二環兩豪宅遭遇維權，華潤崑崙域給出退房通道

時隔10年，北京的地產市場再次聽到了集中「退房」這一需求，而且是知名的內城豪宅—崑崙域、中國璽，其背後的開發商為知名央企華潤、招商蛇口。

9月19日晚，華潤崑崙域項目給出官方回復，除了十一項整改措施之外，設立退房通道。而就在當天早上，中國璽的業主們在招商局大廈外提出抗議，要求退房和賠償。

華潤·崑崙域：外立面石材被替換為仿磚塗料

無論是招商·中國璽，還是華潤·崑崙域在市場上都有著較強的代表性。它們都是2015年「地王潮」的前驅，也是這一批高價地中第一批入市的項目。曾經有開發商對其售價有著高達12~14萬元/平方米的預期，然而由於北京出台強力調控政策，使得最終其入市價格分別被鎖定在7.9萬元/平方米和9.5萬元/平方米。

雖然其房價並未達到預期，不過作為北京2016年第一批突破「8萬元」限價隱形紅線的項目，這對「異母同胞」的兄弟依然是那一年北京豪宅市場上最耀眼的明星。誰也沒有想到在交房前夕，兩項目會雙雙被業主維權。

其中華潤·崑崙域項目業主維權的主要焦點集中在外立面材料的變更上。9月8日、9日在距離交房日期還有大約 20 天時，華潤置地邀請業主們進場參觀。在這次驗房過程中，有業主發現其產品有與之前買房時宣傳材料不符的地方，其中尤以外立面材料的變化為最。

「在業主不知情的情況下外立面由宣傳時的石材外立面被換成了仿磚塗料。」一位華潤·崑崙域的業主向36氪表示，「外立面材料變更，直接關係到居住品質，從磚變塗料，其每平米成本降低了數千元。」

為此，崑崙域業主於9月13日組織了一輪維權行動，超過 150 名崑崙域業主聚集在東二環的華潤大廈前，要求跟開發商領導交涉整改或退房方案。9月14日至17日，華潤置地連續組織四場業主溝通會，張大為、蔣智生作為華潤北京大區的一把手和二把手親自出面溝通。據參與談判的業主透露，他們向兩位北京大區負責人提出兩類要求：一是整改，二是退房。

「我們對整改的核心訴求就是提高品質，我花了這麼多錢買這個房子，是希望能夠買到相應的品質，但開發商給出的方案只是小修小補，跟我們的訴求完全不一樣。」一位崑崙域業主表示。

9月19日晚，崑崙域項目在其官方公眾號上發布了詳細的整改方案，包括為客戶加裝新風系統等11項優化方案及補充說明，並同意在法律框架下為客戶提供退房通道。

據悉，崑崙域目前售出的均為高層，因此這一整改方案涉及四棟高層，一共 328 戶業主。據業內一名造價師初步測算，華潤提供的整改方案整體估計花費三四千萬元。其中，空調加裝新風系統每家3-5萬元；地上大堂整改每個約100萬元以內，共約800萬元；地下大堂整改共計近四百萬元；此外還有綠化升級的花費。

9月20日，業主代表向36氪表示：「外立面從手工磚變成仿磚塗料，體現在房價上的差價每平米約幾千元，一套房就是幾十萬的價差，華潤僅以每戶加裝3-5萬元的新風空調來作為補償，價差太大。此外，華潤提出的整改方案涉及的問題較多，但是方案並沒有一個詳細的時間表。9月30日能否保證按宣傳效果交房？如果業主不接受整改，退房賠償方案在哪？這些都沒有給出一個明確答覆。」

而對於退房賠償方面，雙方的分歧更大。業主認為華潤是違約行為在先，存在虛假宣傳和品質欺詐，應該按照房款的三倍退款。而華潤方面則認為自己不是違約，但是同意以業主個人名義退房，在返還房款的基礎上支付一定資金成本（按照一年期貸款基準利率計算）。

招商·中國璽：測繪面積尚未上報住建委

而在同一區域內的另一項目——招商·中國璽，業主的維權焦點則主要集中在面積問題上。目前困擾其業主的主要問題有電梯、大堂面積縮水，以及由於面積測繪所帶來的補繳房款問題。

事實上，在今年 5 月初，就有業主發現項目的電梯和大堂面積縮水的問題。而在7 月 31 日收房前夕，中國璽 2 號樓的 200 位業主都收到了「入伙繳費通知單」，要求補交因套內面積增加所產生的房價差額，款項在 26 萬元至 29 萬元不等。

