房價繼續上漲，難道我們這次看空樓市又踩錯了？

文 / 華商韜略 趙建勛

雖然「堅決遏制房價」的口號喊得響亮，調控政策也層層加碼，可國內樓市非但沒降溫，很多城市竟然又漲價了。

國家統計局最新發布的數據顯示，8月份，70個大中城市中，南京、北京的新房價格持平，僅廈門1個城市環比下跌，其餘67個城市全部環比上漲，上漲城市比7月份還多了2個。67城市當中，漲幅超過1%的多達49個，較7月增加10個。至於二手房價格，下跌的也只是廈門、上海兩地，其餘均環比上漲。

而且一二三線城市的房價漲幅都有擴大跡象。據測算，4個一線城市新房價格環比上漲0.3%，漲幅比7月略微擴大0.1個百分點；31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，漲幅比7月擴大0.2個百分點；35個三線城市新房價格環比上漲2.0%，漲幅比7月擴大0.5個百分點。

房價上漲較快的多集中在二三線熱點城市，無錫、徐州、北海、西安的新房價格環比上漲超3%，14個城市漲幅在2-3%，29個城市在1-2%之間。

14個熱點城市新房環比上漲

隨著8月份房價數據的出台，這一輪從2015年就開始的樓市上漲已經持續了39個月，繼續刷新著中國房地產歷史上漲周期最長歷史。

房價繼續上漲的同時，商品房銷售面積也再創新高。1-8月份，全國商品房銷售面積突破10億平方米，創下了歷史同期記錄。1-8月商品房銷售額89396億元，也比去年同期多出了逾1萬億元。

銷售走高帶動庫存繼續走低。8月末，商品房待售面積5.39億平方米，比7月末減少555萬平方米，其中，住宅待售面積減少423萬平方米。庫存數據連續超過4年出現下調，已跌至51個月最低。

此前，隨著棚改貨幣化被暫時叫停，很多人將其看作是樓市下行的一個信號，尤其是要警惕三四線城市。可從國家統計局的數據看，三四線城市正在繼續成為房價上漲最集中的區域。

開發商的半年報也顯示，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標，萬科、旭輝、龍湖、融創等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

旭輝地產加大了二線、強三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲備金額佔比近四成。它還不斷開拓「環滬都市圈」、環渤海等周邊區域，新進入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

綠地控股則重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目，上半年累計獲取項目60個。

安居客房產研究院的監測數據顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，這一操作背後的邏輯是抓住機遇、分散風險，在企業規模化擴張的內需驅動下，地域擴張很快從一二線蔓延到三四線城市。

數據還顯示，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%，增速比1-7月份提高4.3個百分點；土地成交價款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個百分點。

也就是說，開發商對土地購置的需求仍在上升，對樓市發展似乎繼續抱樂觀態度。

雖然一些行業人士認為房地產市場的熱度已近「觸頂」，可很多專家也認為，下半年房地產市場的增長態勢及房價上漲態勢基本上不會有多少改變，改變的只是增幅而已。在中美貿易摩擦加劇、經濟下行風險上升的情況下，熱絡的房地產市場對經濟保增長依然不可或缺。

不過，有一些跡象仍值得投資者高度關注。

這幾天，樓市之前很火爆的廣州、南京、太原以及合肥都出現了土地流拍的情況，二季度全國300個城市流拍率達7%，一線城市流拍率更是高達17%。而在全國範圍，土地流拍已經接近了800宗，其中主要分布在二三四線城市，二線流拍154宗，三四線更是流拍了629宗，土地賣不掉在一些地區已經成為現實。

這其中一個重要原因是開發商沒錢了。房地產行業是去槓桿的重要目標，大量地產商尤其是中小地產商出現了資金斷流問題。很多開發商被迫採取狂打折、送豪車等促銷手段吸引買家，加快資金回籠。

甚至有開發商推出了首付只要5%並多年分期付款的激勵措施，以便繞開旨在驅逐房地產投機者的更高首付門檻。

2019年第一季度，房地產行業將要迎來的創紀錄的230億美元債務到期洪峰。這意味著，未來一年土地流拍的情況或將進一步惡化，更多想拿地的開發商發現自己心有餘而力不足，很多中小地產商也就此消失。

雖然房價仍在上漲，可對於投資者來說，必須搞清楚的幾個問題是，如果土地降溫，樓市能否繼續保持高溫？三四線城市尤其是那些人口不斷流出的城市，漲價去庫存的效果能維持多久呢？如果經濟繼續下行，收入增長繼續放緩，失業情況擴大，支撐高房價的基礎還會存在嗎？

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圖片均來自網路

識風雲人物，讀韜略傳奇。

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