三四線樓市真涼了？一篇狠準的趨勢解讀
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作者：感冒的貓叔
來源：貓叔聊地產（ID：maoshuhouse）
儘管諸多媒體和新聞，一直在對三四線的房價潑冷水，可房價下跌的情況遲遲沒有到來。眼下最焦慮的就是三四線群體，買房，怕跌，不買房，怕還漲。
我們知道一個常識：如果一個城市長期人口凈流出，庫存過高，那麼房價是漲不起來的。
所以，很多朋友提起三四線的樓市，一臉不屑。
「三四線房產，給我我都不要。」
「即使現在漲了，今後一定大跌。」
「三四線庫存多得要炸掉，沒前途。」
然而事實真的是這樣嗎？
從2016年以來，三四線城市房價開啟了驚人的上漲趨勢--溫州、金華、荊州、嵊州……為啥不被看好的三四線都在大漲？
1、唱衰三四線的起因
唱衰三四線樓市的論調大概什麼時候產生的呢？大概在2011年。
08年四萬億政策出台，全國出現了從小縣城到一線大城市的房價普遍上漲的行情。面對瘋狂的牛市，開發商們大舉拿地，絲毫不考慮三四線城市的根本不需要太多房子。後來，從10年開始，樓市進入全國調控的階段，同一時期，從小城市到大城市，調控不斷加碼。
後來任志強站出來說，每一輪調控對三四線傷害是最大的。因為房價是有傳導性的，一線城市上漲以後，可能要到三個月左右才傳導到二線城市，然後再用一個季度左右傳導到三四線。
每一次調控的時候，都是因為一二線城市價格很高，三四線城市還沒開始漲就調控，所以房價下跌；等下一次再漲上來的時候，三四線城市剛開始漲的時候又掉了，所以三四線城市每次想往上走的時候就要被調控。
所以三四線進入一個長期被打擊的情況。
而房企們明顯對政策產生了誤判，看到一二線樓市限購限貸日益嚴格，迫不及待去三四線拿地，結果三四線樓市庫存越來越高，房子越來越賣不出去。典型的例子就是大本營在惠州的光耀地產，在2010、2011年高速擴張時期，拿下惠東莞、佛山、湛江、汕尾、臨沂、威海，大多是三四線城市的地塊，遭遇資金鏈斷裂危機，破產跑路。
2012年的時候，三四線樓市危機的新聞幾乎到了鋪天蓋地的地步。也就是那個時候，三四線普遍給人一種「處處鋪滿地雷」的感覺。
比如傳聞，南通去庫存要15年。
貴陽庫存要消化4年。
同屬三四線城市的唐山、煙台、營口庫存扎堆，要成為鬼城。
最熱的新聞是，看熱鬧不嫌事大的易居，2012年搞出一個中國城市房地產市場風險排行榜--在參與測評的287個城市中，房地產風險較高的城市主要集中在西北的四線城市，風險度前50強幾乎都被三四線城市佔據。
易居的排行榜，幾乎成為大眾集體不看好三四線的佐證。也是從那個時候起，關於三四線樓市的風險討論，幾乎就從來沒停止過。
當時的唱衰氣氛，比起現在有過之無不及。
2、
三四線房價上漲的本質
如同一個體質孱弱的人，每當準備好姿勢起跑，就要被障礙物絆倒一樣。絆倒的次數多了，再站起來也是困難的。
2013年樓市放鬆調控以後，房價上漲的主角城市是一線和沿海地區，三四線城市一蹶不振，甚至溫州、鄂爾多斯等地房價大跌。
以往每當調控政策鬆綁後，全國房價都會陸續上漲。而一二線和三四線房價出現如此巨大的分化，
這是10多年來沒有過的現象。
此時，一些三四線政府的財政就要支撐不住，幾乎是燈盡油枯的狀態。
08年金融危機以來，地方投融資平台和地方政府債務規模迅速擴張。土地好賣的年代，房地產的錢太好賺，所以地方政府往往忽視了實體經濟的發展。
如今，三四線土地賣不出去，庫存高企，房地產由賺錢的機器變成負債地雷的時候，一些三四線城市連平衡債務的收入都沒了。去庫存，成為迫在眉睫的事情。
而孱弱的三四線樓市，由於先前被打壓過狠，必須要有一個「強刺激」，才能激發活力。
這個強刺激，就是棚改貨幣化安置。
而棚改貨幣化的實質，是一次非常精妙的槓桿轉移。
由央媽借錢給地方政府，地方政府把錢補貼給拆遷戶，拆遷戶拿著錢去找開發商買房，開發商高價拍地把錢交到地方政府手上。地方政府再把賣地的錢給央媽還債。
所以，整個鏈條你看懂了嗎？央媽借的錢還回來了，地方政府的債務解套了，開發商去庫存了，拆遷戶還多了N套房。這是多方共贏啊。
