投資美國房產已經在國內高凈值家庭非常普遍，對於首次嘗試投資的家庭來說，有一些必須了解的策略，海悅家在如下三個方面做了總結。

從投資收益談策略

在美國投資房產，投資收益包含兩個增值因素：A—房產自身增值，B—租金收益。

從兩者占所有收益比重不同，有兩種情況：

• A>B：屬增值性投資
• A<B：屬出租型投資

位置選擇得好，增值型投資的收益要遠大於出租型投資的收益。在美國華人聚集生活的城市，通常都是房產增值收益較高的城市。

但並不意味著增值性投資要好於出租型投資。投資和風險是成正比的，如果位置和時機選擇得不好，選在了房價高點買入，也可能導致整體投資收益虧損。

出租型投資的區域通常房價不會太高，像德州一些城市，奧斯汀、達拉斯、休斯頓投資門檻都不高，租金回報率相對較高，收益比較穩定。

由於租金的數據是能夠從市場獲取的，是已知的，而房價的漲跌是需要經驗判斷，是未知的，因此我們得出一個結論：增值型投資相對比較激進，出租型投資比較保守。

對於華人投資者來說，不盲目跟風，了解美國房產市場規律，順應經濟周期和房價周期，選擇適合自己的投資，才是明智的。

從房價談策略

據Zillow數據，截止到2018年7月底，全美房屋中位價$21.8萬（約￥150萬）。

這個數值聽起來不高，但美國房產價格也有明顯的區域特徵，東西兩岸房價偏高，中部地區房價偏低。華人買家比較青睞的區域，紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖、波士頓都是房價遠遠高於全美中位價的城市。

下面列舉幾個華人較多的美國城市的房價：

和國內一樣，美國房價的高低差距較大，$20萬、$50萬、$100萬、$200萬都可以選擇不同的房子投資。

例如$20萬可以在德州的大城市購房用於出租，屬上文提到的出租型投資。

$100萬就可以在東西兩岸選擇一些學區較好的城市，屬增值型的投資。

美國選房的策略

在美國選房需要參考的因素很多，如房屋類型、位置、面積、社區、交通、配套設施、學區、治安等，那麼如何挑選呢？

關於位置

好的位置非常重要，這是所有投資者都有的共識。然而什麼樣的位置算是好位置？

好的位置通常有以下的特點：

• 評分高的學區
• 社區安全，鄰里相處和諧
• 靠近大公司、著名大學
• 周邊配套設施完善
• 交通便利

以上這些都是有關位置的優勢。有些買家有自身獨特的偏好，如華人/白人較多的社區、有海景或湖景、有超大泳池，或者私密性要高等要求，綜合考慮即可。

這裡需要提醒的是，雖然交通便利很重要，但不要選擇繁華路段，尤其是高速路口的房子，會給孩子安全帶來較大風險。

位於加州洛杉磯的海景房

關於房子

房子本身也非常重要，房子選得好，出租出售都會比較容易，益於投資。

通常搶手的房子有以下的特點：

• 以獨棟別墅為多
• 有3-4個卧室(和衛浴)
• 格局合理，公共空間充足
• 外觀和裝修傳統簡單，避免太特別的裝飾
• 房屋保養得當，沒有質量問題
• 沒有未處理的產權問題

這裡需要說明的有3點：

1.獨棟是美國人比較喜歡的房型，還有土地升值帶來的收益是投資者不能忽視的。另外房子的面積、格局要適合家庭生活，不要太大或者太小。

2.房子的外觀和裝修傳統簡單就好，太過特別的裝飾會給出租出售帶來難度。如巴洛克風格的裝修，就無法讓大多數人接受。

造型獨特的房子

巴洛克風格的起居室

3.美國房子的房齡較長，幾十年房齡的房子很多，偶爾也會遇到超過百年的。在美國，不必因為房齡長就立刻放棄房子，重要的是了解房屋本身的質量。

以上就是海悅家要介紹的三大策略，如果您對美國房產感興趣的話歡迎聯繫海悅家美國置業顧問。

本文由海悅家原創，轉載需註明，並附原文鏈接。

數據來源：海悅家資料庫，Zillow

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