城市的Runway：中國CBD時尚產業發展深度解析

編者按：本文來自微信公眾號「RET睿意德」（ID：retweixin），36氪經授權發布。

不久前，RET睿意德中國商業地產研究中心專項課題小組參與了由社會科學文獻出版社出版的商務中心區藍皮書——《中國商務中心區發展報告No.4（2018）》一書中《中國CBD時尚產業的發展與培育》的內容編寫。RET睿意德在過往累積了豐富的城市商務中心區商業項目的服務經驗，同時基於對國內時尚產業發展的數據累積與觀察研究，結合國內外商業案例，對我國CBD區域的時尚產業的發展做出深度思考與展望。以下是內容摘錄：

一、摘要

近年來，時尚產業在中國呈現出快速發展的趨勢，在新零售、消費升級等理念的推動下，中國的時尚消費增量不斷增長，受到跨國品牌及資本前所未有的重視，中國的時尚產業逐漸為世界所矚目。同時，中國CBD區域的硬體條件、服務水平以及租金水平等不斷發展，成為時尚品牌鋪設門店網路的重點區域。本文通過對國內CBD時尚產業當下呈現出的一些重要特點、CBD對時尚產業發展的推動作用進行描述與分析，結合國外歷史上的成熟案例經驗，以及當下出現的一些現象，對CBD區域時尚產業的發展趨勢作以展望。

二、中國CBD時尚產業的階段性特點

時尚品牌關店潮背景下向CBD集聚

2017年，在電商影響的大背景下，一些時尚品牌並沒有找到合適的發展路徑，在時尚產業前20大品牌中，超過半數對自己的門店網路進行了整合，減少了門店數量，只有少數輕奢品牌則在繼續快速擴張自己的門店網路。另一方面，一些品牌通過對門店的調整等手段，對上一階段的擴張成果進行整理，雖然減少了門店的數量，但擴大了單店的面積，提升管理與服務的水平，取得了不錯的效果。

據RET睿意德中國商業地產研究中心專題小組對國內時尚產業一些具有代表性的時裝、皮具、飾品等品牌的統計，時尚行業正逐步形成以 CBD 區域為核心的分布現狀。以北京為例，截止到2018年4月，時尚產業有代表性的五十個品牌中，開在CBD的門店佔到了全市的51%，其中，時尚產業風向指向性更強的時裝、皮具、飾品品牌，在CBD的集聚效應更加明顯，開在 CBD 的門店佔比達到了78%。在關店潮的大背景下，時尚品牌的門店網路鋪設更加精細化 ，並將重點放在了CBD區域。

CBD區域寫字樓租金與商業坪效同步上漲

截止到2012年，北京CBD區域聚集了500餘家外國駐京機構、800餘家外資企業、近500家跨國公司以及金融投資、律師事務所、會計師事務所等諮詢服務機構近200家。CBD吸引了越來越多的企業與機構入駐，市場容納率持續降低，寫字樓租金不斷上漲，一些IT企業相繼遷址搬出CBD，被金融、諮詢、文化創意等行業取代。

寫字樓租金的上漲與CBD區域百貨、購物中心等商業的租金上漲保持同步。據RET睿意德中國商業地產研究中心專題小組對2017年北京全市三十餘處最有代表性的百貨、購物中心，位於CBD的商業坪效達到了全市平均水平的3倍左右。

CBD為時尚產業的發展創造了有利的條件

中國時尚產業的發展要早於CBD的規劃與建設，但由於沒有合適的發展空間，發展速度相對緩慢，當首批CBD規劃與建設後，時尚產業這一區域就產生了緊密的聯繫，究其原因，是CBD的存在於發展為時尚產業提供了更好的環境與氛圍，成為時尚產業發展的沃土。

CBD為時尚產業提供了產業集聚的作用

CBD的品牌門店數量與密度高於平均水平，從理論上來說，這是產業集聚效應的表現。產業集聚是指大量相互關聯密切的商業企業在空間上的集聚，從而形成一定區域內商業網點密度和專業化程度較高的商業經營場所。最早注意產業集聚現象的是經濟學家馬歇爾，他在《經濟學原理》一書中，把專業化產業集聚的特定地區稱作「產業區」（industry district）。

