美國加息會影響中國樓市嗎？
圖片來自於網路
可以預見，在未來的一段時間，我國對資本流動的監管還會趨嚴。
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1，引言
北京時間9月26日凌晨，美聯儲再次加息，將主要利率上調0.25個百分點至10年來的最高水平。
還記得在今年3月22日凌晨，美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點，至1.5%—1.75%區間。美聯儲當天公布的2018年全年加息次數仍是3次（之前業內普遍預期的是4次）。當天，美國三大股指小幅收跌，加息的市場影響似乎並不顯著。一個重要的原因可能是該次加息已經被市場充分預期，所以並未引起太大的波瀾。
然而，在9月底的這次加息之後，市場普遍預計美聯儲在2018年內還會有一次幅度更大的加息，並且2019年會有三次幅度更大的加息。
當前，本來就已經出現一定下行趨勢的國內的房地產業內對美國加息有一定的焦慮。筆者還記得在去年底，當美國宣布減稅的時候，國內業內還有過「美國減稅將重創中國樓市」的擔憂。
當越來越多的人們開始關心這些話題，說明國內居民的財經素養正在大幅提高。
但其實美元加息和國內樓市之間的關係非常間接，各位讀者朋友且聽筆者娓娓道來。
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2，影響機制
從美國減稅說起。
對於上次的美國減稅，筆者做了這樣的評論：
對於國內樓市，不能說影響很大，也不能說完全沒有影響，主要是看美國減稅影響中國經濟的力度。
中國樓市受諸多因素影響，包括土地政策、房產政策、百姓理財渠道等等。同時，中國樓市的剛需型需求很強，國家宏觀調控多年，包括從土地供應、資金來源、政策調控等多種工具和手段入手，作用才逐步顯現。而我國的這些調控力度對國內樓市的影響都遠大於美國減稅這一政策。所以，美國減稅對國內樓市的影響只會是逐漸的、間接的、很微弱的影響。
但如果美國減稅的影響很大，導致了對中國經濟的影響，這才會可能波及到中國樓市。最直接的影響是我國貿易方面、國外投資等，然後才會逐步傳到樓市。
那麼這一次的加息呢？
也許在美國加息之後，人們最容易想到的影響就是中國國內的資金外流，特別是外資流出的問題。
對於國內樓市來說，尚無直接證據表明外資在國內的房地產市場購買和囤積了天量的物業。當前國內樓市的購買主體仍然是中國居民。因而即使真的有外資拋售國內房產，其對市場價格的影響可能也是微乎其微的。
此外，即使去年以來美聯儲已經5次加息，但是從名義上說，國內目前的利率水平仍然是高於美國的。所以本次美國加息究竟會引起多少中國國內的資金外流還不好說。
我們探討美國加息對於中國樓市的影響，還是要立足中國國內的實際情況來進行分析。這個問題其實比較複雜，筆者覺得要從三個方面來看，而這實際上是三個「不確定性」的問題。
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首先，美國加息和中國加息之間的不確定性。
這個不確定性是指中國是否加息以及加息的程度。雖然業內普遍預期中國加息是大概率事件，但截至目前央行尚未調整基準利率。
實際上，去年以來中國對於美國加息的應對方式是非常巧妙的，被業內稱作是「太極式化解」和「表態式跟進」。
本次美國加息之後，同樣在北京時間3月22日當天，中國央行開展7天100億元逆回購操作，中標利率上浮5個基點至2.55%。
從2016年底到2018年初，美聯儲總共加息了5次，而中國央行逆回購中標利率共上調3次，中期借貸便利（MLF）價格上調了4次。一方面，逆回購是央行向市場上投放流動性的操作，屬於一種公開市場操作業務。另一方面，上調逆回購中標利率又可以有利於增強公開市場操作利率對貨幣市場利率的傳導作用。
當前，中國央行的這種操作理解成一種「表態」，即讓市場的參與方形成合理的利率預期，同時也有利於約束市場上的非理性融資行為，而這對於穩定宏觀經濟的槓桿率可起到一定的作用。
業內也有把上調逆回購中標利率稱作「軟加息」的，但這畢竟不是實質上的加息。目前國內貨幣和金融市場上最大的懸念，也許就是中國央行是否會實質性地跟進，即上調基準利率。從去年以來，國內加息就已經有了傳聞。在2015-2016年連續六次降息以後，當前如果出現「修復性」的加息也很正常。要知道，在2018年2月，國內物價指數CPI同比上漲2.9%，創下了近51個月以來的新高，而這讓加息似乎就變得更為現實了。雖然當前中國貨幣政策的基調是「保持穩定」，但是各種因素顯示，在2018年之內，特別是在下半年，我國實質性加息（即提高基準利率）的概率是很高的。
