重磅：英國房產擬對海外買家增稅！增多少？對房價影響多大？怎麼應對？

9月最後一天，英國房產界迎來一個突發新聞，據多家媒體報道在伯明翰舉行的保守黨內部會議上，英首相特蕾莎梅語出驚人：

或將在現有印花稅基礎之上，對海外買家再征額外印花稅。

徵收對象僅為不在英國納稅的海外房產買家或公司。

在此之前，政府都沒有要再對海外買家徵收交易稅的信息流出。 而上周六開始的，是保守黨內的內部會議。 昨天晚上特蕾莎梅在會議上公布後，沒多久保守黨內就有人把這個消息透露給了幾個媒體。

於是才有了上周日早上的大新聞....

在這之前，工黨就已經公布過一些施政的住房改革的預案，得到了一定選民的支持。 可以相信，特蕾莎梅這次做出這個提議，也是為了在這個問題上對工黨有所應對，同時控制房價，拉攏年輕選民，提高自己的支持率。（房價漲，有財富的老選民會歡迎，房價跌，沒房的年輕選民會支持）

首相既然敢在會議上這麼說，有理由相信，保守黨確實有這個意向，甚至已經在開始起草草案。

目前，大多數媒體多表示具體的稅率還沒有公布，還需要進行後續的質詢和討論。不過也有一家媒體表示，多付的稅率會在1-3%之間。

1、民生和社會矛盾

特蕾莎梅的原話是這樣的：

「早在去年的保守黨會議上我就說過我們會重拾"英國夢"，讓我們的社會住房問題得以修復，讓我們的下一代過得比這一代更好。英國時刻歡迎那些在此居住，來此奮鬥以及共同創造未來的人。

然而，我們的住房原本是給本國人民居住的，大量不在英國居住的外國人和外國企業卻購買了我們的住房，這是不太好的現象。

還有那麼多的流浪人士露宿街頭，這個問題亟待解決。擁有一套住房對於很多人來說過於遙遠。因此我們保守黨勢必幫助那些努力工作的人和露宿街頭的人解決住房問題。」

簡而言之，就是外國房產投資客太多了，買了大量英國的房子，導致本國人沒地方住了，產生了大量流浪漢。所以要只針對外國買房的企業或個人徵稅，就可以確保更多本國人有房住，流浪漢的問題也就解決了。

這一邏輯雖然有待考證，鍋不能全讓海外房產投資人背。

畢竟流浪漢中有很多都是酗酒、吸毒以及終日無所事事的人，不管有沒有海外投資人，他們都不太可能買得起房。但是客觀上來講，海外房產投資人推高了房價這是不爭的事實。

再加上最近脫歐，英鎊走弱，英國房產成了極好的投資產品。 連保守黨自己都認為，外國買家現在已經利用了英國的住房市場，把英國的房產作為了安全投資的天堂來使用（比如倫敦，租金回報率3-5%，每年房價還漲5-10%）。 也正是如此，讓保守黨決定推進向海外買家多增稅的政策。

在海外買家對英國房價有何影響這個問題上，英國有兩所大學做過兩個研究，結論分別如下：

據約克大學研究的數據統計，2014-2016年期間，這2年時間裡倫敦共造了28000套新房，其中海外買家買了3600套，佔比將近13%，並且其中半數的價格區間在￡200,000 到 ￡500,000。 海外買家的出手，正好搶了倫敦本地首套房買家的剛需。

購買的區域上，西敏佔了11%，Tower Hamlets佔了9.6%，Greenwich佔了9%，位居前三，其餘見下表。

而來自倫敦國王學院的另一項調查顯示，海外買家每多買1%的住房，那麼房價就要對應漲上2.1%。

如果這兩個研究的數據可以置信的話，關聯來看，這意味著倫敦從14年到16年這兩年的新房房價被海外投資人推高了至少27%，其中6%的剛需住房購買量則是把￡200,000 到 ￡500,000新房價格上推了12%，取中間數每套房產30萬英鎊，投資人的買房投資行為讓倫敦的首房買家額外承受了￡36,000的成本，正好就是倫敦一年的平均工資。

數據只能用來參考，畢竟影響房價的因素太多太多了。但哪怕完全不分析結果，就看海外投資人買斷了當地市場6%的剛需產品，想想確實不是一筆小數目。也難怪政府還想對海外房產買家動刀子。

2、政治原因

說起來從今年夏天到現在，特蕾莎的首相位置坐得確實不太安穩。「契克斯」議案的一意孤行，氣得Boris和Davis兩大重臣辭職。

而最新的脫歐情況是這樣的：「契克斯」得不到歐盟方面的認同，於是特蕾莎派出她新任的脫歐大臣Dominic Raad向歐盟喊話說：「我們反正只有一個「契克斯」議案，你們不承認那就無協議脫歐吧，390億英鎊的分手費我們不給了。」

