美元三進攻，澳大利亞經濟或由富落窮，全球20城房價或斷崖下墜

2008年金融危機之後，美聯儲QE「印鈔機」幾乎晝夜不停地運轉，生產出不計其數美元，在幫助美國金融和經濟度過難關，實現復甦的同時，也在全球範圍內製造了大量的膨脹資產價格。全球樓市也是從那時起，開啟了長達十年的盛宴模式。然而自2015年底，美聯儲突然結束QE周期，進入了史上超長時間的美元加息通道。

圖片來源youtube

北京時間9月27日凌晨，美聯儲毫無懸念地宣布再度加息25個基點，將美元利率區間上修至2%-2.25%，創2008年以來最高。這是美聯儲自2015年底以來的第八次加息，同時，也是美元今年以來的第三次加息進攻。值得注意的是，美聯儲本次政策聲明最重要的變化是，有關美元「貨幣政策立場仍然寬鬆」的語句被整體刪除，普遍預計鷹派加息舉措將持續至2020年。有分析師認為，未來兩年內，美元最終利率或接近於3.75%-4%的水平。

本次美聯儲會議更意味著美元寬鬆時代的徹底結束。那麼，對於全球樓市盛宴又有怎樣的影響呢？我們發現，全球至少二十個城市的樓市或即將斷崖下墜，膨脹美元製造的全球龐氏騙局或正在被揭穿。

我們知道，過去十年，在美聯儲QE帶動下，多個央行跟隨美元長期低息，炒房客遍布全球各個角落藉機利用高槓桿大舉炒作樓市，試圖實現財富跳增。特別是近幾年，全球高漲的房價，使得不少炒房客降低了風險評估，一味沉醉於房價飆升帶來的財富增值快感中。然而，這些炒房客的博弈對手卻是美聯儲等多個央行，而在美元持續加息周期中，據華爾街日報近期報道稱，除中國央行例外，多家央行或進入追隨美聯儲加息的時間。這意味著全球許多地產的價格也將進入緊縮狀態。還沒有拋售變現的全球炒房客還要為此背負沉重的債務大山。

我們注意到，美聯儲本次加息消息宣布之後，巴林、沙特、阿聯酋央行相繼宣布加息，這已是沙特央行自二季度以來的第二次加息，而印尼、印度、阿根廷、土耳其、英國央行也在此前紛紛開啟了加息模式。歐洲央行稍早前宣布將於今年年底前結束購債，這為該央行2019年加息提供了更大可能。有分析認為，迫於澳元近期已表現為發達市場最差貨幣，澳大利亞央行或也將於2019年開始加息。

圖片來源buffalonews

另據路透社近日報道， 包括泰國及韓國在內，一些亞洲經濟體可能被迫儘早收緊貨幣政策，因家庭債務偏高所帶來的金融風險，要大過美聯儲的穩步升息。這樣的景象正在倒逼泰國央行和韓國央行或也即將加息。

總而言之，在美元緊縮周期中，那些過去債務高企，外儲相對薄弱，而又過度依賴美元債務的經濟體央行或都有可能實行加息舉措。2008年之後，一場全球式的QE周期正在隨著美元的緊縮而終結。同時，過去靠槓桿推高房價的時代或也將進入冰凍期，特別是那些非剛需、基本沒有任何自住需求的全球多個城市樓市。

以全球炒房客過去最喜愛的澳大利亞樓市為例，按照《經濟學人》的分析，澳大利亞的樓市更像是為世界上那些房價被嚴重高估的市場開了個頭。隨著澳經濟環境惡化，澳樓市已經出現10連跌，據澳大利亞新聞網站近日援引研究機構Domain最新發布的一份報告指出，澳大利亞兩大城市悉尼和墨爾本的房價目前已經創下2008年以來最大的年度跌幅。截止2018年3月，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調查時已經上升了19%和15%，但要知道，悉尼和墨爾本的房地產佔到了該國房地產總產值的三分之二以上。

需要注意的是，這還是澳大利亞央行目前還沒有加息狀態下的樓市表現，一旦澳央行加息，像該國的悉尼、墨爾本等城市的房價或還將繼續下墜。也有一種觀點是，由於過去過度依賴外國人投資，在該國樓市遭遇外國投資者拋售潮來臨的情形下，澳大利亞經濟或將由富落窮。

再以英國倫敦為例，英國央行貨幣政策委員會(MPC)委員鄧雷羅近期表示，預計未來三年借貸成本將逐步上升。而英國房價的上漲速度將慢於該國的通脹。根據畢馬威(KPMG)於9月發布的經濟展望報告，未來五年內，英國房價增速將逐年放緩。對於英國業主而言，這意味著房價迅猛上漲已經成為一個遙不可及的夢想。畢馬威預計，2023年以前，英國全境的平均房價增速將持續減弱，表明"英國住宅市場可能正進入價格適度增長的新常態"。

近20年來，英國私人租房率從10%上升至20%，自有住房與社會租賃住房則相應下降。英國決議基金會(Resolution Foundation)近期發布的報告顯示，該國二分之一的百萬富翁在40多歲時仍是租房，三分之一的百萬富翁一直到退休都是租房。也就是說，英國實際的剛需可能遠遠低於全世界炒房客的想像。今年1月，倫敦房價就已創下2009年8月以來的最大跌幅。然而，英國《泰晤士報》在今年6月曾以《天空才是亞洲投資者在倫敦投資地產的極限》為題報道稱，僅在此之前的3個月，亞洲買家就在倫敦金融區搶購了價值35億英鎊的地產。這意味著，全球不少炒房客或在倫敦樓市被套牢。

值得注意的是，美國部分城市的樓市也潛伏著隱患，房產經紀商Redfin的數據稱，在截至9月16日的四周之內，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該經紀商自2010年（8年來）開始匯總該數據以來的最高數據。值得注意的是，曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快，特別是在西海岸，這種景象像極了2008年。

基於近期許多金融資深人士和華爾街多位分析師加大了對美國經濟十年一個周期，雷曼時刻到來或不可避免的預期，許多投資者都對美國樓市望而卻步，產生集中拋盤的動作，這或直接觸動了美國東西海岸不同城市樓市的降價潮。CNBC報道稱，美國賣家正以多年來從未有過的速度降價出售。

圖片來源slate

在美聯儲徹底結束寬鬆周期後，目前，全球至少有20個城市的樓市存在無人居住，房價或將斷崖下墜的可能。它們分別是，澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯，英國的倫敦和曼徹斯特、美國的西雅圖、紐西蘭的奧克蘭、德國的慕尼黑、加拿大的溫哥華和多倫多、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達、泰國的清邁、瑞典的斯德哥爾摩、印度的孟買、 越南的胡志明市和芽庄市、菲律賓的馬尼拉以及韓國首爾。（完）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！