一位業主向36氪表示：「以 147㎡的戶型為例，建築面積幾乎沒有增加，但套內實測面積卻增加了2.5㎡，業主需要按照套內單價11萬元/㎡ 的價格補差價。而 166㎡ 戶型的建築面積減少了 4㎡，套內實測面積卻只減少了0.5㎡，按照套內面積只能退5萬元/㎡左右的差價。」

不過，按照業內人士的說法，收房時建築面積出現不超過 3% 的差額屬於正常範圍，中國璽的面積差也正好卡在了3% 在紅線內，所以項目方並不違規。但是在建築面積變化不大的情況下，套內面積出現了浮動，業主們認為招商地產「涉嫌測繪面積虛增」，從而引發了業主的不滿。

由於專業測繪公司並不接受個人測繪委託，業主所提供的僅為裝修公司測量的參考數據。「裝修公司測試的結果是：147㎡ 的戶型，實測套內面積只有 95㎡ ； 166㎡ 的戶型，實測套內面積只有 105㎡ ，這樣來算得房率還不到65%。」一位業主表示，「我們就面積問題致函詢問過市住建委，建委的回復中顯示，中國璽項目尚未在住建委辦理房產實測繪成功備案。」

9月19日，中國璽的業主們聚集在國貿招商局大廈樓下，統一穿白T恤，舉條幅表達對項目「涉嫌測繪面積虛增」的不滿。當天，一位中國璽項目的客服經理出面協調此事，不過並未給出具體答覆，只是反覆向業主強調：「公司也要協商各個埠，現在還沒有具體的書面回復。將在下周四、周五替大家約領導。」 最終雙方並沒有達成一致意見。

截至9月20日發稿時，事件仍未取得進展。

昔日「地王」質量風險在增長

2015年1月，招商蛇口、華潤置地、九龍倉、平安不動產四家聯合體以總價 86.9 億元、將近 50% 的溢價率拿下這兩宗位置相鄰的亞林西地塊。其樓面地價分別達 3.73 萬元 /㎡、4.97 萬元 /㎡。這兩塊地，最後分別成了現在的中國璽和崑崙域，其中崑崙域由華潤置地操盤，中國璽由招商地產操盤。而它們僅僅是2015年北京土地市場上出讓的第一批「地王」級地塊。

曾經，由於地塊位置和土地屬性的優越，這些「地王」們無不為開發商們所垂涎，只有最有實力的開發商，甚至是企業聯合體才有可能在競爭激烈的北京土地市場上分得這樣一份優質的蛋糕。但是在今天的政策環境之下，這些昔日高價拿地的項目都不得不面對現實：付出了高昂的土地成本，但是卻不得不調低對項目的預期。

比如華潤·崑崙域，華潤方面對該項目的定位是華潤的頂尖產品，是全國最高端三個項目之一。在作者獲得的一份規劃文件中，2016年4月崑崙域的投決會和董事會對項目的均價預估卻分別為 8.4 萬元 /㎡ 和 8.7 萬元 /㎡ 。這一預期要低於其2017 年 8 月份 9.5 萬元 /㎡ 的開盤價。

對此，一位要求匿名的業內人士對作者表示，「出現這樣的反差，可能有兩種情況，第一種情況是因為政府 當時有8 萬元/平方米的隱形限價紅線，因此崑崙域把預期和標準均有所降低。但實際單位價格調整後，華潤沒有改變標準。第二種可能性是，實際規定的標準並不低，但在項目實施過程當中有所折扣。」

「未來，項目品質的下降現象可能不僅僅限於上述兩個項目。」該人士向36氪表示，「當年高價拿地的企業，在如今強調控的市場環境下，都不得不面臨『預期下調』、『成本增加』這樣的問題。崑崙域和中國璽這樣的項目僅僅是矛盾爆發的開始。」

令人感到唏噓的是，曾經政府一紙「四環內再無新房供應」，讓以相對低廉價格買到了這些內城絕版豪宅的「幸運兒們」暗自竊喜。但時至今日，他們的內心卻並無勝算。

站在西鐵營村的十字路口，三條路通向三個不同的樓盤，往西是「城市品質」崑崙域，往北是「絕版頂豪」中國璽，往南則是一片回遷房。

三個路口，三種境遇，但當年，他們都曾站在這個十字路口，歡天喜地……

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