做一個聰明的房奴
每個人都有一個夢想：想有一個大房子，要有一個落地窗，午後，喝著咖啡，看著小說，悠然享受暖暖的陽光。
多年未見的閨蜜來北京出差，終於見上面了，又美了一大截，辣媽一枚，閨蜜說，今年打算買房，不知道全款買合適合還是貸款買，二線城市房子總價100萬上下，家裡湊湊，全款沒問題，我聽後，從錢利用最大化的角度，給她分析了一翻，就閨蜜的買房案例，今兒來說說關於房子貸款的問題，如何買最划算
全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？
Part1|全款買還是貸款買，貸款多少合適?
這個問題，還是比較好回答的，當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦
一一媽媽建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。
目前最新2016年公積金貸款的利率是3.25%，商業貸款也在4.9%，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
貸款：最大銀行貸款額，最低的首付。
Part 2|如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？
舉個例子：地點坐標-武漢，總價100萬 ，首付30%，商業貸：4.9%8.5=4.165%，商業貸款70萬
貸款期限30年，等額本息和等額本金比較：
總利息等額本息：527180.89，等額本金：438539.79 等額本息多付利息=527180.89-438539.79=8.86411
相當於30年的時間，多付給銀行8.86萬。
貸款期限20年，等額本息和等額本金比較
總利息等額本息：332712.72，等額本金：292764.79 等額本息多付利息=332712.72-292764.79=3.994793
相當於30年的時間，多付給銀行4萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是52萬，等額本43萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了這麼多利息！！
其實呢，我們換位思考
投資的利息只要大於4.165%，就算不打折，4.9%來算，假如主流可投的互聯網金融7.5%，如果你選擇等額本息來貸70萬，在開始的幾個月，你每月就能多出966元的閑置資金（4374-340=966），一年966*12=11592元
這11592就能幫你賺（7.5%-4.9%）=2.6%的年化收益。
so一一媽媽建議：
按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高於4.9%年化利率的投資，不用著急還銀行貸款，這麼低成本的資金，上哪兒找去
請叫我雷鋒，ok~
Part3|等額本息or等額本金
等額本金，是一種「前緊後松」的還款法，每月還款額都會下降。這是因為每月需要還的本金一樣，往後由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少，但一開始壓力會比較大。
等額本息，是一種「平均分配」的還款法，每月的還款額都一樣，月供里的一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，前期本金比重小，利息比重大；後期反過來。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，支付的利息多，所以，朋友就覺得選擇了等額本息還款方式，自己吃虧了
BUT 真的是這樣嗎？
無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金餘額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。
兩種不同的還款方式，利率其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。
借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個例子：如果借款70萬，30年還清，利率4.165%，上圖，簡單易懂
還款總額上看，等額本金＜等額本息，主要是因為等額本金，前期本金還的多，最後佔用銀行的本金少了，自然利息少咯。
既然等額本金還款的利息少，請給我一個選擇等額本息的理由？
因為，因為，老娘我付了首付，沒錢啦！
等額本金在還款初期的壓力太大了，看圖說話，等額本金法的前幾個月的月供都5000+元，而等額本息法只要4000多元，這就高出了1000大洋。對於剛交完首付，元氣大傷的小夥伴來說，實在是沒法感受到這種先緊後松的好啊。
等額本息還款，用多一點的利息來減輕還款壓力，么么噠~
另外呢，投資小心思，借用銀行的錢，我們把結餘下來的錢，投資利息只要比銀行高，就划算！
Part 4|哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不願意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實，為了你的小心臟更安心。
2.土豪黨：哈哈，突然中獎or暴富人群，土豪，請隨意。
3.抵押黨：這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿房子去銀行做抵押貸款，繼續買買買！
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸 7折，8折，公積金貸款利率才3.25%，二套也才高一丟丟，這麼低的成本，咱就偷著樂吧
2. 等額本金的還款方式，且期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，就不用選擇提前還款了。因為本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經算比較少的了，實在沒有必要給自己造成太大生活壓力
3. 等額本息還款方式，期限已經過了二分之一，當然也可以提前還款，不過一定要看準時間，選擇利息低的時點還款才能節省較多利息，否則，也沒什麼必要提前還款。
請記住這個公式：投資回報＞貸款成本
思路很簡單，找到年利率大於3.25%，4.9%的投資產品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢
最後，和大家互動下，小夥伴們，你們的首付是多少？
當時買房的時候是怎麼湊的呢？
沒買房的朋友們，你打算買的房，相當於你多少個月的工資呢？
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