在9月的這次美國加息之後，中國央行27日保持利率不變，這顯示出中國並不想讓自己國內的融資成本過快增加。但同時，這意味著美國和中國利率之間的差距縮小，難免讓人擔心資本外流的風險會提高。可以預見，在未來的一段時間，我國對資本流動的監管還會趨嚴。
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第二，中國加息和房貸利率之間的不確定性。
值得一提的是，本次美國加息之後的「中國式加息」，壓根兒就沒有提及房貸市場。
由於全面加息（此處指基準利率的上調）所涉及的面太大，將影響國民經濟的所有行業，所以宏觀政策對於加息的態度肯定是慎之又慎的。特別在經濟的復甦期，基準利率的上調對實體經濟有一定的副作用。
然而利率上調對於抑制資產泡沫而言又是有幫助的。所以我們看到去年以來，就房貸而言實際上已經開始「定向加息」了。目前各大城市的房貸利率在基準利率的基礎上不僅沒有優惠，還普遍上調了15%左右。這樣一算，國內的房貸利率在過去一年多的時間裡，基本上上漲了20%-30%。
有意思的是，這一輪國內房貸利率的上漲，並不是由於央行加息，而更多地是由於「加強監管」，和同期國內不斷收緊的樓市調控政策關係密切。在2016年6月，國內房貸的平均利率跌破了4.50%，刷新歷史低點。但是，從2017年3月份開始，國內金融行業進入強監管階段，這使得房貸利率隨之走高。迄今為止，房貸利率離歷史低點已經上漲了100多個基點。
當然，目前國內的房貸利率的水平一般在年化5%多一點，和歷史高位的7%以上相比仍屬溫和水平，繼續上調的空間還很大。可以預計，如果國內的基準利率上調幾次，那麼房貸利率重返6%以上甚至向著7%靠攏，是非常可能的。
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第三，國內房貸利率對居民購房行為的影響傳導作用在減弱。
這是一個非常容易被忽視的問題。
這其中的主要原因就是隨著過去一年多的連續樓市調控，各大城市的首付比例已經大幅提高了。特別是對於二套房而言，不少城市的首付比例已經提高到了六到七成，這使得居民購房的實際貸款使用額度在大幅下降，自然受到房貸利率上調的影響就在減弱了。
當然，如果購房者「湊首付」的錢來自於各種渠道的信貸資金，那麼在資金面趨緊的大背景下肯定還是會受到影響的（對於一些全款購房的居民也適用本條）。當前，國家對信用貸、消費貸、房抵貸等各類信貸資金違規進入樓市的清查力度越來越大。這本身也是從宏觀層面降低金融槓桿的一種舉措。
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3，小結
前面說了這麼多，其實筆者想表達的是：美國加息對國內樓市的影響較為間接。我們不能說完全沒有影響，但是這個影響可能不會很大。
中國國內是否實質性地跟進加息，對樓市才是最為關鍵的影響因素。而且影響國內房價的影響因素確實太多了，即使國內真的加息了，如何傳導到樓市上來也還將依賴於很多傳導路徑的有效性。
總的來說，美聯儲加息對中國樓市是一個偏利空的消息。特別是在國內很多城市從2016年以來房價都累積了較大上漲幅度的背景之下，市場上有任何的風吹草動，人們都會感到很緊張。
去年底以來，中國央行雖然暫未加息，但是國內的融資成本已經出現了較為明顯地上升。特別是進入2018年以來，在融資渠道不斷收緊、非標打擊力度加大的背景下，房企的融資難度已經越來越大了。本次美國加息之後，中國央行的「表態」，對市場的預期必然是會有影響的。有時，僅僅是對國內加息的預期就會帶動資金的融資成本出現上漲。
筆者近期在調研中了解到，不少房企目前的實際融資成本已經明顯高於了去年，一些房企資金鏈緊張的情況已經開始出現。當然，國內還有部分房企能夠利用各種渠道在海外融資（比如海外債），那麼他們的感受就會更直接一些。
毫無疑問，對於國內的房地產行業而言，可以預見的是，樓市和房企的分化必然還將加劇。
- 完-
2018年9月29日
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鄭重提醒：
本文純屬學術探討，描述和分析客觀的市場情況，不構成任何投資建議。
本文僅代表作者個人觀點，與所供職的單位無關。
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作者介紹：
西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
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