產業新城運營商競爭格局如何？產業新城未來城市布局趨勢分析

產業新城模式，是在「以人為本」的新型城鎮化模式指引下，以「建設智慧生態、宜居宜業的幸福城市」為理念，積極創新升級「政府主導、企業運作、合作共贏」的市場化運作模式，探索並實現產業新城的經濟發展、城市發展和民生保障。

產業新城行業競爭格局

近一年來，傳統產業新城運營商在城市布局、產業規劃、城市建設等方面依託自身長期的項目運營經驗逐漸構建起行業競爭的護城河，同時，眾多新型的市場主體正在急速湧入產城運營領域，行業參與主體愈發多元。

資料來源：中商產業研究院整理

目前來看，具有政府平台資源優勢、產業資源豐富、創新能力強的專業運營商在行業競爭中仍佔有絕對優勢，隨著行業的發展，房企、產業主體企業的加速湧入，這部分企業也存在較大的發展機會，他們在未來的競爭格局中「撼動」專業運營商的行業地位也未嘗不可能。

整體上看，對於國企運營商來說，應積極把握自身資源優勢，充分利用資金成本優勢、政府資源優勢，將自身做大做強；同時運營商應積極進行機制體制改革，鼓勵創新，培養或引進專業人才，為企業發展培育強大的後備力量。對於民企運營商來說，應繼續創新發展運營管理模式，培養自身核心競爭力；對於融資等因素的制約，企業應積極創新融資模式，降低資金成本。

產業新城運營商競爭格局

對於房企來說，應堅持「先配套後產業」發展思路，充分發揮城市配套建設優勢，引進專業的產業運營管理團隊實現優勢互補。對於產業主體企業來說，在做大做強現有產業業務的同時，借外力做好城市配套建設，同時引進專業的運營管理團隊，充分利用好現有資源，實現產業新城的有效布局。

2018中國產業新城運營商綜合實力十強中，華夏幸福、張江高科、中新集團綜合實力位居前三。招商蛇口和天安數碼城排名第四和第五。

華夏幸福近年來實現了從區域性向全國性城市群擴展的布局，企業通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式，產業發展能力不斷提升，為公司業績穩步增長提供了強勁動力，位列產業新城運營商綜合實力榜首。張江高科定位於全產品線的科技地產商、全創新鏈的產業投資商及全生命周期的創新服務商的「新三商」，緊密對接全球創新資源，加速集聚全球創新要素，構建開放式創新生態圈。中新集團始終堅持「規劃先行」，創新驅動發展，不斷聚集園區開發運營的核心資源要素，以園區開發運營為主體板塊，載體配套和綠色公用為兩翼支撐板塊，通過板塊聯動、資源集聚的方式，實現高水平產城融合的「一體兩翼」協同發展格局。

招商蛇口深耕蛇口工業區，積累了豐富的城市開發與運營經驗，形成了招商蛇口特有的土地開發和運營模式；同時依託於招商局資源優勢，招商蛇口實現了對內的資源互補，對外構建了獨特的競爭優勢。天安數碼城不斷發揮創新精神，踐行做「企業的時間合伙人、空間服務商」，洞察客戶需求，引導產業聚集，構建出以創新企業生態圈的建設運營體系。

數據來源：中指院 中商產業研究院整理

產業新城未來城市布局趨勢

產業新城運營商的規模化發展離不開合理的城市布局。在城市布局過程中，產業新城運營商需要綜合考慮影響城市發展的人口、產業等因素，且隨著高鐵的網格化、高密度建設，人口、產業的轉移速度將持續加快，在此背景下，產業新城的城市布局也將發生更大變化。

聚焦都市圈，產業承接和轉型升級地區更值得關注

根據調研訪談結果，城市群已經成為運營商布局產業新城的主要區域，其中京津冀、長三角和珠三角三大城市群成為運營商布局最關注的區域。除此之外，長江中游城市群、成渝城市群也是企業爭相布局的區域。

數據來源：中商產業研究院

人口區域聚集態勢持續強化，整體正處於向都市圈重點城市聚集階段

從城市人口增長來源構成來看，70%來自遷移增長，20%來自行政區劃調整，10%來自自然增長，因此城市人口增長的動力關鍵在於人口遷移增長。

2010年以來，我國人口繼續呈現向東部沿海發達都市圈聚集態勢；同時，隨著內陸城市不斷發展，人口遷移也出現向中西部核心區域集中的特徵，如鄭州、武漢、成都等。目前我國城市間、城鄉間發展差異仍然較大，人口遷移仍然處於向城市聚集階段的中後期，即向都市圈核心城市聚集階段。

高鐵提升城市交通樞紐地位，再造城市人口、產業格局

在未來高鐵建設以及「十三五」交通規劃建設中，以北京、上海為代表的八大傳統交通「霸主」城市，交通樞紐地位將會得到鞏固；深圳、天津等城市受城市群規劃建設以及高鐵線路規劃帶動，交通地位將明顯加強；長沙得益於京廣、滬昆以及廈渝三條高鐵幹線的接入，南昌將會成為滬昆與京九的交匯樞紐。

