市值一天蒸發770億，內房股遭重擊！社科院再提取消預售制，港銀集體加息，香港樓市山雨欲來

任何關於樓市政策的傳言，總會牽動地產股那根敏感的神經，畢竟看「天」吃飯。在政策一日比一日收緊的當下，取消預售制的消息繼續影響內房股走勢，而香港多家銀行加息，更令港股地產股集體承壓，尤以內房股跌幅最大，市值一天蒸發逾770億港元。

內房股股價大跌，市值一天蒸發逾770億港元

關於中秋節假期取消預售制的消息雖被廣東省房協相關人士闢謠，稱文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。但取消預售制帶來的影響仍在繼續，9月27日，社科院發布報告提出，建議推動有條件的城市取消期房預售行政許可，對於暫不具備條件的城市，逐步提高期房預售門檻，降低市場風險，保護消費者權益。

疊加香港加息的因素，今日港股內房股跌幅有明顯擴大之勢，截至收盤，中國恆大領跌，跌幅達到8.78%，融創中國跌幅為6.77%，碧桂園跌幅為5.28%，除華潤置地以外，其餘內房股均出現不同程度下跌，時報君統計數據顯示，今日內房股市值一天蒸發逾770億港元。

（數據來源：wind）

如果將時間拉長，自9月24日以來，恒生內房股股價全部下跌，其中碧桂園、中國恆大、龍湖集團、融創中國、世茂房地產、雅居樂集團跌幅均在10%以上，期間內房股市值合計蒸發逾1156億港元。

內地商品房預售制是借鑒香港「賣樓花」模式，也即地產商動工興建前先交定金，分期付款方式售樓，有如開花（付錢）結果（建成），稱作「樓花」，1993年廣東省正式立法推出商品房預售制度，頒布了《廣東省商品房預售管理條例》，1994年，建設部頒布了《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》，其中第二條明確了預售制度定義：「本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。」 這標誌著我國商品房預售制的全面實行，至今已近25年。

商品房預售制確實在某種程度上推進了中國城鎮化進程，但是也帶來很多問題，人們對於預售制質疑的邏輯基本聚焦在以下幾點：

一是，開發商一旦發生資金量斷裂，工程爛尾，由於購房人提前繳款，卻遲遲收不到樓，嚴重損害消費者權益。

二是由於相關的配套制度不完善，交付樓房時會出現質量、以及圖片與實物不符的問題，且追責難，進而引發「房鬧」等社會問題，今年6月份，碧桂園房屋質量頻出問題，讓碧桂園一度處於輿論的風口浪尖上。

三是，商品房預售制降低了開發門檻，眾多企業進入市場刺激了房地產熱，導致過度開發。

四是，房地產預售制加劇了房價的上漲。

因此，是否取消預售制度如同房地產開發商頭頂上的達摩克利斯之劍，隨時落下，房企從激進的追求規模擴張，都開始加快資金回籠，畢竟現金為王，方能安全過冬，就連萬科最近對外發聲，都在反覆強調萬科的「收斂與聚焦」戰略。

港銀集體加息，香港樓市面臨下行風險

不僅是取消預售制，香港銀行集體加息也讓港股地產股集體承壓，香港樓市也面臨下行壓力。

昨日早間，香港金管局宣布將貼現窗基本利率上調25個基點至2.5%，隨後，滙豐、恒生、渣打、中銀香港四大銀行紛紛宣布將港元最優惠利率由5%上調至5.125%,其餘多家銀行亦陸續跟進，華僑永亨銀行宣布將港元最優惠利率上調至5.5%，同時，各行上調港元儲蓄存款戶口的年利率12.4個基點，由0.001％調升至0.125％。代表過去近12年的超低息環境宣告結束。

據悉，近期香港市場上湧現多宗買家在交付定金後毀約的個案，暗示樓市氣氛開始轉淡。近日，新鴻基地產旗下元朗錦田 Park Yoho Milano錄得連續5筆買家交付定金後毀約的個案，涉及的定金總額達到175萬港元。長實地產位於上環的My Central亦錄得一宗買家被沒收200萬港元定金的個案。

訂購熄火的陰雲還從新樓飄向二手房市場。九龍紅磡一棟公寓樓的買家損失將近40萬，叫停了交易。

富譽地產中介林先生向時報君表示，近兩個月香港樓市一手盤成交相對清淡，買房持觀望情緒，賣方覺得不是好時機。但是租房市場依然火爆，當天放租的房子當天就會被搶，且租金的價格還在不斷上漲，位於上環和西營盤之間的堂樓（沒有電梯，樓很舊）不到20平米，裝修很一般，都要租到18000港元左右，之前差不多是15000左右，年輕人壓力越來越大了。

根據房產代理的數據，7月成交量1740宗，環比減少15%，進入8月上半月，新公寓僅成交711宗，預計環比下滑18.3%，7月二手房銷售4040宗，環比下降7%。8月迄今僅1300宗，環比減少約35.64%。

花旗銀行分析預測，在利率上升的背景下，2018年上半年香港樓市的上漲增加了下半年的下跌風險，預計將有7%的跌幅。美銀美林報告則估計，2019至2020年間香港樓市將面臨10%至20%的下跌。

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