很多對美國房產感興趣的華人買家，常有這樣的問題：這個城市的房子能不能買？這樣的房子100萬貴不貴？附近有高分的學校是不是更保值？

之所以有很多不確定，是因為買家對美國不夠了解，沒有一個整體的觀念。一棟房產是不是值得投資，由三個層面的因素影響，今天海悅家就從投資角度來聊聊在美國如何確定投資標的。

第一層面：宏觀經濟和文化

宏觀經濟和文化聽起來是非常大的概念，不知道從哪裡入手去了解。事實上，它可以從很多數據上得到答案。比如：

• GDP 和人均收入
• 就業率和新增工作崗位
• 人口增速、年齡和已婚人口比例
• 醫療水平
• 教育水平
• 安全度和族裔比例

GDP 是華人最關心的數字，透過人均收入、人均可支配收入可以了解城市的整體經濟狀況。美國家庭收入的中值約$6萬，選擇投資標的的時候這是重要的參考數據。

就業率和新增工作崗位也很直觀，如果就業率低於均值，大部分的工作都是超市理貨收銀這些，肯定不是個理想區域。

通常城市人口的增速快，說明城市的經濟比較好。例如西雅圖，亞馬遜的存在提供了大量就業機會，十幾年的時間為西雅圖吸引了大量高素質人口遷入，帶動了經濟，也帶動了房價高漲。

但也要看新增人口的年齡層，如果都是新生兒或者老年人，就意味著這是一個吸引老年人的養老型城市。

還有一個需要注意的地方，就是已婚人口的比例。在美國的文化中，結婚意味著進入穩定的生活狀態，有穩定的收入和消費，以家庭為單位選擇的生活區域相對較好，安全且配套完善。

醫療水平和教育水平與房產相關度也很高。

華人家庭很偏愛美國的學區房，看學區房的時候也會發現，學區好的地方，社區都比較安全，居民的素質較高，家庭生活穩定，房價偏高。

族裔比例也很關鍵。美國是移民國家，一個城市的族裔比例一定程度上決定了這個城市的文化氛圍。白人佔比高和亞裔佔比高、黑人佔比高，是截然不同的文化氛圍，甚至是不同的安全等級。

有一些顯而易見的規律，如富人區的安全、教育、醫療水平都很高，自然房價也會很高。

第二層面：20分鐘經濟圈

美國是一個車輪上的國家，汽車是生活的必需品。所謂「20分鐘經濟圈」就是車程20分鐘之內，是否可覆蓋生活所需。具體如下：

• 工作所需
• 家庭所需
• 日常採購
• 所在小區狀況

工作所需包括公司的數量，薪酬狀況，是否有酒店，酒店的檔次、規模、價格、入住率怎麼樣，都能從側面看到當地的經濟狀況和公司實力。

還有與高速公路的距離，上下班多耗費的時間等，都是參考因素。

家庭所需包括周邊學校、幼兒園、健身房、商場、影院、圖書館，甚至按摩美甲店等，20分鐘車程是否可以覆蓋。

按摩和美甲在美國女性比較偏愛的消費方式，按摩店和美甲店密集的地方，意味著當地女性群體的消費水平較高。

一個城市的圖書館的水平、電影院和健身房的品質，也能說明居民的經濟狀況。在美國低收入人群沒有健身習慣，甚至不需要社交，健身房的數量和品質在一定程度上能體現當地居民的收入水平。

日常採購包括大型超市、購物廣場、藥店、銀行、醫院、汽車修理、加油站等生活需求的滿足，是否可以20分鐘車程解決需求。

以上需求被滿足越多，意味著越是投資的好選擇。能滿足多方面需求的房屋，升值的潛力更大，無論出租還是出售都是搶手的。

第三層面：房屋本身

挑選了合適的城市，和合適的社區，也要重視房子本身，如果房子本身問題很多，不但會影響投資回報，而且會帶來很多難以處理的煩惱。需要參考的因素包括：

• 同一地段的房屋均價
• 房屋建築結構和材料
• 房屋年齡和保養狀況
• 未來的市場判斷
• 財務模型和投資回報率

具體到一棟房屋，首先要了解同一地段房屋的均價，低於均價和高於均價很多都要注意，要請經紀人了解更多關於房子的信息。

美國房獨棟為主，木質結構較多。但不同文化和生活習慣對房屋格局的需求不一樣，因此需要了解目標租客，選擇相符的房產。

房子的外觀和裝修傳統簡單就好，太過特別的裝飾會給出租出售帶來難度。如哥特、巴洛克風格的裝修，就無法讓多數人接受。

哥特風格的書房

美國房子的房齡較長，幾十年房齡的房子很多，偶爾也會遇到超過百年的。在美國，不必因為房齡長就立刻放棄房子，重要的是了解房屋本身的質量。具體有哪些要點，可參考下文。

• 美國購房如何了解房屋質量？

關於具體房產在市場上的預測和投資回報率，建議買家諮詢專業房產經紀人（如海悅家），並親自查閱相關數據。

• 投資美國房產，如何計算投資回報率？

從投資的角度看，選房是非常重要的環節，選對投資標的，投資就成功了大半。以上這三個層面的考量，適用於全美絕大多數的城市。 三個層面滿足的條件越多，投資回報高的可能就越大。

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