這些城市將以高鐵為依託，促進產業結構持續優化，人口、產業等資源更加集聚，也將再造內部城市人口、產業格局。

承接東部產業轉移、產業轉型升級城市值得重點關注

「十三五」規劃中明確指出，我國產業加快發展，新產業不斷成長。我國整體的產業發展進入了結構性分化的階段，根據主要城市「十三五」規劃和當前產業發展現狀，我們梳理出產業承接、產業轉型兩類值得運營商重點關注的城市類型。

產業承接類城市又可以分為承接東部產業疊加製造業升級和承接城市群內部中心城市產業兩類，其中東部長三角、珠三角城市群製造業等向內陸轉移，中西部城市承接發展，目前中西部已經形成了以成都、西安、鄭州等為圈層的產業集中地帶。

產業轉型類城市大致可以分為三類：

1）一線城市產業升級同步疏解，疏解中心地區的產業及人口；

2）原有製造業逐步退出，新興產業成為支柱產業，處在轉型持續期；

3）正開始以發展新興產業為主導，處在轉型起步期，此輪政策支持力度較大，如蘇州、福州等。

特色運營商及項目發展分析

隨著我國新型城鎮化建設的不斷推進以及產業結構不斷升級優化，一些產業新城運營商憑藉多年的運營管理經驗、多元化的業務模式以及雄厚的資金實力等，不斷創新和發展產業新城項目，部分產業新城運營商藉助其獨特的業務模式在競爭中出類拔萃，同時優秀的產業運營項目也脫穎而出。其中北大資源集團產業新城運營特色為產學研一體化。2018中國產業運營優秀項目分別為：固安產業新城、上海張江高科技園區、蘇州工業園區、嘉善產業新城、萬科杭州良渚產業小鎮、北京電子城·朔州數碼港。

資料來源：中指院 中商產業研究院整理

資料來源：中指院 中商產業研究院整理

產城高度融合是產城一體化的重要方向，十九大提出實施區域協調發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。隨著「一帶一路」、「中國製造2025」、「互聯網+」等戰略的穩步實施與加快推進，中國產業結構不斷優化和調整，產業新城作為「雙創」載體和中國經濟轉型升級的引擎，在推動中國經濟發展中發揮著日益重要的作用。未來新城規劃建設應始終堅持集約節約利用土地的原則，實行嚴格的土地審批制度，優化新城的功能布局，提倡土地的複合開發利用，提高土地的利用效率。

產業新城案例

1、固安產業新城

發展願景：全球技術商業化中心（GTC）

城市定位：全球創新中心，智慧活力城市

產業發展：國際視野，融入全球產業升級

固安產業新城位於天安門正南50公里，地處大北京核心位置，周邊40公里範圍內擁有涿密高速等十一條高速公路、六條國家級鐵路，100公里範圍內擁有三大國際機場和三大天然良港，具備了國際上最具魅力的「1小時工業區」區位交通條件。

固安致力於打造「全球技術商業化中心」，創新實踐「全球技術、固安加速、中國創造」的發展路徑。通過構建高科技研發製造與高端現代服務業協調發展的「313」產業體系，搭建「技術導入-技術研發-中試孵化-技術商業化」的全產業鏈服務體系，完善技術交易、金融服務、創新創業等服務平台，形成功能齊備的科技成果轉化生態系統，加速技術商業化。

固安產業新城以國際化視野，圍繞國家產業戰略導向，結合本地產業基礎與發展優勢，聚焦全球技術商業化中心（GTC）的發展目標，構建高科技研發製造與高端現代服務業協調發展的產業體系，以現代產業體系建設促進供給側改革，推動固安經濟結構調整和產業升級。在「產城融合」發展的格局下，固安產業新城以國際化的視野，以國家新一輪經濟結構調整和產業升級為契機，致力推動城市一二三產協同發展，以國家產業規劃政策為指導，戰略發展「航空航天、生物醫藥、高端裝備、電子商務、生產性服務業」五大優勢產業集群，同步推進現代農業發展，推動區域經濟全面騰飛。

2、大廠產業新城

發展願景：全球創意商業化中心，大北京創意水鄉城市

城市定位：北京城市副中心文化科技組團

產業發展：文化創意及總部商務經濟新標杆

大廠產業新城是與北京通州隔水相望,地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶，大廠產業新城以其無可複製的獨特區位優勢成為河北全方位深入對接北京的重要「橋頭堡」，更是京津冀協同發展的核心區、先行區。

大廠產業新城自2007年建設之初，集結全球智慧，聘請華高萊斯、美國AECOM公司、美國RTKL公司、BCG、英國漢米敦、美國SOM公司等眾多國內外頂尖規劃設計及戰略策劃專家，將國際成功經驗和區域實際情況相結合，勾勒出大廠未來發展藍圖。

