美的置業赴港上市：成長潛力突顯，財務狀況穩健

5月31日，美的置業控股有限公司（以下簡稱「美的置業」）向港交所遞交了IPO招股書，申請主板上市。這一消息傳開立即引來市場關注。最近在「新股潮」下，「獨角獸」頻頻破發，其實值得打新的並不多。另一方面，持續調控影響下，房地產預期一直不好，那麼這隻有望下半年上市的地產企業究竟值不值關注呢？

上面圖表所示，2018年上市的正榮地產和弘陽地產，上市後至今分別上漲34.2%和22.5%，遠遠跑贏大盤。根據克而瑞2018年1-8月房企合約銷售排名，正榮銷售846.2億元為21名，而美的置業銷售531億元為34名，屬於同一梯隊，因此上市後的表現是非常值得期待的。

如今對房地產企業評估最重要的兩個維度：1、成長潛力；2、債務風險。下文就分別梳理美的置業這兩方面的發展情況。

一、豐厚土儲支撐千億成長

很多投資者只知道主營電器業務的美的集團（000333.SZ），驚訝於原來美的置業原來也是一家知名地產，而且根據克爾瑞的數據，今年1-8月銷售額排名位居行業34名。2004年成立開始，美的置業藉助「美的」品牌建立的良好品牌形象在地產行業深耕，經過十多年的積累，目前已形成較大規模。

招股書顯示，進入2016年後，美的置業業績就形成放量增長態勢，2017年的合約銷售達到507億，複合增長率達到113.7%。根據克而瑞數據顯示，2018年1-8月的美的置業的合約銷售達到531億，增速接近78%，目前看來美的置業今年項目銷售和去化的情況十分理想。這個成長速度在目前市場環境是優於同行的，按如此速度預計今年合約銷售規模有望達到700-800億。

而美的置業提出到2020年要達到千億銷售規模，這個成長空間對投資者來說是有吸引的，但是要維持這個速度核心在土地儲備。土地儲備是美的置業的生命線，有充足的土儲將成為企業的競爭優勢。

二、穩健現金流帶動高速成長

隨著調控將向三四線深化，過去的政策有意限制資金過度流入地產行業，整體房企融資環境趨緊。因此市場在對美的置業評估時，償債因素在投資決策的權重會提升，下面內容將對美的置業的債務及融資情況進行梳理。

其實回顧2017年，由於過去土地供給一直收緊，到了2017年供給有所增加，整個行業集中進行了補充土地庫存，所以有實力拿地的企業在這一年普遍負債都有一個提升。

如截至到2017年末，中國恆大的凈負債率上升到183.7%，融創也達到202.1%，但其實這部分企業增速保持較高，依靠銷售回款是能覆蓋掉短期的債務。隨著利潤結轉的增多，企業的凈負債率會快速下降。

因此房企的負債情況不能一概而論，對於凈負債率的超過100%或者比率有所上升的房企，投資者也不必過對此形成「恐慌」。在對公司債務風險評估時需要從兩個方面：1、公司所處的發展周期是否支撐其債務發展；2、公司持續的現金流維持平穩。

大土儲優勢，補充土儲。在地產企業的銀行貸款中，最主要是開發貸，因此公司的債務會隨著土儲增加而增加。

小結：

伴隨著政策帶來的不確定性，當時市場正是對快速周轉模式的內房企業背負較大槓桿表現擔憂，整體內房股板塊陷入低迷。而我們發現地產板塊的新股其實能走出跑贏大盤的收益。美的置業如今正處於同樣的轉折期，其高速增長是其一大投資亮點，而這同樣也帶來了財務指標上的失真。文章通過對美的現金流情況梳理髮現，美的置業目前資金流較為穩健，債務及償債風險可控。

除此之外，美的的品牌和強大的股東背景，對於投資者意味著大大降低了如今新股發行的風險，總體而言，美的置業是值得期待且安全性高的打新標的。

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