一個產業集聚區，往往是百貨、專賣店、精品店、餐飲、休閑、酒吧、文化、旅遊、娛樂、健身等多種元素的集聚地。各種類型商業企業在空間上的聯合，會產生1+1>2的綜合經濟效應。對於消費者而言，他們的各種消費會在這個區域實現，而且在該地區的消費要超過在一般地區的消費，因而產生消費帶動效應。此外，產業集聚通過集中化大規模的商業活動和提供相關服務，將會帶動所在地區的金融、房地產、建築、廣告、裝飾裝修及交通運輸的發展，促進該區域的產業規模化和專業化。而當產業集聚規模、專業程度達到一定水平，還會引起周圍人們的思想和消費觀念的變化，甚至消費結構的改變，從而促進消費環境和商業經營的進一步提升。

CBD的規劃建設受到產業集聚理論的影響，其基礎設施為區域內的商業活動創造了良好的集聚條件，尤其是受產業集聚影響交多的時尚產業，受到這一因素的影響更多。

CBD為時尚產業提供了更好的交通、建築空間等硬體條件

在城市規劃還在初期的時代，城市內能夠滿足時尚品牌對這些硬體條件的區域較少。在上世紀80中國時尚產業起步的初期，國際品牌多依託高檔酒店設立銷售櫃檯，一方面是因為在當時酒店的環境幾乎是這些品牌唯一的選擇，另一方面也是因為當時國人購買國際品牌需要外匯票，國際品牌的消費者多為外國人。

20世紀90年代，一線城市CBD開始了快速的規劃與建設，由於採用了更為先進的理念， 同時CBD在城市發展中起到先導作用，所以CBD迅速成為一個城市交通與建築空間等硬體條件最為領先與完備的地區。時尚產業因其特點對交通、建築空間等硬體要求較高，這與CBD高質量的環境建設要求不謀而合。時尚產業逐步走出酒店，依託於CBD的建設發展走進了大眾視野。

在針對CBD的消費者調查中，消費者普遍認為 CBD 商圈的購物環境較好，其空間舒適度高、環境整潔、賣場氣氛優雅時尚、標誌張貼和海報宣傳都達到了較高的水平。消費者對CBD商圈的購物的便利性也表示滿意，認為其地理位置、支付便捷、行走暢通、交通路線都十分符合消費者的需求。從調查的結果來看，CBD良好的交通與空間與時尚品牌精緻的形象相得益彰，共同激發了消費者對於時尚消費的需求。

CBD為時尚產業提供了更好的媒體傳播環境

風尚的形成，與媒體傳播有著緊密的聯繫，時尚需要傳播，時尚產業的主流消費者也對媒體信息更為敏感。時尚產業的發展需要良好的氛圍，這種氛圍的形成以媒體為代表性因素，媒體、廣告、公關等企事業單位在時尚產業擁有重要的話語權，對推動時尚熱點的形成與發展中起到主導或助推作用，相關的從業人員對時尚有更敏銳的洞察，對時尚的追求也往往走在時代前列。而全國主要的媒體中心，與CBD有著密切的關係。

以北京CBD為例，北京CBD及其所在的朝陽區集中了《人民日報》、《中國日報》、《北京青年報》等重要平面媒體，中央電視台、北京電視台也先後入駐CBD。VOA、BBC、CNN、美國時代華納、香港鳳凰衛視等國際知名媒體也在CBD及周邊區域落戶。以中央電視台和北京電視台為中心的下游企業，有12000多家，其中相當一部分企業在CBD區域聚集。這兩大電視機構以及駐京國際新聞機構、各類平面媒體和數字網路媒體等國內外文化傳媒業巨頭的身後，帶動的是數萬家電視製作公司、數字技術公司、設備租賃公司、節目發行公司、版權交易機構、廣告製作公司、廣告代理公司、演員經紀公司、市場調查公司以及法律、諮詢、財會等等中小型專業服務企業。這樣的媒體聚集條件是國內其他城市和地區所無法比擬的，北京以CBD為核心的媒體產業鏈條為時尚產業的發展提供了強有力的助推。

