大數據告訴你，80、90後該租房還是買房？
隨著15、16年地王頻出，房價也令不少購房者望而生畏，買房還是租房的話題應運而生，今天我們來探討該如何做出更理性的決策。
一、你不知道的房子售價與租金的關係
根據2016年5月全北京大數據統計，北京各區在售二手房售價及整租房源租金水平如下：
售價/租金比反映了房產的銷售價值與其實際使用價值的比較關係，該值越大表明在該區域買房相較於租房付出的代價越高，因此，該值在一定程度上可以作為在該區域更適合租放還是更適合買房的參考，其他條件一致的情況下，該比值越低說明該區域相較於租房越適宜買房。
二、租還是買？這真的是個問題。
在北京什麼時候買房最合適？
答：從前
我現在應該先買房還是先租房？
答：你應該先有錢
案例：隔壁小王，現在租房住，手頭有錢剛好夠付北京一套房的首付，每月工資可以還房貸，問題來了，小王該買房還是該繼續租房？
以北京平均售價及租金水平下70㎡兩居室為例，10年為期，暫不考慮二手房交易稅費，可計算租房及買房情況下小王的收支情況：
A買房
該房源總價=47408×70≈332萬元
首付30%=332×30%≈100萬元
按2016年最新30年期貸款利率4.9%，每月應還貸款約12329元
每年應還貸款=12329×12≈147945元
10年後提前還貸還款額≈195萬
10年後小王的財富值=房子10年後的價值
B租房
該房源每月租金=79.4×70≈5558元
每年租金=5558×12≈66696元
假設該房源租金每年漲幅6%
到第10年該房源年租金=66696×(1+6%)^9≈112681元仍低於每年應還貸款額
假設把房子的首付、付完租金後剩餘的房貸款的錢全部拿去做收益穩定的投資，以6%的年化收益率計算（餘額寶5月30日最新年化收益率2.44%，某知名金融平台1年期定期理財產品年化收益率均不低於6%）；
10年後小王的財富值=332萬首付到10年後的理財收益+每年房貸還款與租金差額截止到10年後的收益+10年後剩餘房貸還款額195萬≈455萬
那麼問題變成10年後小王要買的這套房值不值455萬？我們計算一下就會發現，如果這套房可以以每年增幅3.2%的速度持續增值，10年後達到37.2%的增值，買房或租房小王10年後的財富值是一樣的；如果該房源平均年增幅超過3.2%，則小王買房比較划算；如果房子增值速度達不到年均3.2%，則小王租房比較划算。
在這裡，我們把3.2%定義為購房決策指數，就是這麼任性。在本案例中，該指數表示在未來10年內，當預期房價增長率恰好為年均3.2%時，現在小王無論買房或繼續租房，10年後，他所擁有的財富是一樣的；當預期房價漲幅高於年均3.2%時，表示小王該買房了；當預期房價年均增長率低於3.2%時，小王則應繼續租房。（註：不支持預期房價短期內大起大落下的投機行為決策）
PS：針對投資客戶演算法其實是一樣的，
房源位置越準確，該指數對購房者可參考性越強。
三、還沒完，北京各區房價漲勢究竟如何？
我們統計了截止到2016年4月30日北京二手房住宅的成交數據，對比北京各區最新購房決策指數對比如下（部分區縣由於二手房成交量較低等原因，成交價格年均增幅暫未統計）：
在過去的4年里，北京各區年均增幅均達到了10%以上，以通州區為首年均增幅達19.94%,各區均超越了當前最高的購房指數，購房者從中獲益良多已是眾所周知。再來回顧第二部分開篇的問題：
1，在北京什麼時候買房最合適？
2，我現在應該先買房還是先租房？
友情提示：決定買房前，先看看手裡的首付，看看能買哪的房，如購買二手房找中介公司需多方對比，以免多花冤枉錢；另房價隨著政策、供求等因素變化隨時波動，需多方關注；參考購房決策指數可以幫你做出更理性的決策。
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