2018上半年上市房企財務健康榜單TOP50

編者按：本文來自微信公眾號「和訊房產」（ID：hexunhouse），作者： 苗雪艷，36氪經授權轉載

從某種程度上來看，房地產行業是一場「槓桿遊戲」。歷來血淋淋的鮮活案例都說明了一個道理：當槓桿支點被貪婪的規模之戰撬折，又無錢還債的時候，也預示著這家企業「至暗時刻「到來了。

因此，財務健康恆久遠，房企才能永流傳，這是亘古不變的道理。而在金融去槓桿背景下，財務指標也往往反映了房企的抗風險能力。這也是為何房企CFO這個角色越來越重要的原因之一。

和訊房產獨家發布的《2018上半年上市房企財務健康榜單TOP50》顯示，今年上半年，財務健康方面，龍頭房企中海和萬科表現最優，恆大主動降負債效果顯著。此外，千億房企、准千億房企以及正在沖千億的房企，出於規模的訴求明顯在加大槓桿。

此次排行榜演算法，對一個公司財務健康程度的評估，我們採用對各分項排名計分，加總後得到這個公司的綜合得分，再根據綜合得分進行排名，分數越高，名次越靠前。各分項數據維度涵蓋凈資產負債率、有息負債規模環比增速（較2017年底）、現金覆蓋比率。

對於主流房企的篩選標準，我們綜合考慮了三大因素，作為篩選進入榜單房企的基本條件：第一，2017年克而瑞房企銷售榜單前100名；第二，整體上市房企；第三，相關指標可以通過公開信息渠道獲得。

萬科和中海財務最健康

恆大降負債效果顯著

不再以規模至上為目標的龍頭房企，開始把「安全管控」放在首位。表現在財務上，就是主動去槓桿降負債，將負債指標控制在合理安全水平內，同時充裕的現金流能夠完全覆蓋債務。

根據榜單顯示，2018上半年，中海和萬科的財務表現最為健康，綜合排名分別為第一、第二名。

從具體指標來看，僅凈資產負債率這一單項指標，中海和萬科在50強中，就佔據了前兩名的位置；現金覆蓋比率中，中海高達16.38，萬科為2.8，一般情況下，1以上表示當前貨幣資金可以覆蓋一年內的債務還款，表明風險較小，若考慮利息，1.5以上最為穩妥，若以此為參考，中海和萬科的短期償債能力可以說是非常好了，尤其是中海。

因此，儘管中海和萬科在有息負債規模環比增速這一單項維度指標中，處於TOP50的中間水平，但由於前兩個指標維度表現不俗，中海和萬科的總分值依舊很高，是當之無愧的「財務健康王」。

上半年，也有不少房企「主動降負債」，龍頭房企中恆大降負債效果顯著。降負效果體現在去年上半年還清了1129億永續債，節省了大量利息支出，保證了毛利率及凈利率穩步上升。榜單中，恆大有息負債規模環比增速也降低了8個多點的百分點。其實，這主要得益於恆大戰略轉型中提到的，將此前「規模型」的發展模式轉變為「規模+效益型」，將「高負債、高槓桿、低成本、高周轉」的經營模式轉向「低負債、低槓桿、低成本、高周轉」。

克而瑞研究中心指出，房企降負債效果顯著，這些一般都是前期已經儲備較多資源的企業，土地儲備豐富，較高的槓桿率意味著風險，也不符合投資者的利益訴求。

從目前態勢來看，下半年以及更久遠的未來，財務健康、安全依舊是龍頭房企的主要目標。

恆大提出「未來土地儲備會維持在3億平方米左右的區間，每年大約下降5%」的目標，通過土地的適當減幅來加快負債的轉型，使公司負債率儘快達到合理水平；萬科也在「收斂聚焦」，郁亮更是直言「6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障」；已把「安全」掛在嘴邊的融創，下半年準備把降負債作為一項重點工作來抓，且在2018中期業績會上表示要「嚴控投資，多看少動」。

有規模訴求的中小型房企加大槓桿

根據榜單顯示，千億房企、准千億房企以及明確表示要衝千億的房企，「財務綜合分」明顯排在後段位，這說明在沖規模的擴張需求下，有訴求的房企在不同程度地加大槓桿。

比如，「後千億時代」的旭輝、新城控股、泰禾，以及正在沖千億的陽光城、融信集團、禹州集團、金科集團、首開股份、中駿集團、弘陽集團、藍光發展、佳兆業、寶龍地產、雅居樂、首創置業、正榮集團、富力地產等在榜單中的排名都在25名以後。

值得關注的是，中小型房企加大槓桿的表現，與此前和訊房產獨家發布的《2018上半年上市房企成長潛力榜單TOP50》所提到的，「中間陣營增長迅猛，加速規模化仍是近期追求的目標」步調相一致。

不過，需要注意的是，這類型的企業在衝量過程中，更要注意合理運用槓桿，保持負債與貨幣資金的平衡，控制好凈資產負債率，否則可能面臨高負債前行的壓力。比如，榮盛就被指出為了千億版圖，激進拿地，從而債務也在逐步擴大，為了融資股權質押一度逼近警戒線。

當然，也有規模擴張中的房企開始注意控負債的問題。比如，泰禾在去年完成從百億到千億規模的突破後，明顯提高了「去槓桿」的風險管控意識。泰禾上半年業績亮點之一是凈負債率大降超100多個百分點。不過，相較於泰禾有息負債規模環比增速這一項的相對較高打分，凈負債率這一項在榜單中的分值仍低於同行，現金覆蓋比率也小於1，因此，降槓桿、控負債將仍是泰禾接下來的主要任務之一。

克而瑞研究中心分析，對開發企業而言，下半年資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉壓力，或將竭力壓縮項目開發周期，使出各種營銷手段以搶業績、搶回款，恐將局部引發價格戰。

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