《2018財富報告》權威發布，全球100豪宅市場大數據透露投資機遇中國頂豪動態166期

摘要

Knight Frank財富報告旨在檢驗和評價財富相關行業的全球風向。其內容會涉及具體地區市場，用經濟數據分析現狀、預測前景，以幫助讀者鑒別與理解區域投資機會。

《2018年財富報告》跟蹤了全球52個國家和地區的富豪，深入分析了全球超級富豪人數的增長情況和投資狀況。根據 Wealth-X 提供的數據，2017年超級富豪（資產凈值達5,000萬美元或以上的人士）數量在2017年大幅增長，增長率高達10%。目前，全球超級富豪總人數達到12.973萬人，總財產達26.4萬億美元。報告探討了全球100豪宅市場的樓價表現，全球財富分布、態度調查以及《城市財富指數》。

本文將聚焦於城市財富指數、各地區豪宅相對價值、全球最具潛力地區以及全球房地產投資熱點這四大主題為您解讀《2018年財富報告》，洞察全球投資新風向。

報告中涵蓋國際豪宅指數(PIRI 100)。該指數追蹤全球100座頂級城市和二手房市場（包括亞太區的20個地區）的豪宅價格變動情況。

國際豪宅指數表現

2017年全球豪宅樓價平均僅上升了2.1%，對比2016年升幅為1.4%。這反映了雖然去年政治局勢緊張，但沒有削弱全球經濟增長。

國際豪宅指數追蹤的100個市場中，去年三分之二的市場豪宅樓價維持不變或上升。11個市場的豪宅樓價錄得雙位數的增長。

廣州在排名榜領先，豪宅樓價按年上升27%，但其他內地一線城市的樓價增幅亦放緩。上海和北京的豪宅分別僅錄得超過9%和7%的升幅。

儘管嚴謹的樓市調控措施，首爾（樓價上升13.2%）和香港（樓價上升7.3%）的豪宅持續表現強勁。香港的豪宅市場表現尤其特出，由2016年在排名榜的38位上升至2017年的17位。

各地區表現

與中國其他一線城市房價穩定的趨勢不同，廣州雖連續出台降溫措施，仍在2017年的國際豪宅指數100中躍居第一，其豪宅價格逼近北京和上海。澳大拉西亞因降溫措施增長有所放緩，卻仍是全球表現最強勁的地區。該地區對豪宅的強烈需求狀況仍在持續，悉尼豪宅存量稀缺，排名依然領先於墨爾本。」

廣州

中國城市佔了國際豪宅指數前20名中的四個位置。廣州名列首位顯示，由於中國內地實行因城施策，廣州在相對較寬鬆的限購政策下，購買需求非常強勁。超級富豪追捧豪宅以儲存他們財富，特別是作為對抗通脹的方法和其中一個主要的投資。

國際豪宅指數前20名

縱觀全球國際豪宅排名歐盟國家也成為熱點國家之一（見文末附錄），塞普勒斯在國際豪宅指數中排名第41位。

塞普勒斯在PIRI排名前50位，2017年躍升至第41位，成為了外國投資者的新興歐洲聚集地。許多由政府主導的有吸引力的一系列政策以及歐盟最低的企業稅率等對這一上漲都起到了推動作用。塞普勒斯經濟在過去三年中呈現了顯著的增長，是歐盟內經濟發展最快的國家之一。其中一些擁有優越稅收制度以及美好生活環境極具里程碑意義的項目，已經吸引了大量高凈值的外國投資者湧入，選擇塞普勒斯成為他們的家庭和企業的第二家園。

馬來西亞

而受益於中國「一帶一路「倡議興起的沿線東南亞國家馬來西亞也逐漸凸顯其優勢，有更多投資者看重該地區。

馬來西亞地處經濟走廊沿線的戰略位置，將繼續受益於中國的「一帶一路」政策。此外，馬來西亞當前為全球地產市場提供極佳的投資機會，租金收益及資本增長均在新興市場中排名居前，加上政府針對投資者出台的一系列友好政策實現了新一輪企業投資，所有這些進一步推動了馬來西亞的經濟增長達到新高度。伴隨著房產價格低和持續的投資機會，精明的投資者正迅速搶佔馬來西亞住宅地產市場。

更昂貴的豪宅

100萬美元可購買的豪宅面積（平方米）

在全球房地產市場100萬美元可在全球20座主要城市中購得多少平方米豪宅？（下方表格列出豪宅單價最貴的10大城市）。

PIRI Pagoda指數榜單常客依舊在榜：去年的前四大城市——摩納哥、香港、紐約和倫敦仍名列前茅。

摩納哥豪宅價格已連續第十一年為全球最高，一百萬美元在摩納哥僅能購買16平方米的豪宅。而香港和紐約佔第二和第三位，一百萬美元分別可購買22和25平方米的豪宅。上海和北京分別排第九位和第十一位。一百萬美元分別可購買54和66平方米豪宅。