但事實有這麼簡單就好了。
棚改貨幣化，只是三四線購房者的第一輪槓桿。是起手式。
真正的大規模槓桿，來源於因為房價上漲不得不及時買房的人。這群人，使用了按揭和公積金買房，用未來20-30年的財富慢慢償還。
興業地產給出了這樣一組數據： 2016年，估算全國三四線銷售總金額是4.72萬億。其中，居民自有資金僅1.25萬億。3.47萬億就是貨幣加的槓桿，比例高達74%。
而2016年，國家開發銀行全年發放棚改貨幣化安置貸款是5435億元。用於購房資金的大約是4348億元。
也就是說，2016年三四線的樓市，是用0.43萬億棚改貨幣撬動了4.72萬億的銷售額。這一波操作，相比08年的大水漫灌，不知高明到哪裡去了。
3、
判斷房價回落的粗暴指標
8月份以來，越來越多的三四線城市收緊棚改貨幣化。
比如長春，新啟動的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵。
呼和浩特停止房地產去庫存。
這兩個城市，是18年以來房價上漲幅度較大的城市，而且貨幣化安置比例都很高。2016年以來，呼和浩特共安置30000多棚改戶，其中約95%的棚戶區改造實施了貨幣化補償安置，而長春提出對棚改戶的貨幣化安置比例不低於５０％，6個月內買房還有房屋評估金額１０％的購房獎勵。
看到新聞後，越來越多媒體發聲，認為三四線城市的房價馬上就要跌了。但我希望三四線的朋友們，還是多去實地考察自己所在地區的情況。
因為三四線城市的基數實在是太大了。如果按照地級城市統計，那麼三四線有260個以上，如果加上縣級市，三四線城市數量則高達600個以上；最後再算上縣城，有2000個以上。
三四線棚改的勢能，就像一輛載重很大的巨型卡車，停止去庫存、減少棚改貨幣化，相當於減速，但是不可能立刻剎車，還需要一段時間的慣性前行。
即使頒布政策，傳導到市場，也大概需要半年左右的時間。那麼三四線的房價到底什麼時候結束上漲呢?
小縣城的棚改，是房價上漲的最後一棒。
比如，18年房價依然在上行的泰安、煙台、威海，周邊區縣漲價幅度反而比縣城還大。拿了拆遷款的鄉親們更喜歡進城買房。
給大家一個粗暴的參考方式，看看縣城的遷拆戶有沒有買房。
如果縣城買房的拆遷戶越來越少，那麼說明樓市即將進入盤整期。這個時候哪怕是剛需都要謹慎進入了。
4、
真誠
的建議
之前，我寫過一篇文章：復盤本輪上漲：一線看貨幣，二線看預期，三四線看國運！
由於大部分三四線基本面差，人口凈流出，只有經過外界的強刺激，才能激發活力，推動房價上漲。
所以，隨著棚改政策的進一步收緊，本輪三四線大漲過後，會迎來一段相對低迷的時期，這個時期至少需要3-5年。長時期的通脹會慢慢擠壓出短期過快增長的房價泡沫。
如果是打算在三四線置業還沒行動的人，即使踏空了，也不必太擔心。拆遷戶的購買需求沒有了，市場上的成交量必然減少，所以靜靜等待房價回調。有多套房的人，能置換到高能級的城市，就儘快置換。
另外也不是所有的三四線都被看衰。未來有相當多的三四線城市會迎來大利好。
因為，以都市圈為核心的城鎮化是中國經濟的壓艙石。2030年，中國會迎來3億新市民。未來的新市民，包括通過農民前往城市務工所帶動的舉家向城市搬遷、農村家庭在城鎮購房安家、學生上學後留在城市就業等方式向城市融入的新居民群體。
這些新市民，都去大城市是不可能的。
圍繞在一線、強二線、省會城市周邊的三四線，將承擔衛星城的引流角色。
至於年輕人，與其著急買房子，不如想想如何去大城市提高自己的賺錢能力。
不是衛星城的三四線的房產很難變現，所以不建議犧牲父母半輩子的積蓄買老家的房子（一二線房子可以）。對父母來說，未來的養老資金才是最寶貴的。沒有必要把父母節約的錢浪費在房子上，盡量讓他們安度晚年才是最重要的。
最後給在大城市漂泊的年輕人說一句：即使買不上一二線的房產，大城市周邊的三四線也絕對是有能力夠得上的。截止到2030年，我們至少還有12年的城鎮化紅利期。
請不要氣餒，鼓起袖子加油干！
有一種愛叫做點贊
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