歐盟那邊也在爭取談判的有利地位，回應稱：「你不付就不付，那就無協議脫。英國不能只佔好處不盡義務。」

談判就是這樣，雙方在手裡有牌有時間的時候誰都不會輕易鬆口，只有兩邊都喊累了，內部壓力承受不住了才會真正開始思考實質上的讓步和妥協。「無協議脫歐」一定是雙方都想極力避免的結果。

特蕾莎梅這邊，則是已經開始承受巨大的政治壓力。

據《每日電訊報》報道，就在之前被曝出軌離婚，大家都覺得沒戲了的Boris，9月28號突然跳出來，以《我有更好的脫歐議案》（My plan for a better Brexit)為題公然挑戰特蕾莎。

觀點網（Opinium）的民意調查顯示，「讓Boris成為英國首相」的呼聲拉升到了16%。

另一邊，科爾賓領導的工黨也沒閑著。

據《衛報》25日報道，英國工黨代表以壓倒性優勢投票支持一項脫歐動議，稱英國舉行二次公投「應成為一種選擇」。

同時，上周在利物浦舉行的工黨會議上，同樣提出了「要收海外投資人的稅，並把稅款用於幫助解決英國的無家可歸問題」。

《觀察者報》上面的民意投票工黨一度反超保守黨兩個點，

特蕾莎的首相地位，足以用「內憂外患」來形容。

怎麼辦？

特蕾莎的手段是轉移矛盾，兌現承諾。於是就有了文章開頭關於「英國夢」的那一番發言。在現有基礎之上，要對海外買房的企業或個人加征1-3%的額外印花稅！

事實證明這確實有效。住房問題已經壓抑英國人太久了。工黨的話只能聽聽就算，而保守黨可是現在的執政黨，首相只要願意，政策立馬就是能出的。

房價下跌對於普通的英國百姓，那可是切切實實的利益！

講完「英國夢」之後的保守黨重新取得民意指數，領先工黨三個點。

讓Boris成為下一任首相的呼聲也掉到了13%...

這一招棋算是特蕾莎走對了，至少她搖搖欲墜的首相之位暫時企穩。

綜上兩點原因，特蕾莎梅這一次提出了這樣對海外買家增加印花稅的提議。

目前透露的提案細節

目前我們知道的細節，

一是可能出台的額外印花稅徵稅對象是不在英國納稅的海外投資人，既包括個人，也包括企業；

二是稅率可能會定在1-3%之間。

需要注意的是，這部分新的稅率是附加在之前就有的第二套房3%的額外印花稅之上。

據政府預測，如果設定新稅率為最低的1%，那每年可以從海外房產投資人身上多收到4000萬英鎊的稅款；如果設定新稅率為最高的3%，那每年可以從海外房產投資人身上多收到1.2億英鎊的稅款。

那麼，這個政策未來實際進入立法實施的可能性多大？

1 對海外買家徵稅符合英國本地民眾的利益，稅率也不高，總體只能起到提高政府收入，微弱調控房價的作用。 引發大規模房價崩盤的幾率不大，因此這樣的方案不會遭到民眾反對。

2 這樣的方案符合保守黨和工黨的利益，外加現在保守黨是執政黨。 執政黨提出議案，也滿足反對黨的利益，這樣的提案在議會中的阻力也相對不大。

所以如果政府認為，對海外買家提高印花稅對政府的利遠大於弊，那法案進一步推進實施的可能性就比較大。

那麼，如果真的開始實施，這個政策未來對海外投資者的影響有多大？對英國整體房價有影響么？

先說說房價的影響，這一次雖然特蕾莎梅提議要提高稅率，但是按目前泄露給媒體的情況來看，這一次增加的稅率被控制在了1-3%之間。我們認為這算是一個比較克制的範圍。

對於投資英國北部如曼城伯明翰的投資者來說1-3%可能只是2個月到半年的租金收入。 而對於倫敦的房子來說，一年的租金收入和房價漲幅，就已經是這個多徵稅額的2-3倍以上。

因此，對於打算長期持有英國房產的投資者，這個徵稅額度還相對比較低。 在未來的租金，房價和脫歐動蕩期結束英鎊回暖等各種因素下。 這個1-3%的稅率不太會影響到海外投資者的投資熱情。

那麼，什麼樣的海外額外徵稅會對房價有重大影響？

我們可以看看加拿大。 2016年以前，因為加拿大房產投資的匿名性，海外買家集中投資溫哥華房產。 在溫哥華本地需求沒有什麼太大增長的情況下，海外買家蜂擁而入，溫哥華房價火箭式上漲。

2016年，為了重拳調控溫哥華房價，加拿大BC省特別提出的15%海外買家特別稅。 就是為了嚴加調控這一行為。

政策提出後，溫哥華房價漲幅得到大幅控制...

