龍湖高管調動背後：死守一二線城市增速墊底，陷質量風波業主維權

文|AI財經社 李介

編|祝同

龍湖集團又進行了一波高管人事大調整。

近日龍湖發布內部通知，將北京公司總經理宋海林任命為集團研發部總經理，而原集團研發部總經理胡浩將專註於發展集團健康養老業務。

北京公司總經理的位置將由原武漢公司總經理顧修明接任，南昌公司總經理孫保峰任命為武漢公司總經理。

同時，龍湖南昌公司和贛州公司將合併成為龍湖集團江西公司，原贛州公司總經理熊清水任命為集團江西公司總經理。上述調整將於2018年10月1日生效。

這一系列動作令人眼花繚亂，龍湖品牌部則回應媒體稱，這只是一次正常的人事調整。而就在不到半個月前的9月11日，龍湖才將旗下長租公寓品牌冠寓的CEO韓石轉去負責海外業務。

高管頻換很難說與龍湖的業績不無關係。2018上半年公司房地產銷售額為971億元人民幣，比上年同期僅增長4.8%。這個增速是十強房企中最慢的，增速倒數第二名的萬科也是龍湖的兩倍。

龍湖集團董事長吳亞軍

死守一二線賽道，錯過紅利

根據國家統計局公布的數據，2018年1-6月全國商品住宅銷售面積為6.69億平方米，銷售金額為5.66萬億元，同比分別增長3.2%和14.8%。銷售額排在前十名的房企中，增速低於平均值14.8%的只有中海地產、萬科以及龍湖集團三家。

其中最令人矚目的是龍湖集團，從2017年140.6%的增速驟然跌到了4.8%。這與龍湖集團深耕一二線城市，放棄三四線市場的策略有關。自2015年去庫存政策實施以來，三四線城市開始被房企們關注，萬科、保利等深耕一二線城市市場的企業也開始在三四線城市跑馬圈地。但龍湖地產始終沒有去搶這股紅利。

在2017年度業績會上，龍湖集團董事長吳亞軍也承認，過去兩三年確實有一波三四線城市的紅利，龍湖地產看到了但是沒有刻意去抓，因為這是機會型的。

龍湖集團2017年新增的土地里三四線城市佔比僅有8.8%，一二線城市佔比高達90.9%。進入2018年，一二線城市調控政策頻出，限購限售又限價，龍湖集團受影響很嚴重。

觀察龍湖集團2018年上半年的拿地情況，新增項目有90%都在一二線城市。由此觀之，龍湖是非常堅定的打算放棄這股「機會型」紅利。

財報數據顯示，龍湖2018上半年在北京、杭州、成都、青島、南京，西安等多個城市的銷售額均比去年同期有所下降。成都和重慶一向是龍湖的大本營，但今年以來成都調控政策頻出，龍湖受到重創。

在龍湖北京原總經理宋海林的帶領下，北京公司近年來頂住政策高壓，實現了市場佔有率的增長。但2018上半年的銷售額由去年同期的120.6億元人民幣大幅減少55%至54.1億元，是所有區域公司中縮減最多的。

此外，一向以品質和質量著稱的龍湖，今年也遭遇了質量問題。北京龍湖長城源著的業主們在6月底收房時發現小區內有多處路面開裂、樓梯坍塌、牆皮脫落，業主們憤而維權。

在中期業績會上，龍湖董事長吳亞軍和集團CEO邵明曉也就這個問題向外界公開道歉。吳亞軍還表示因為北京處於平原地區，而這個項目建在坡地上，環保以及天氣原因都給工程帶來了很多不便因素，但這都不是理由。公司高管已經對員工進行了內部指引，並且從重慶公司調了一批有坡地建築經驗的員工到北京進行支援。

更名去地產，主推四大業務

龍湖在2018年6月正式將企業名稱從龍湖地產改為龍湖集團，謀求多元化發展。中報信息顯示，龍湖提出空間即服務的戰略理念，將地產開發、商業運營、長租公寓及物業服務作為公司四大主航道業務。

龍湖從2016年8月便進軍長租公寓領域，主要採用整體包租和委託管理的輕資產模式，同時也有少部分自持物業改造的重資產出租項目。公司還把長租公寓項目確立為四大主航道之一，可見對其重視程度。

原龍湖冠寓CEO韓石在2016年辭去中糧大悅城總經理的位置來到龍湖，最初擔任龍湖酒店辦公及新業務發展部總經理一職，後又任集團副總裁及龍湖冠寓CEO。

按照韓石的規劃，冠寓將慢慢由輕資產模式進行轉變，增加自有項目，最終使重資產達到80%。韓石還曾表示，冠寓3年內不考慮盈利。

根據龍湖集團財報數據，截至2018年6月30日，冠寓已在16個城市開業，累計超過2萬間。已開業冠寓整體出租率為76.2%。

2017年底冠寓的出租率為46%，雖然實現了一定程度的上升，但是業內普遍認為長租公寓必須保持高達95%以上的出租率才有可能盈利，龍湖冠寓目前還差一大截。

2018年年初，龍湖集團發行第一期30億元五年期住房租賃專項公募債券，票面利率5.6%，其中21億元的資金用於龍湖冠寓7個項目的投資。

龍湖集團上半年在物業投資方面的不含稅租金收入為人民幣18.5億元，較上年增長62.8%，其中冠寓佔比為7.5%。由此可推算出冠寓項目的不含稅收入為1.39億元，雖然已比去年同期實現非常大的上漲，但冠寓項目仍未盈利。且1.39億元的營收才剛剛與債券的利息差不多，收回成本都已是困難，要想盈利需要更漫長的周期。

9月11日，龍湖集團將韓石調去分管海外市場拓展業務，由龍湖集團CEO邵明曉親自挂帥，兼任冠寓CEO。這也再次凸顯出龍湖對長租公寓的重視。

據北京商報，此舉也被外界解讀為已經營業兩年的冠寓仍舊面臨出租率低、盈利難、項目回報周期長的困擾。邵明曉親自掌舵旨在改變長租業務進展與集團目標存在差距的現狀。

就在同一天，龍湖也發布了集團養老品牌「椿山萬樹」，宣告正式跨界進軍養老產業。龍湖副總裁兼研發部總經理胡浩在「椿山萬樹」品牌發布當天表示，多元化和個性化是養老消費觀升級的大趨勢。龍湖堅持自建品牌、自建團隊，是著眼於未來的市場。此次的人事調整將使胡浩與研發項目分離，專職負責養老項目。

龍湖集團2018年的銷售目標為2000億元，同比增長28%。上半年的增速只有不到5%，要想實現目標下半年需要極速超車。但龍湖上半年新增的土地仍在調控重災區，長租公寓項目難盈利，龍湖很難做到不焦慮。

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