北京前門大街的失意十年

文|張馨予

編輯|周卓然

23歲的北京人楊虹昱最近開始拍攝關於北京日常生活的Vlog，她想要用視頻記錄老舊的衚衕和正宗的北京小店。6月時，前門大街盡頭的大柵欄?北京坊新開了MUJI酒店和全國第二大星巴克旗艦店，讓她對這座仿古建築群很感興趣。

但和身邊的許多朋友一樣，楊虹昱卻沒有順便走到幾百米遠的前門大街看看，她認識的大部分本地人也都在遠離前門這條北京最古老的商業街道。即使歷史上的前門大街曾經是北京最繁華的商業街之一，它是曾經元代麗正門（現前門）外一條通外郊外的大道，到明末清初時期成為了北京中軸線上最繁榮鼎盛的街區。?

根據《北京史苑》一書的記載，辛亥革命後王府井大街、西單北大街、前門大街形成北京最著名的三大商業街。20世紀60年代之後，前門大街上的店鋪經過多次拆改重建，已經失去了個性風格，原有歷史建築也因年久失修毀壞嚴重，歷史風貌幾近喪失。?

為了迎接2008年的北京奧運會，2006年底北京市政府正式啟動改造修復工程，並在北京奧運會的前一天2008年8月7日正式開街。

開街十年，被寄予厚望的前門大街卻經歷了數次轉型與商業改造。開街前負責開發的SOHO中國曾說要將前門大街打造成「香榭麗舍名品街」，開街後進駐的卻是老字號和快時尚品牌。而在快時尚品牌經營不善紛紛撤店之後，前門大街又在2013年宣布轉型為「文化體驗街區」，並引進杜莎夫人蠟像館等項目。2018年初幾家老字號商戶撤出前門大街，而最近幾年新開的一批「非遺」店面又讓外界猜測前門大街是否要轉型為非遺一條街。

幾輪撤店潮之後，如今的前門大街空置店鋪將近三成。其南部不少空置店鋪外的招商廣告邊緣已經微微翹起，覆蓋著灰塵。

改造完成後的前門大街 圖片來源：視覺中國

前門大街南端許多店鋪已閑置數月 拍攝/張馨予

 一條被賦予太多訴求的天街

無論歷史學者還是地產開發商，在談到前門大街時最常說的一個詞便是「獨一無二」。

這條北起正陽門箭樓，南至天橋路口，全長845米的大街歷史上因為在皇城腳下，也被稱為「天街」。根據如果從明代正統三年（1438）正陽門城門修建完成算起，到2018年天街已經有580年的歷史。

根據《話說前門》一書記載，前門大街曾經是皇帝去天壇、先農壇祭祀的必經御道，用大青石條鋪成的街道是當時最上等的。儘管前門大街上的建築在歷史上經過多次改建，大街的北段和中段在改造前仍然留存了一些維護不善的歷史建築。

John Thomson所拍攝1872年的前門大街

1946年的前門大街

歷史街區的更新和商業改造在國內已不鮮見，重慶的磁器口和南京的夫子廟商業街等街區都是在原有的街道和古建築群基礎上進行修復，並改建成為商業區。RET睿意德董事索珊對界面記者表示，儘管每一個歷史街區都有自己的特點，中軸線上的前門大街還承擔了政府名片的角色。

2003年北京市崇文區政府和北京市規劃委員會共同徵集北京市前門地區規劃設計方案，並成立天街置業發展有限公司（以下簡稱為天街集團）作為前門項目的物業產權人，前門大街的改造被正式擺上了檯面。

曾任北京市古代建築研究所所長的王世仁參與了前門大街改造方案的制定，據王世仁在《前門大街改造紀事》中回憶，前門大街前期規劃設計歷時四年，前後共有9版方案，直至2007年10月才獲得政府批准。

由王世仁主持、北京建工學院設計的第二次方案主張恢復上世紀二三十年代民國模樣的前門大街，這個方案當時本已經通過了市規劃委的批准，但由於當時崇文區無法承擔獨立投資改造前門大街，SOHO中國正式入場，潘石屹以54億取得前門大街開發權，獲取北京天街49%的股份，同時也請來了外國設計師重新設計。

SOHO中國的設計方案是西洋式的現代風格加上中式元素，和北京建工學院原本的方案截然不同。王世仁表示SOHO中國的方案多從商業角度考慮，有悖於保護北京古都風貌的原則，不能接受；而潘石屹則在2009年對《中國房地產報》表示，他原想把前門大街打造成一個最能代表中國商業的街區，卻發現連設計方案都會被質疑，來自文物專家的壓力尤甚。