面對京津冀協同發展的歷史機遇，大廠產業新城堅持綠色發展為前提，大力培育戰略新興產業，構建出以「創新驅動」和「資本驅動」為核心的創新產業體系，以龍頭項目為引領，著力推進以三產為主的影視文化、總部商務兩大主導產業集群和新媒體、文化裝備兩大協同產業集群，引入了美國base、金海岸、東道設計等59家優質文創企業，在園區內實現《歡樂喜劇人第三季》、《高能少年團》、《挑戰者聯盟第二季》、《阿修羅》等多部影視作品拍攝，引入多家科技類總部，以及中集空港、和平鋁業等裝備製造業龍頭，全面打造全球創意商業化中心，實現大廠縣域經濟跨越式提升。

為促進創新型企業的產業化落地，推動區域產業轉型升級，大廠產業新城構建了以金融服務、版權服務、政務服務為核心的八大創新產業服務體系，成立了河北省首支縣域產業引導基金「京津冀華夏冀財大廠影視產業發展基金」，保障園區項目落地，促進項目良好運轉。

3、香河產業新城

發展願景：北運河新經濟高地，大北京休閑活力新區

城市定位：水岸休閑都市，智慧產業新城

產業發展：建設產業集群，打造經濟引擎

香河產業新城位於北京東南方向，距北京CBD僅40公里,處於京津冀核心發展區域、京津「一小時經濟圈」黃金節點。四橫四縱交通路網暢連八方，京哈高速在此設立「河北第一出口」，具有「半小時進京入衛，一小時上天下海」的區位優勢。

香河產業新城分為「兩城-四區-三組團」。「兩城」指東部產業新城和西部產業新城，「四區」分別包括城市公共服務中心區，機器人智慧新區，北部城市服務核心區，以及東部高鐵新區；「三組團」包括北運河生態居住組團，安平生態居住組團及東部高端製造產業組團。

香河產業新城秉承「以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體」的發展理念，藉助京津冀協同發展機遇，堅持創新引領、龍頭帶動，並以完善的產業配套服務促進產業鏈條集聚。

建設機器人國家火炬特色產業園區，打造環北京新經濟增長極；搭建本地電商物流產業集群，形成服務京津、輻射全國的電商供需產業鏈。

產業地產服務流程

產業地產主要形式為：產業新城、產業綜合體、產業小鎮。中商產業地產開發服務流程：策劃——規劃——設計——招商——運營——基金。

產業地產服務對象及服務類別

中商產業研究院服務對象主要有：拿地策劃、規劃定位、IP創建、資源導入、招商代理，服務類別一共有9大項。

中商規劃優勢

1、全產業鏈產業諮詢服務機構

中商服務的客戶主要各級政府、園區管委會、產業開發投資者、投資機構，業務範圍包括了投資選址、策劃、規劃、設計、投資開發、招商策劃、招商代理、運營管理、產業基金等，中商團隊憑藉環球視野及本土經驗，定能為業主帶來非凡的價值！同時近年來我們也取得了卓越成績。

2、擁有獨到的網路及人脈資源

中商在商界、政界及學界擁有廣泛資源，形成中商特有的多元化資源體系。中商參與100+政府招商協議，擁有500+招商合伙人資源，1000多家協會資源，2000萬+企業資料庫資源，多元化資源整合，能有效助力客戶。

3、獨特的專長提供真知灼見

中商擁有近20年產業研究經驗與大數據積累，長期跟蹤企業競爭動態，監管市場環境的變化以及技術前沿發展等多方面信息，構建豐富的行業知識體系，為客戶提供獨具創造性和可實施性的產業戰略方案。中商運用頂級的人才，先進的研究模型，高效地為您提供產業領域的專業知識與真知灼見。中商處在粵港澳大灣區經濟市場前沿，更能洞悉產業形勢與市場趨勢。

4、提供差異化的服務

中商產業研究院首先編製「產業規劃」確定發展戰略與方向，然後針對性進行「招商策劃」，最後再實施「招商代理」，確保規劃落地實施。

產業地產未來前景可期

產業地產是以工業用地、物流倉儲用地等為主要載體，以企業為投資、開發、運營主體，從而滿足服務企業、員工、政府等多方需求為主要內容的一種空間形態。房地產行業正在形成的新生態是由房地產行業產品線和地產功能屬性升級共同催生的，並由此提出了地產蜂巢的概念。未來的地產更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產就是以最少的空間，形成最大的價值，不僅僅為資本、產業提供實體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結之處產生更高的價值，從而捕捉地產行業和實業產業在中長期發展中的新機遇。產業地產未來仍然有很大發展空間，關鍵在於企業如何進行自身的定位、如何精耕細作，更重要的是如何在金融和資本領域進行重要的創新，從而提升他們未來的發展潛能。

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