100萬美元在全球可購買的豪宅面積

豪宅價值預期變化

展望未來，預計香港2018年豪宅平均樓價按年上升7-8%，增幅為全球第二，僅落後於第一位巴黎的9%年度增幅。

由於美國、中國、加拿大和英國的利率或將上漲，並且歐洲央行開始縮減其量化寬鬆政策，經濟刺激政策松解的過程將開始加速。不過，儘管這些變化將帶來更為緊縮的貨幣政策，借款人仍然可以在2018年獲批相當低的借貸利率。由於市場對未來利率以及售價上漲存在擔憂，投資者或將儘快完成交易並且在一定程度上希望房地產能名副其實地成為應對通脹的強大對沖工具。」

附錄：

此外公布了奢侈品投資指數(KFLII)榜單。榜單收錄了截至2017年第四季度末的12個月內，價值上漲7%的十類奢侈品資產。

2017年末，高居指數榜榜首的是藝術品：一年之中價值飆升21%，表現格外搶眼*。此前數年內，藝術品一直落後於其他資產類別，如古董車和葡萄酒。但去年萊昂納多·達·芬奇的《救世主》(Salvator Mundi)拍出了4.5億美元的天價，打破此前2.71億美元的藝術品成交額記錄，標誌著藝術品市場的回歸。

萊昂納多·達·芬奇的《救世主》(Salvator Mundi)

名列奢侈品投資指數榜首的葡萄酒，今年亦表現不俗，實現了兩位數增長（11%）**。勃艮第葡萄酒的表現證實了「物以稀為貴」：來自亞洲和中東的需求繼續推高售價，令其保持強勁增長。

指數中還有其他一些資產類別，2017年也實現了創記錄交易：

在古董車市場，F1車手斯特林·莫斯(Stirling Moss)曾經的座駕——1956年款阿斯頓·馬丁DBR1以2,250萬美元的天價拍出，打破英國品牌車的成交記錄。

男演員保羅·紐曼(Paul Newman)的勞力士迪通拿(Rolex Daytona)腕錶以1,780萬美元的天價售出，而當時的指導價為100萬美元。

香港珠寶商周大福豪擲5.53億港幣購入一顆59.6克拉的艷彩粉紅鑽「粉紅之星」，刷新了鑽石或單件珠寶的成交記錄。

一套四張極為稀有的16或17世紀中國黃花梨木椅以530萬英鎊高價為一位亞洲買家購得。這套椅子預估價為20萬英鎊。

2017年奢侈品投資價格平均上漲7%；與此同時，部分市場的豪宅交易也表現活躍。在同時期內，悉尼豪宅價格增幅達11%，超越奢侈品價格增幅，而香港的增幅與之持平。藝術品在奢侈品投資指數中表現亮眼，而買家也需要將購得的藝術品安置在一個足夠豪華的展示空間內。因此，新購入的收藏品或藝術大師作品往往也伴隨著房產投資需求。」

比較資產

根據《財富報告》態度調查的結果，將葡萄酒、珠寶、手錶或古董車納入投資組合範疇的亞洲富豪為28%，低於37%的全球平均水平；而40%的澳大拉西亞受訪者表示了肯定態度。在亞洲和澳大拉西亞這兩大區域中，回答「是」的比例最高的是澳大利亞受訪者，比例為41%；香港受訪者以40%緊隨其後；紐西蘭以34%位列第三；馬來西亞和新加坡的比例均為33%，並列第四。

受邀對奢侈品投資的五大動因按重要程度排序時，澳大利亞、印度、紐西蘭、新加坡和韓國受訪者均將「享受擁有的樂趣」列在第一位；而在中國內地、中國香港、馬來西亞和菲律賓，最重要的則是「追求資本增值」；在所有地區的受訪者中，只有新加坡和印度受訪者不將「提高社會地位」排在最末。

奢侈品投資決策背後的動因排名

腳註：

* 藝術品市場研究（AMR）數據

** 萊坊葡萄酒標杆指數，由葡萄酒交易平台Wine Owners編纂

中國頂豪動態

LUXURY REAL ESTATE

美亨投資創辦於2008年，是一家專註於豪界研究、整合奢界資源、城市文化演繹、全球資產配置的專業機構。美亨投資每個事業部是追求卓越而專註的專業縱深研究團隊。 我們總結了2018年的深市特徵：表靜內涌、階級加固年、產業大爆炸、依然整購年、國際營銷年、長租飛躍年、灣區指導年、人居本質年、藝術地產元年、商辦公寓破題年。

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