CBD為時尚產業提供了重要的消費場景

通過對CBD消費者的調查，我們發現在CBD區域工作的人群與時尚產業的消費人群重合度較高，CBD為時尚產業吸引了目標人群。另外，CBD的商務屬性較強，跨省市的人群流動性較大，這部分人群對於價格的敏感度較低，對特色產品需求量大。CBD的商務活動也對有禮品價值的時尚產品有大量的需求。CBD為時尚產業產品的展示與消費提供了重要場景。這也是CBD的品牌門店越來越傾向於增加門店面積的重要原因。

案例：紐約曼哈頓與第五大道

曼哈頓與第五大道的發展歷程是CBD促進時尚產業發展的典型例證。

曼哈頓被認為是整個美國的經濟和文化中心。這裡是世界上摩天大樓最集中的地區。它彙集了世界500強企業的總部，也是聯合國總部的所在地。曼哈頓華爾街是全球最重要的金融中心，紐約證券交易所和納斯達克，而曼哈頓的房地產市場也是全球最昂貴的地區之一。

曼哈頓是紐約市的中心。紐約的主要商業，貿易，金融和保險公司位於曼哈頓，大型企業總部和數十萬就業人口已成為全球就業密度最高的地區。由於曼哈頓從事金融業務，在保險業有很多公司，在曼哈頓下城有一個只有1.54公里長的華爾街金融區，面積不到1平方公里。它集中了數十家大型銀行，保險公司，交易所和數百家公司。

曼哈頓的時代廣場，被稱為「世界的十字路口」和「世界的中心」。它是百老匯戲劇劇院的核心，它是世界上最繁忙的人行橫道之一，也是世界娛樂業的中心。曼哈頓還擁有許多世界知名的橋樑，摩天大樓和公園，曼哈頓華裕是整個西半球最大的中國人定居點。這裡還有大量的頂尖高中和大學，包括世界前50名最著名的大學，如哥倫比亞大學，紐約大學和洛克菲勒大學。

曼哈頓CBD是紐約市發展的催化劑。這主要體現在紐約市已經建立了基於CBD影響的國際城市形象。國際和跨國行業組織在紐約市已經非常成功。早在1979年，就有277家公司。在紐約市的日本公司，213家英國公司，175家法國公司，80家瑞士公司和許多其他國家綜合性分支機構;曼哈頓CBD商品房住宅和商品住宅營業額在美國房地產市場的這類住房占營業額的40％美國有21％的電話來自紐約;房地產增長，政府稅收增長，曼哈頓房地產評估約佔紐約市房地產評估的53％，曼哈頓房地產價格在1969年至1983年間增長約58％。曼哈頓的經濟增長占紐約市總經濟增長的82％ ，CBD及其衍生品的好處促進了紐約市的繁榮。 1978年，紐約市的機場接待了150萬遊客。

19世紀早期在紐約曼哈頓的第五大道只是空的農地。隨著曼哈頓CBD的崛起，它逐漸成為紐約高級住宅區和名流紳士聚集的地方，逐漸成為時尚界的中心。從南到北有許多文化地標，如帝國大廈，紐約公共圖書館，洛克菲勒中心，聖帕特里克教堂和中央公園。此外，還有大都會藝術博物館，惠特尼博物館，中央公園附近的所羅門古代博物館。因此，蓋姆海姆博物館，庫珀休伊特設計博物館和其他著名的美術博物館等被稱為「藝術畫廊」。第60街與第34街之間的第五大街被稱為「夢之街」。這裡匯聚了很多知名品牌，是世界著名的購物區。根據英國一家諮詢公司在全球45個國家進行的年度調查，第五大道仍然是全球最昂貴的零售地。

第五大道已經成為世界級的時尚中心，並補充了曼哈頓的發展。曼哈頓為第五大道提供了優質的交通條件，一流的建築空間，並且能夠遍布全球各地，並擁有高度匹配的消費群體。反過來，第五大道的存在也為曼哈頓成為世界重要的商業和文化中心提供了必要的幫助。

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