上海寧請注意！一不小心你的首付款可能就要泡湯啦！
說起來真是倒霉透了！
一個朋友無比憤怒地說起她正在經歷的糟心事兒... ...
人吶！運氣差的時候真的是擋也擋不住啊！長這麼大一直都是人生贏家，沒想到這次栽在"房事"上。
好房上海第01期《買房科技樹》
字數 | 2702；閱讀 | 5min
作者 | 樹先生
樹先生這位朋友是上海人，年中置換三房，本來未來幸福生活的輪廓在她眼中那麼清晰。然而... ...意外的事情來的總是猝不及防，花了兩個月看中的房子，付了500萬首付款，結果現在過戶過不了！
原因竟是房東把她付的首付款挪作他用了。
房東是從商的，最近由於資金周轉不靈，便挪用了原本用來還清房子貸款的首付，用於自己的生意上了，沒想到資金沒有預期的那麼快回籠，而這套房子還有貸款未結清，房東目前只能四處湊錢還貸款，否則不能過戶。
鄰居現在相當於面臨"錢房兩空"的兩難境地：
一是，首付款被房東挪用，錢暫時要不回來；二是，房東的這套房子貸款並未結清，房子何時才能順利過戶遙遙無期……
她現在糾結是走司法程序來解決，還是繼續等房東湊錢。
樹先生告訴她，發生這樣的事兒，究其原因是買賣房子過程中沒有做資金監管。因為在上海，資金監管並不是必須做的，所以實際房產交易過程中，做資金監管的人很少。
其實這個鄰居遇到的這個事兒並非個例，類似這樣的新聞報道也是屢見不鮮的，網上一搜一大把，有被偽造的房產證騙去大額首付的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產權的房東……..
圖源：來自網路
圖源：來自網路
其實，實際房產交易過程中如果採用資金監管，類似這樣的遭遇是可以避免的。
資金監管是什麼？
資金監管，是指買賣雙方的交易資金不直接通過中介公司，由房地產主管部門和銀行在銀行開立資金監管專用賬戶，該賬戶屬於銀行，當購房人在規定期限內過戶後，該資金被划到原業主賬戶下，也就是說買賣雙方都要在監管銀行開設賬戶。
簡單來說，做"資金監管"就像買房賣房時用了"支付寶"一樣，貨不到不付款，同理，不"過戶"不給錢。
為何要做資金監管？
過去很多二手房交易風險都發生在"付款"這個環節，房東急用錢，急著出國、還貸款……首付慌忙不迭打地到他賬戶上，最後發現房子被抵押或者乾脆就是假冒房東，收完首付一跑了之。
● 做資金監管的好處：
對買家而言
一是防止房東挪用首付款。因為如果房東的房子有抵押，想用買家的首付款解除抵押，房東可能會將買方的資金挪作他用，導致房子不能如約解除抵押，導致無法順利過戶；通過資金監管，可以規避這種風險，資金由第三方監管，過戶後才會將房款劃給房東，確保了錢款的安全。
二是防止房東一房多賣。在"一房多賣"的糾紛中，先簽合同不一定就能取得房屋產權，只有最先完成不動產登記的購房者才能最終取得房屋產權。如果先簽了合同交了預付款，卻被別人搶先過戶，購房者最多只能要求房主退款並承當違約責任，嚴重的還有可能走訴訟程序。如果做了資金監管，則可以直接由開戶銀行將監管資金劃轉給購房者。
對房東而言
防止買家拖欠房款。二手房交易中，有的買家會要求先過戶，再付款，如果賣家同意了這樣的要求，先過戶，房屋產權轉移到買家手裡，而買家並沒有支付剩餘房款的話，房東就會"錢、房兩失"。採用資金監管能確保房東的正當利益，避免買家中斷交易的風險。
資金監管也是把雙刃劍？任何事物都有兩面性，所以資金監管也並非大家想像中那麼完美。
那麼做資金監管有什麼弊端呢？
一是，資金監管是有時間周期的，這對於買賣雙方都是一種時間成本；
