大變局！改革開放40年，樓市終將拋棄「賣樓花」的香港模式！

預售證制度，開啟了中國樓市加槓桿的步伐，而取消預售證制度，則代表了樓市去槓桿的決心。

前一段時間，廣東生髮布的一則關於醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現房銷售的徵求意見稿文件，消息一出，人們的神經再次受到了刺激。

人們紛紛驚呼，樓市拐點已至。

儘管住房城鄉建設迅速向四川、廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳發函，要求對商品房預售許可進行深入研究。

然而，無風不起浪，在恰逢改革開放40周年的節點，這個移植於香港的槓桿制度， 怕是要被動一動了。

商品房預售制度的本質，是槓桿！

上個世紀50年代，香港的著名商人霍英東首次採用分期付款的方式銷售在建當中的房子，這一創舉被稱為是——賣樓花。

藉助這一方式，開發商可以先拿到客戶們的錢，然後再次拿地擴張。這一制度也被學了過來，1994年，內地引入了商品房預售制度，頒布《城市房地產管理法》。

由此，內地房企正式多了一條融資渠道，地產加槓桿的日子來了。中國樓市，走上了二十多年的「香港模式」之路。

這一制度對中國經濟和樓市的推動作用是顯而易見的。1998年啟動房改以來，房地產已成為國民經濟支柱產業，是中國經濟發展的一大引擎。

而負面作用也顯而易見，最直觀的表現就是房價一路高漲，大大超出了居民收入所能承受的水平。

地方政府更是嚴重依賴土地財政模式，甚至人為製造套利遊戲迅速透支市場前景；而居民財富也過於集中房地產，大約佔80%-90%。

而且，某些房企甚至為了追求高周轉，導致房屋質量粗糙，引發了許多的業主糾紛。

整個地產市場的泡沫，更是因為槓桿效應被迅速吹大。

國家去槓桿，是必然之勢

2018年正好是改革開放四十周年，有人說，這四十年里，手工業主持10年，工業主持10年，PC互聯網主持10年，移動互聯網主持10年。而房地產改造，則主持了40年。

這充分說明了房地產在改革開放40年里對我國經濟做出的巨大貢獻。但是，正如任志強說，房地產是中國經濟的「夜壺」，撒尿的時候拎出來，撒完就把夜壺踢到床底下去了。

隨著棚改補貼的陸續取消，房產稅的籌划出台，這充分表明國家要把房地產這隻「夜壺」放到床底下去了。

樓市去槓桿，已然成為必然之勢。房企的輸血管一條條被清理，影子銀行、海外發債……而現在，具有高槓桿效應的預售制，似乎也「難逃一劫」，只是時間早晚的問題。

因為，超過40%的貸款與房地產有關的銀行承受不起泡沫破裂帶來的損失，廣大的老百姓更加承受不起樓市崩塌帶來的負面連鎖反應。

和房子有關的財富觀，要改變了

一般來講，如果取消預售證制度，對房企的直接影響是最大的。根據中原地產首席分析師張大偉的觀點：在房企負債率不降低的情況下取消預售制，起碼50%的房企將倒閉。

因此，他認為這項制度在短期內不會輕易出台。

但是，預售證制度取消卻和國家房住不炒的大方針非常一致，這表明國家最少已經認為預售制度開始存在風險，並準備有所動作了。

國家已經在有意識削弱房產的金融屬性，加強房子的居住屬性，這會直接影響到個人資產配置的方向。

過去二十年對房子所形成的財富觀，也要開始有意識轉變了。儘管房子依然是非常優質的資產，但是努力加槓桿的時代卻已經是真的過去了。

你覺得什麼時候會取消預售證制度？評論區留言聊聊吧

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！