年代，能夠分到房的人在當時來說是上算的，沒有分到房的人是不上算的。因為種種原因有的人分到了房，有的人沒有分到房。這之中存在著一定程度的不公正的。分到房的人在這之前一直是用低房租住著，很合適；然後又說凡是分到房的人可以買，沒有分到房子的人是不能買的，這樣第二步他們又可以用非常低廉的價錢買。他們以前用低價錢租房，而後又用低價錢買房，而沒有房的人先是沒有房住，而後別人買自己又不能買。

原來就有一個不公正，現在又推出了第二個不公正。這不是馬太效應嗎？合適的人進一步得利，不合適的人進一步吃虧。我反對低價售房，也反對為低價售房辯護的根據。要找一個合適的、聰明的辦法來推動住房，不要這麼輕率地就把住房用低價賣出去。

那麼用什麼方法呢？就是我下面說的三個辦法。一個是賣產權，以比較高的價錢出售，拿出錢就買到了產權，日後可以合法地出售或出租，不然就只有自己居住的權利。另一個辦法是大幅度地提高房租，使他覺得租不如買，因為我們過去建房的價格和房租顯然是不相符合的。應該大幅度地提高房租，用這個槓桿來推動買房，應該把房租提高到買房和租房相互平衡的程度。讓不同的人做不同的選擇，有的人覺得買房更合適，有的人覺得租房更合適。

除此之外，我要強調的是繼承權和遺產稅，迄今為止還很少被研究者和管理者強調。什麼叫繼承權和遺產稅？遺產稅就是說一個人經過一生的努力賺取和積累了一筆財產，在他去世以後不能全額地歸屬他的後代，這筆財產的大部分將以遺產稅的方式轉移到國家手裡，他的子女只能繼承到不大的百分比。繼承的比例取決於財產的多少，財產越多，繼承的百分比越低。

如果你有一兩萬塊錢，可能你的子女可以繼承50% 以上。如果你有1000 萬乃至幾個億，你的子女大概只能繼承百分之幾，這就是遺產稅。與遺產稅相對應的是繼承權，你只有這個繼承權，你沒有全部的繼承權。與遺產稅配套的還有一個小的稅種，就是贈予稅。

道高一尺，魔高一丈，有了遺產稅，有人就在活著的時候把財產以贈予的方式轉移、過戶給孩子和親戚。贈予稅意味著你贈東西是要交稅的。你想在閉眼之前把財產給轉移了是不可能的。我這裡所說的贈予的東西都是乾淨的，不是貪污得來的，也不是偷的或搶的，完全是勤勞所得，子女卻只能得到百分之幾。

那麼住房呢？很多人住的是公房，如果他暫時不願意買就算了。這房子還可以存在50 年，而他的壽命只有20 年、30 年了。一個人的錢都是他掙來的，完全屬於他自己的，不屬於政府，在西方他死後尚且要把它的百分之幾十交給國家。

何況這是公房，這房子的產權屬於國家，不屬於個人，怎麼可以死後接著由兒子住呢？哪有這個道理啊。一句話，當房子姓公的時候，住戶死後100% 地回收，已經成人的後代沒有繼續居住的權利。你要想把房子轉讓給孩子，趕緊把它買下來。買下來以後，雖然我們有遺產稅，至少還有相當一部分份額可以歸你的孩子。如果想刺激買房的話，可以將房子作為特殊遺產處理，比較大的份額，比如70% 歸子女，子女只交一點稅，甚至不交稅。

為什麼要建立遺產稅？

我補充說明一下。遺產稅的宗旨是使上一代人間的差距不要遺留給下一代，能夠使下一代站在同一起跑線上競爭。所以儘管你的父輩勤勞致富賺了一大筆錢，也仍然不可以將比較大的份額傳給孩子，這是西方人建立起來的一種非常好的制度。

我曾經看到過西方一些億萬富翁寫的自傳，他們很願意遵守這個制度，他們認為大筆的錢財到了孩子手裡只能把孩子搞壞，他們希望孩子去自立和奮鬥。勤勞致富賺的錢尚且還要大部分交給政府，那麼如果是政府分給你的住房，這房子姓公，在你去世的時候，這房子當然應該回收。

建立遺產稅制度要有一個前提，就是公民的財產必須有透明度，必須是有案可查的。必須在建立遺產稅之前就建立一個財產申報制度，公民的財產都是一清二楚的。我們國家近年來也提出建立遺產稅和贈予稅。我曾經在天則研究所聽一個國家稅務局的官員講中國的稅制改革。

聽後我提出了幾個問題，就是遺產稅和贈予稅我們已經從媒體上看到，但是沒有看到細則，到底具體要建立什麼樣的制度？多大的份額要上交？哪一年實行？特別是我們現在還沒有建立財產的檢查制度，我們依據什麼來收遺產稅呢？因為我們是小範圍的報告會，他很坦率地說，現在根本就沒有考慮哪年推行，只是鑒於國外有這樣一個很健康的制度，中國老是空缺，顯得我們的法律很落後，不名譽。

遺產稅就是處於這樣一個階段。我認為遺產稅是一個非常有益的制度，它不僅像上面所說的那樣可以使父輩造成的差距減小，在下一代重新開始，還對中國的房改有很大的幫助。特別是就現狀來說，有的人有多套住房，有的人沒有住房。貫徹遺產稅至少可以將以前極不公正的分配方式所導致的財產的不均等，隨著上一代的自然淘汰，而極大地減少。

我們完全可以通過很多改革，通過很多制度，弱化那些曾經不太公正的分配結果。每代人隨著父輩的離去都應該重新洗牌，完全不發生洗牌就有可能老張家越來越闊，死後給孩子留下一兩個億。這個情況是非常不妙的，對他的後代和社會財富的優化都沒有好處。在住房方面這是一種非常不健康的東西，應該靠一種制度來抑制它。

我們拉您進「周海濱微說」交流群。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！