「他們認為北京已經被開發商破壞了，而你潘石屹就是開發商的代表。」潘石屹說。

最終北京建工學院和SOHO中國在磨合與協調之後互相作出讓步，得出了最後一版現代與傳統相結合的方案，依據1951年的一張老照片上的原貌進行改造。王世仁後來回憶道，這個方案經過折衷，不盡如人意。潘石屹也在2009年對《中國房地產報》表示，前門大街做完以後「一會是西洋式的，一會是古典式的，很奇怪」。

改造完成後前門大街的建築 圖片來源：視覺中國

進入前門項目後，SOHO中國經歷了近20個月的風波。最終SOHO中國於2009年5月宣布以17.7億元收購前門約5萬平方米的商業面積，從股東變身為業主，前門項目也成為了SOHO中國首個自持物業。

城市更新論壇秘書長陳方勇接受界面新聞採訪時表示，前門大街早期的規劃是失敗的，仿民國風的建築風格讓整條街看起來既不新也不舊，這也為前門大街之後的招商難題埋下了伏筆。

在陳方勇看來，前門大街被賦予的訴求太多了，這其中非商業的政治文化訴求太多。

在不缺歷史街區的北京，如何更新舊的項目成了難題。全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平對界面記者表示，舊項目在改造時，應該把過去歲月所積澱的東西通過布景和空間的陳設體現在新項目上，提煉出舊項目獨有的精神並延伸到新項目上，而不是簡單從舊項目中留下一些元素。

前門大街改造後，恢復了過去的標誌性建築五牌樓，修建了過去的御道白石路，重鋪了消失50年之久的鐺鐺車。但開街之後，許多走完白石御道、坐了鐺鐺車的人們卻還是認為，這裡已經沒有老北京的味道了。

前門大街 圖片來源：新浪

一條未能成型的香榭麗舍大街

而在這一系列更新中，前門大街的商業規劃也經歷了幾個不同的定位。

2007年7月，天街集團開始向全國發出招商消息，十多天內就收到200多家國際品牌和300多家國內企業的申請。當時天街集團的董事長田耘表示Prada、Louis Vuitton、Gucci、Versace、Apple等國際品牌已經向前門招商部門拋來「橄欖枝」。擁有天街招商權的SOHO中國也宣稱想把前門打造成中國的「香榭麗舍大街」。

但這個計劃最終未能成功。

當時，眾多奢侈品品牌表示出對前門大街的興趣，但田耘要求國際店鋪的裝修必須入鄉隨俗，與前門整體風格保持一致，裝修成老北京風格。可對於奢侈品公司來說，店鋪的建築風格對品牌形象的塑造至關重要，幾乎所有奢侈品品牌的店面都經過建築設計師的專門設計，David Chipperfield和Peter Marino都是奢侈品行業內受到品牌熱捧的設計師，他們力求用從未出現過的設計讓店鋪看起來與眾不同，同時又符合品牌的調性，這份主動權一般很難出讓。

除此之外，奢侈品品牌的開店標準遠不只是追求店鋪個性化。GUCCI前大中華區總經理湯展滔曾對媒體表示奢侈品品牌希望開發運營商擁有國際化視野，北京的新光百貨和僑福集團芳草地都是奢侈品品牌喜歡打交道的運營方。開店時，奢侈品品牌也會對所處商圈進行深度考察，重視「門當戶對」。

但當時天街集團的董事長田耘計劃在前門大街招商的是老字號、中華民族品牌和國際品牌，這與奢侈品品牌理想中的進駐商圈有一定的距離。

王永平如今在回溯這一段歷史時總結道：「我認為前門大街建一條奢侈品的名品街是個特別好的、滿懷抱負的主張，但是沒能成功。後來做老字號的引入，又變得非常不倫不類。」這是因為「很多人認為北京的前門大街首先是一條歷史街、文化街甚至政治街，所以商區的定位會變得很敏感。許多文物專家可能會來發言，『怎麼能允許你搞奢侈品』？」

而在前門大街開街之後，商區里的確已經看不見奢侈品品牌的身影。潘石屹也在2009年接受《中國房地產報》採訪時表示之前奢侈品街的定位和前門大街不太符合，他說：「前門大街的客人主要是看升降旗的人，是全國各地來北京參觀天安門廣場的人，如果讓這些在廣場上看完升旗的人到前門一看到幾萬塊錢的衣服就自卑，商家也沒有銷售收入，來看的人心裡也不愉快。」

