「地王」頻現的原因是什麼？將產生什麼影響？
自進入今年4月以來，「地王」一詞逐漸呈現出星火燎原之勢，2016年被公認為是繼2013年以來的第二個「地王年」。根據公開資料不完全統計，截止到5月上旬，2016年已經110幅土地陸續因為高溢價、高單價、高總價先後刷新了"地王"標準。其中一、二線城市的「地王潮」尤為迅猛，部分城市土地市場過熱，恐會出現地價泡沫的風險。不少人也因此而擔心房地產是否會快速回溫甚至灼熱化？
什麼是「地王」？它是指以最高價成交的土地拍賣，其出現一方面是政府土地轉讓過程中「招拍掛」的產物，另外一方面也是房地產市場階段性泡沫的體現。
各「地王」互不示弱，頻刷新紀錄
6月3日，慶隆單元GS0305-05地塊，出讓總金額起價達到33.2083億元，又創下申花板塊新高。這意味著，在接下來半個月的時間裡，申花板塊的土地市場很有可能將接連迎來新紀錄的誕生，勢必將對當前的商品房市場起到重要影響。
5月20日，泰禾集團以57.2億總價、15671元/平方米樓麵價拍下深圳坪山商業用地（G11336-0066宗地），溢價率約74.23%。此外5月19日，該集團以47億元總價、1.5萬元/平方米的樓板價拍下上海崇明長興島兩幅宅地。
5月20日，陽光城集團股份有限公司公告披露，公司持有100%權益子公司上海富利騰房地產開發有限公司，在東莞市國土資源局舉辦的土地使用權拍賣活動中，以6.39億元競得2016WG014號地塊2.35萬平方米的商辦地塊的國有建設用地使用權。這也是陽光城首次進入東莞市場，拿地單價7788.62元/平方米超過保利2月25日拿地價格4857元/平方米，刷新了南城區地王紀錄。
5月20日，拱墅區樓麵價新紀錄誕，熱電廠地塊(慶隆單元R21-04地塊）以31404元/方，正式出讓成交，連創拱墅區宅地樓麵價、溢價率等多項紀錄。
5月18日，保利地產拿下上海新"地王"——以每平方米5.45萬元的樓麵價競得浦東周浦鎮的一塊住宅用地。依照這個價格，意味著這塊住宅保本售價接近8萬元/平方米。而一周之前，上海拍出的"地王"價是每平方米6萬元的保本價地王。
5月13日，南京土地拍賣會，河西南部3幅地塊的報名買家達到了30家，不僅有萬科、保利、仁恆、五礦、雅居樂等「重量級」買家，還有中糧、魯能等一批房地產企業到場。當天下午，葛洲壩、金茂、融創等房企在南京拍出南京河西南部「地王」，單價45213元每平米，超越上海建工「地王」42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。
5月11日，上海舉行「3·25新政」之後的首次集中土地使用權拍賣會，奉賢區、松江區三幅純宅地分別被象嶼聯合體、格力、融創以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的單價拿下，成交溢價均超過100%，且先後刷新各自區域的「地王」價格。
5月5日，北京市昌平區南邵鎮、大興區黃村鎮共有三宗地塊出讓，經過近3個小時的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/㎡、3.52萬/㎡、3.57萬/㎡的單價，均刷新各自區域「地王」價格。
5月5日，在杭州，陽光城以19846.39元/㎡的樓麵價刷新杭州市蕭山區的紀錄，成為蕭山地王。
4月22日，廈門雙料「地王」加冕。同安2016TP02地塊開拍，吸引了建發、禹洲、首開、恆大等29家房企搶購。經過254輪的激烈角逐，最終保利中璟房地產開發有限公司以54.26億元競得2016TP02商住地，樓麵價為25838元/平米，溢價率為149.6%。
4月7日和8日兩天，蘇州的土地拍賣累計攬金250.8億元，火爆程度令不少業內人士驚嘆「前所未有」。這個數字，幾乎相當於當地2015年全年土地收入的一半。
「地王」頻現的三大原因解析
內需增加，房價走高。去年以來，一二線城市的房價一路走高，直接預熱了其前身土地市場。5月18日，國家統計局發布的數據顯示，4月份70個大中城市中65個城市房價上漲。其中合肥、廈門、南京、上海、惠州、北京6個城市的房價環比增幅最大。而在一線城市進行收緊調控政策之後漲幅較上月有所放緩，但二三線城市漲幅開始擴大。