二是，資金監管會導致錢款到賬時間延長，會影響急需資金置換房子的賣家。
總體來看，雖然資金監管有不完美的地方，但不做資金監管風險更大，所以，樹先生建議在二手房交易中，條件允許下盡量採用資金監管。
如何做資金監管？
目前很多城市二手房交易都強制推行資金監管，例如北京和深圳，而上海是採用自願原則的，如果買賣雙方都同意資金監管的話，交易中心有專門的窗口可辦理，具體流程如下：
● 資金監管的方式
上海市的資金監管機構是房地產交易理有限公司。
目前可做資金監管的銀行有中國銀行，交通銀行，上海銀行，中國工商銀行、中國農業銀行、上海農商銀行、上海浦東發展銀行、中國建設銀行、興業銀行、中信銀行，客戶可以在上述銀行中自由選擇資金監管銀行。
● 資金監管的流程
√ 交易雙方簽訂買賣合同及資金監管協議
√ 客戶方首付款存入資金監管賬戶
√ 交易雙方到交易中心辦理交易
√ 交易中心完成過戶，銀行憑《上海市不動產交易稅收登記綜合預收件單》（俗稱收件收據）將貸款劃轉至資金監管賬戶
√ 領取產證與《不動產登記證明》
√ 監管資金劃付至業主的賬戶
上海為何沒普及資金監管？
據樹先生了解，上海未普及資金監管，主要有這幾個原因：
1、知曉度不高，且自願選擇。在上海，二手房交易中是否資金監管是自願選擇的，不是必須的，如果買賣雙方都同意資金監管，則可採取走資金監管流程。並且大家對資金監管的知曉度不高，很多購房者在到達房地產交易中心後，才知道有這項服務，而在此之前，首付款都已經付給賣方，若選擇銀行貸款資金監管，又要重新走銀行貸款審批流程，費時費力。因此，大多數購房者都選擇了放棄。
2、房東不願意。上海房產交易市場，選擇資金監管的人很少，普遍的房東都不願意接受資金監管，因為資金監管錢款到賬時間會延長，尤其是在市場火爆的時候，置換房東等不起這個時間，比如2016年3月的時候，房價是上午一個價，下午一個價，這種情況下走資金監管，你的購房成本會上漲10——20%。
3、房屋信息流通且透明。上海中介門店數量高達一萬兩千多家，上海有204個板塊，平均到每個板塊，也有六七十家中介門店，而二手房在市場上是流通的，信息也是透明的，一般情況下，房東幾乎沒有空子可以鑽。
4、上海的房產交易流程比較規範。在上海的房地產交易中，客戶付錢之前都會看到從交易中心拉取的產調，房子的全部信息都很清晰明白，上海也是一個很有效率的城市，資金監管的周期時間太長了，這個監管時間周期是作用雙方的，所以一般的客戶和房東都不選擇資金監管。
5、特殊情況採取資金監管。一般只有遇到有問題的房子（比如多個抵押、銀行查封，資不抵債等）才會選擇資金監管。
那麼在上海沒有強制資金監管的情況下，樹先生給購房者幾點建議：
第一，要了解清楚上海二手房交易的詳細購房流程，上海的流程如下：
第二，盡量與房東協商資金監管，目前的市場是買方市場，買方有更多的主動權，所以可以與房東去洽談資金監管事宜，這樣交易起來更放心，與其風險來臨時多方籌謀，不如提前規避風險、防患於未然。
第三， 選擇正規的中介公司以及平台，不要為了省中介費而自己私下與房東交易。通過中介交易二手房的時候，房產證是放在中介那裡保管的，直到交易結束，這期間房東是沒有產證的，房東沒有產證的情況下是無法收其他人的購房款的，如果擔心房東補辦產證而一房多賣，可以把網簽先做掉。
第四，重視產權調查。產權調查是在交易中心裡做的，會在交易之前把這套房子的所有信息，包括房子的面積，地址，貸款的情況，抵押的情況，是否有異常等全部調查出來，也是在交易之前做一個安全的防備。
本文僅代表作者觀點，不代表平安城科立場