路易威登基金會博物館 圖片來源：Telka

Gucci今年1月在美國邁阿密新開的品牌旗艦店 圖片來源：Profile Miami

名品街不成，變成快時尚聚集地

在香榭麗舍大街的早期定位無法落地之後，天街置業和SOHO中國進行招商，入駐前門大街的則變成了老字號和快時尚品牌。田耘計劃招商老字號、中華民族品牌和國際品牌，而曾給北京琉璃廠改造做過顧問的北京創意村董事長陳放認為，當時前門大街的招商定位在商業、零售和餐飲三大板塊，北京能做這三大板塊的商圈太多了，這個定位並不好。前門大街應該在特色上有所突出，國內引進珠寶、玉器、根雕、絲綢等企業，國外引進義大利或法國的鐘錶品牌。

因此，前門大街上開始出現了全聚德烤鴨店、瑞蚨祥綢布店和同仁堂，還有Only、美特斯邦威和森馬。包子鋪旁邊開著Zara，老北京布鞋對面開了H&M。

結果這種混搭還是讓不少北京市民表示難以接受，這批入駐的快時尚品牌也因為破壞了前門的「京味兒」遭受了不少非議。快時尚品牌在入駐前門大街幾年後都紛紛撤店、如今只剩下H&M，也反映出快時尚品牌在前門的水土不服。

而和前門大街看似契合的老字號，在前門大街的經營狀況也不都盡如人意。前門大街東側鮮魚口幾家老字號小吃店如鍋貼王從進駐開始就表示租金過高，難以承受。前門大柵欄西街的爆肚馮、茶湯李、年糕錢等十多個小吃店也在2010年相繼撤店。之後這些老字號又重回前門商區，卻開在大柵欄1796宴樂居這家遊客較多的商場地下一層和一層的夾層。?

今年4月，包括月盛齋、盛錫福、內聯升、蘇州稻香村等14家老字號商戶，收到天街集團下屬運營公司東方盈石文化資產經營公司的清退通知，清退原因是租約到期。

前門大街上曾經的ZARA門店 圖片來源：polyxyz

老字號紛紛主動、被動離開前門大街的背後，是天街從2013年宣布將大街打造成文化體驗式消費街區。

SOHO中國於2012年5月和盈石資產管理有限公司合資組建盈石搜候(上海)有限公司，盈石資產管理有限公司為SOHO中國提供招商和運營服務。而在2013年前門大街的招商大會上，招商方卻變成了由天街集團、北京盈石、興隆公司合資的北京天街盈石商業管理有限公司（以下簡稱天街盈石），SOHO中國不再參與此輪前門商業區招商。

在天街盈石的招商下，一大批文化體驗項目進入天街，杜莎夫人蠟像館等文化體驗項目在這個階段正式入場。但一些不符合定位的商戶仍保留下來，廉價旅遊紀念品店和護膚品植物醫生專賣店在文化體驗項目旁邊開著，全聚德旁邊開了東風標緻的汽車主題體驗館。

由於前門大街上的大部分是遊客，大街上開了不少針對遊客的商戶，例如特產店和旅遊紀念品店。而在《時代經貿》今年4月出的一份前門商業街區發展調研報告中，受調查的八成消費者認為非北京本地的特產商品店不應該開在前門大街，近六成消費者則認為無特色的旅遊紀念品商店不應該出現。

經過幾次轉型的前門大街看起來有些混亂。「要麼就老北京一點，要麼就高大上一點，現在弄得和山寨旅遊區似的。」 楊虹昱說。

而在陳方勇看來，文化體驗的轉型也只是一項比較徒勞的改造，比如杜莎夫人蠟像館裡全是遊客，對整個大街的風貌提升沒有幫助。前門大街轉型為文化體驗式街區之後，又逐漸開了不少非遺主題的項目，例如安徽非遺館、非物質文化遺產體驗中心等。

前門大街上的東風標緻體驗館 圖片來源：東風標緻

安徽非遺館落戶前門大街 圖片來源：鳳凰網

非遺「變臉」顯示出了前門大街招商方的再一次變化。2015年前門大街招商方從天街盈石變更為年天街集團與永新華韻文化產業集團合資成立的北京東方華韻文化產業發展有限公司（以下簡稱永新華韻）。

對於永新華韻主導下前門大街的非遺「變臉」，天街集團持保留態度。天街集團總經理李軍在4月初對媒體表示，永新華韻只是前門大街的一個商戶而不是主導者。「非遺並非全都適合前門大街的定位，天街集團也在與華韻溝通，希望對旗下非遺店鋪進行調整。」李軍說。

目前前門大街上除了全聚德等老字號店面產權歸自身所有，其他商戶的招商都經過幾次物業招商方的更替，從最早的天街、SOHO中國到之後的天街盈石，再到2015年進入天街的永新華韻。