商家「不差錢」，爭相「飛蛾撲火」。克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，當前資本市場資金充裕，央企的部分板塊或整體上市是大趨勢，不僅房地產行業如此，不少國資背景的券商、資產管理公司等亦在發起衝擊。因此現在不少開發商已經「不差錢」，手裡有大筆利率相對不高的資金，在看漲預期下，因一線城市價格已經高企，又不敢在三四線城市拿地，使得人口流入相對較多、經濟較為發達的二線城市成為熱點。甚至有些開發商為了拿地而拿地，不惜透支全年利潤甚至高槓桿搶地，大有飛蛾撲火之勢，這也使得國內部分城市土地過熱，存在很大風險隱患。
此外，地王製造者中，央企或國企的身影最活躍。21家央企被允許從事房地產業務，其在資金信貸上具有絕對的優勢也進一步加劇了「地王潮」。2015年，80%左右的社會融資流向國企或央企，今年1-4月，創紀錄的7萬億社會融資，多數也流向他們。多渠道融資，更是為央企或國企提供了充足的彈藥。今年4月，重點上市房企銀行貸款、信託貸和公司債同比分別上升144%、46%和368%，保利、中海、華僑城企業債利率在2%-3%之間，低於同期限存款利率。
「僧多肉少」，資源相對有限。一線城市有限購政策，於是開發商們逐漸轉移戰線，目前三四線城市庫存相對較大，熱點二線城市也十分緊俏，在房企扎堆在土地市場中尋找有利的開發契機和地皮。
「地王」影響 ：房價或將回溫、外地需求推動補漲
地王再熱，那麼房價會不會繼續走高？一般分析來看，「地王」的出現往往被視為房價上漲的信號，會刺激購房者的恐慌情緒，使之加速入市。如果房企和二手房業主選擇觀望的話，就會拉大供需缺口，醞釀新一輪上漲。目前看來，這種情況很有可能出現。不過，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，一線城市、部分核心二三線城市樓市「日光碟」頻現與「地王」頻出的局面不會一直持續。京滬深出台樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經出現下滑；儘管部分核心二三線城市樓市火爆，但三季度或成這些城市樓市調控政策出台「窗口期」，下半年這些城市或將步入調整期。
此外，「地王」也將使外地需求推動補漲。近年來，各大一二線城市的樓市需求結構中，大部分是外地購房者，屬於「帶有移民傾向的投資性需求」即買房後不一定馬上來住，若將來房價翻個一兩倍，可能選擇賣掉，也可能最終移民該城市，作為自住。這樣一來，短時間內能夠帶動城市樓市發展，但是，當這一「帶有移民傾向的投資性需求」達到或超過該城市所能承受範圍時，將是樓市的一個「定時炸彈」，一旦市場不好，這些投資客可能會拋盤，容易導致該城市房價暴跌。
蘇州出台「土地限價令」抑制「地王」
地王頻出，各地相繼出台了一些調控措施。蘇州的調控措施尤為引人注目：不僅有5個地塊暫緩出讓，還對10個地塊設置競拍地價紅線（即最高報價），超過這個價格，該宗地塊停止出讓。設置競拍紅線的做法，尚屬全國首例。
目前，蘇州的措施確實能防地王——5月份蘇州本來要出讓20個地塊 ，位置優越，可能再創地王的5個地塊，暫緩出讓；10個地塊被最高限價；剩下的5個雖然不限價，有4宗為商服用地，1宗為文體用地，這些地塊很難拍出高溢價率。在分類調控，分城調控，地方負主要責任的調控形勢下，蘇州政府可以暫時喘口氣。
蘇州此舉目的是希望不要再出「地王」刺激市場，但是如果市場各方的預期不降溫，那麼限地價的影響是很有限的。目前蘇州的市場已經開始降溫，拖住地價上漲的步伐，用時間換空間，也不失為應急的辦法。至於這樣的政策是否有用，還需要繼續觀察。
總而言之，房子終歸是給人住的，地王的出現不論是對普通購房需求著來說還是整個土地市場和樓市來說都存在著巨大的隱患，近期召開的中共中央政治局會議也強調要控制槓桿，深化分類調控。
本文源自土流網，作者楊一，文章未經授權禁止轉載。圖片來源百度圖片搜索。
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