取消商品房預售制？港股地產股血流成河，市值一天蒸發逾636億港元，大型房企忙轉型

9月21日晚間，一條關於取消預售制的文件就像一枚重磅炸彈在業內炸開了鍋。由於A股今日因中秋節休市，香港的中資地產股首當其衝，截至收盤，恒生中國內地地產股全面下跌，市值一天蒸發逾636億港元。

港股地產股今日全面受挫，市值蒸發逾636億港元

9月21日晚間，坊間傳出一份文件《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱「通知」）稱，建議降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

受此消息影響，今日港股開市後，恒生中國內地地產股全線下跌。截至收盤，碧桂園跌幅為5.57%，世茂房地產跌5.22%，華潤置地跌4.83%，中國恆大跌3.55%，地產股總市值一天蒸發逾636億港元。

這到底是一份怎樣的文件，引起地產業如此大的震蕩。

商品房預售制將取消？住建部闢謠

根據《通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬定了「關於商品房預售許可事項調整的材料」，建議降低預售制度帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施限售，材料將於9月25日上報住房城鄉建設部，也即明日上報。

附件2內容顯示，商品預售制度可能存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。

據不完全統計，2017年全省資金鏈斷裂類矛盾總數61宗，其中2016年轉存數28宗，2017年新增數33宗，2017年全省資金鏈斷裂矛盾化解44宗，結餘17宗。矛盾化解率72.1%。

為了解決預售制所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的「窗口期」，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度。

但隨後廣東省房協相關人士表示，該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。

「商品房預售制度」伴隨了中國房地產已經有25年之久，預售制度促進了中國房地產市場的爆發，因為首先它加快了房企資金周轉，房企拿地蓋樓，可能只是蓋了幾層就可以申請辦理預售證，開盤賣房回籠資金，開發商利用這些錢再去買更多的地，建更多的樓，有效加大了住房供給，推動了城市化進程。

然而，儘管預售制發展到今天已經弊端重重，但從上述文件來看，相關政策馬上實施可能性不大。一方面，房地產企業融資周期將大幅變長，一旦遇到市場變動，更加容易出現資金鏈斷裂；另一方面，可能會出現階段性供應「休克」，相應矛盾會集中爆發，影響社會穩定。

如上所述，預售制度一旦取消，將會直接影響房企周轉速度，高周轉模式就此終結，這也將帶來房地產行業的全面洗牌。房企們在今年的中報業績會上，對樓市未來的決策似乎都達成了一個共識：加快資金回籠，謹慎買地。

恆大造車又有大動作，「地產+」成本輪房企多元化主要特徵

尋求房地產開發之外的多元發展，也正成為房企逃不開的宿命。

9月23日晚間，中國恆大（0333.HK）和廣匯寶信（01293.HK）發布公告，恆大集團與孫廣信、廣彙集團9月21日簽訂投資協議，雙方同意在汽車銷售、能源、物流、地產等領域開展全面戰略合作，充分發揮雙方的資源優勢進行資源整合。

根據協議稱，廣匯控股股東孫廣信承諾自協議簽署日起7個工作日內，促成廣匯控股股東以外的現有廣彙集團股東（即出讓方）向恆大集團轉讓廣彙集團合計23.865%股權，作價為人民幣66.8億元，恆大集團亦以78.1億元向廣彙集團增資。增資後，恆大集團持有廣彙集團合共40.964%股權，成為其第二大股東，此次交易總代價為人民幣144.9億元，恆大集團以分期方式支付。

公開資料顯示，廣彙集團主要從事能源、汽車銷售、物流及房地產業務。截至2016年及2017年12月31日止兩個財政年度，稅後凈利潤分別為39.88億元、39.43億元。廣彙集團在A股擁有3家上市公司，分別為廣匯汽車、廣匯能源、廣匯物流，另有在港上市的廣匯寶信系，廣匯汽車控股子公司。

資料顯示，廣匯汽車是目前國內第一大汽車經銷商集團，截止2017年12月31日，廣彙集團的銷售網點達到800個，覆蓋28個省、自治區及直轄市，包括737家4S店，其中超豪華、豪華品牌店面近200家，中高端品牌500餘家，經銷57個乘用車品牌，員工超過5萬人。

此前恆大集團旗下的恆大健康以67.47億港元收購香港時穎公司100%股權，間接獲得Smart King公司45%的股權，成為Faraday Future(簡稱FF)公司第一大股東，此次入股廣彙集團，被認為是在汽車生產之外的再度布局。廣匯寶信今日盤中大漲逾40%，截至收盤，漲幅為16.32%，報2.78港元，總市值為78.9億港元。

不止恆大在汽車領域的布局，今年以來，從城市更新、長租公寓、商業地產、到文旅，娛樂、教育，房企產業鏈的內涵，在不斷豐富，加入者更是涵蓋了大中小型房企。轉型，似乎成了房地產企業逃不過的宿命。

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