不斷變更的招商運營方讓前門大街上的運營管理陷入迷茫，且缺乏統一的信息發布口徑，這造成了這條大街在品牌塑造上的模糊。

「前門大街的招商運營方一開始就沒有想清楚，也沒有主見，因此就是不斷試錯。有時候試錯可能會得出好的結果，有時候則沒有。」陳方勇說。

歷史街區的商業改造難題

從南到北，中國的許多城市一直不缺富有悠久歷史的舊街區，但這些歷史街區的更新與改造卻在近年成為不少城市的難題。這是因為老街復興往往缺乏可以參照的樣本，每一條都因為獨特的歷史沉澱和地理位置而顯得特別。

作為一直代表著北京文化的前門大街，前門大街是北京歷史街區商業改造的重點案例。但總結過去的經驗教訓，想要真正意義地復興它，既不能一味地強調本土文化特質，也不能完全將它棄之不用，更好的方法是將歷史和現代商業業態做結合，成功吸引到包括遊客和本土客人在內的廣泛客群。

事實上，前門大街已經迎來了一個不錯的機會。對前門大街本不感興趣的楊虹昱最近去了一趟前門商圈，去的是大街盡頭的北京坊，那裡剛引入的Muji酒店和星巴克旗艦店讓她和其他北京朋友們對這個許久沒有來過的地方產生了興趣。

北京坊由是西城區屬國企北京廣安控股有限公司（以下簡稱廣安控股）開發運營，改造全程由國企主導，沒有民營企業的介入。位於中軸線上的前門大街則經歷了更加複雜的改造開發過程。

前門大街是歷史上崇文區（後併入東城區）和宣武區（後併入西城區）的分界，東西城區以此為界。大街的改造工作在2003年被劃分給中軸線以東的崇文區，資金不足的崇文區在2007年的改造過程中拉來了SOHO中國，前門大街便由當時的區屬國企天街集團和民營企業SOHO中國共同開發。

「國企和SOHO中國這樣的民企做出來的項目還是有差別的。國企會把這個改造項目當作事業去做，想法更加長遠，民企則會更簡單粗糙。並且國企有地主優勢，拿項目的成本也沒有民企高。」陳方勇對界面新聞說。

由國企主導的北京坊項目於2017年初完成改造，項目內的建築由吳良鏞與其他7位著名建築師主導設計。他們新設計了商區內的單體建築，和原本的歷史建築組成了建築集群。

陳方勇對界面記者表示，北京坊的建築比前門大街的建築更加時尚、更富有現代品味，同時也保護了歷史文化。除此之外，他認為引入了MUJI酒店、星巴克旗艦店和Pageone創意書店的北京坊在招商和運營時有更明確的思路。

標題

北京坊的MUJI酒店 圖片來源：良品計畫

北京坊的星巴克旗艦店 圖片來源：星巴克

對於前門大街來說，吸引了不少本地年輕消費者的北京坊可能會是一個不錯的引流入口，因為北京坊就位於前門大街盡頭西側，不少北京市民在提到前門大街時都會順帶說一說北京坊。但這需要兩個不同的商區進行配合，就像在成都，遠洋太古里和成都IFS的關係一樣，能在選品、業態比例等消費樣態上做出差異化區分，營造出更系統豐富的社區氛圍。

同樣是傳統地段商區的成都春熙路商圈也是由歷史街區改造而來，而遠洋太古里所依託的大慈寺也是一處古迹，而現有物業在此基礎上做了現代化的設計。春熙路商圈內，成都國際金融中心（以下簡稱成都IFS）與不遠的成都遠洋太古里（以下簡稱太古里）都於2014年開業。成都IFS由香港九龍倉投資建造，太古里則由太古地產和遠洋地產共同發展。儘管兩個商業綜合體由不同集團開發、運營，也有截然不同的風格，不少消費者還是會把它們放在一起討論，去了成都IFS的消費者多半也會去太古里走一走。

不過目前來看，這兩個距離非常近的商區內還是有截然不同的景象。前門大街上總是不缺戴著清一色紅帽子的旅遊團，北京坊內走著的卻大多是穿著時尚的年輕男女，或是從附近來街區遛彎兒的北京市民。

「前門大街現在沒有挖出自己獨有的東西，沒有抓到大眾對文化的需求。」 陳方勇說。對於前門大街上扎堆的非遺項目，陳方勇認為這些項目只能是看看而已，並不能為大街帶來活力，「對於舊商區的改造，應該從利用中保護，而不是當作古董保護。歷史街區經過商業改造後被現代人認可了，這才是活的保護。」

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