下圖列出了2016年溫哥華和2017年渥太華分別開徵15%海外買家稅後，房產增幅的變化情況。

15%的稅率，嚴重打擊了投資者積極性，嚴重影響了房價。

所以我們認為，如果未來英國政府真的提出1-3%這樣的稅率，只會微弱的調控房價，提高政府收入。 不會嚴重打擊到海外投資者的積極性，因此不會對房價造成重大影響。 即便有影響，可能也限於高價值的豪宅上。 而50萬英鎊左右的剛需房，影響有限。

如果真的要徵稅，對於海外買家來說，在徵稅之前的時間窗口還有多大？

針對這個問題，我們首先要看到，

今天特蕾莎梅還只是在自己保守黨的內部會議上，在自己未來的施政綱領中提出了這麼一個提議。

如果要真正進入實施，還需要走財政部規劃稅種，撰寫草案，面向公眾質詢等等階段。 等到正式立法公布後，英國政府通常也會設立一定期限的緩衝期。 很少會突然發布突然執行。

那麼，這個時間窗口期會有多久？

我們可以看看2016年，當英國開始對buy-to-let買房出租和第二套房的買家多征3%印花稅時的實施時間情況。

當時，這個政策第一次發佈於2015年11月的政府秋季預算案上。 而政策實際實施的起征點，定在了2016年的4月1號上。

給了買家3-4個月的時間，作為徵稅前的時間窗口。 只要在4月1號前交易完成，都可以不必繳納多收的3%印花稅。 也正是如此，當時引發了一大波搶房的潮流。 各種買房投資者各種看房，出高價下offer，offer接受後用各種方式催著律師一定要在4.1之前完成completion以規避多收的稅。

（有意思的是，這其中甚至出現了一些不太理智的加價行為，比如為了買一套房，幾個買家競相出價，有的房子的價格甚至被推高了5%以上。為了搶這一波低稅率，多出的出價甚至比多收的3%的稅率還要高...）

然而，我們同時也要注意到，如果投資者要投資的是期房，那時間窗口可能會更短一些。

因為印花稅是一個在完工交房即completion時才繳納的稅種。 如果這一次英國政府在未來公布後同樣提出了3-4個月的緩衝期，如果在這個緩衝期之前無法完工交房的話，這個稅也是躲不掉的。

那麼，2年前3%這波印花稅新政的時候，對於期房政府是怎麼處理的呢？

當時政府規定，在2015年11月26日之前交換合同的期房，哪怕完工時間在2016年4月1號徵稅日之後，那也不必繳納3%的額外印花稅。而11月26日剛好是公布政策的當天。也就是說，當年的情況是，公布方案當天之前交換合同的期房都不用加收。 公布方案之後才交換合同的，除非在4月1號之前交房，否則都要多加收3%。 對於期房的交換合同來說，政府沒有給窗口期。

這一切都是基於2年前印花稅政策改革時的時間線做出的分析，我們認為，如果這次政府採用同樣的實施策略，那我們投資者對於應對這個新稅率的時間窗口為：

1 如果要購買6個月到1年之後才交房的期房，那建議儘早出手，儘早交換合同，趕在整個稅率政策公布之前。（因為按之前那次來看，只有在公布方案當日以前交換合同的期房，額外的稅率才能免）

2 如果你要購買的是本地的現房或者舊房，那在法案公布後實際實施的徵稅時間點之前進行completion就可以。

我們要提醒大家的是，

以上都還只是基於現有極其有限的信息下提供的分析。

未來新政策能否能出台，能否實施，具體如何實施等，目前都還是未知數。

我們也會跟進這一政策，給大家實時的跟進和分析。

如果看完您對英國房產未來情況的仍有疑問，

如果您也正打算趁著英鎊匯率好來投資英國房產，無論是為了投資、自住；為了學區或是上班方便；為了度假又或是為了移民...

如果您已經做好打算，只是在糾結具體該投資什麼樓盤以及具體時機，

歡迎您來參加英倫房產圈本月在上海、深圳兩個城市舉辦的讀者見面會活動。

在見面會上， 我們會給大家講解目前英國脫歐進程，具體分析一下本次英國海外買家增稅後未來可能的發展情況，是否會影響英國房價，我們該如何應對。

說說過去幾十年來英國房價的總體走勢。 具體從各種因素分析的角度，判斷一個樓盤所在的區域和本身的價值和投資方法：

10月房產圈讀者見面會

2018-19的脫歐形式下，

英國什麼概念和板塊的房產最值得投？

脫歐兩年倫敦哪裡房子還在猛漲,哪裡房子漲的少?

形式即將明朗,現在投啥概念最保險,未來漲幅最大?

什麼地方的房才是真正的自住投資兼得?

去年的概念今年還能繼續用么?

英國市場上的樓盤那麼多，

究竟該選哪個城市？

又到底應該城市裡的具體哪個盤？

哪個好出租又好賣？

哪個租金收益率高？

哪個房價漲得快？

哪個適合自住？

哪個適合投資？

哪個周圍有好的公立學校？

哪個周圍有好的私立學校？

哪個性價比最高？

時間和地點：

2018年10月20日下午， 上海市中心

2018年10月27日下午， 深圳市中心

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