歐洲房地產投資必看：倫敦全歐最貴，德國漲幅最快

歐洲哪裡的住宅房價最貴？哪裡的漲幅最大，最具投資價值？德勤會計師事務所近日發布的歐洲住宅市場房價指數報告顯示，在歐洲十多個住宅房地產市場較為熱門的國家中，2017年德國住宅平均價格比上一年上漲9.6%，漲幅位居第一，英國跌幅最大，下跌了5%。

不過英國首都倫敦中心區域住宅依然是歐洲最昂貴的地方，每平方米均價超過1.6萬歐元（約合12.65萬元人民幣）。英國住宅房價也以每平方米近4400歐元（約合3.47萬元人民幣）的價格繼續高居歐洲第一。

若按人均收入算，在前述指數調查國家中，歐洲買房最難的是捷克人，該國居民平均需工作11.3年才能買一套70平方米的公寓，英國人則需平均需工作9.8年，購房難度緊跟在捷克之後。

比利時人工作3.7年即可買房

報告認為，2017年歐洲經濟增長良好，歐盟28國GDP增速達2.6％，歐元區則增長2.5％。歐洲央行寬鬆的貨幣政策和極低的房貸利率都支撐了房價上漲。

當前歐元區的房貸利率仍處於歷史最低水平區間。葡萄牙擁有全歐洲最低的房貸利率，平均僅1%，法國也僅約1.5%，奧地利、德國、英國、捷克、義大利、比利時等的房貸利率則保持在2%上下。不過報告認為，考慮到歐元區明年大概率加息，房貸利率將會逐步上升。

與此同時，歐盟各國住房價格、居民收入差異巨大，比如丹麥的人均稅前月收入超過5000歐（約合4萬元人民幣），是匈牙利的近5倍之多。

如果以一套70平方米的標準公寓為基準，丹麥人只要花費4.3年的稅前收入即可購買，但在匈牙利卻要7.1年。不過，買房最容易的當屬比利時人，約3.7年的稅前收入即可買入一套70平方米的公寓，丹麥、德國（5年）緊隨其後，最難的是捷克人，平均需工作11.3年。不過，報告也強調，如果按稅後凈收入算，實際差距會有所減少，因為歐洲高收入國家通常稅收也高。

報告稱，從大體上看，在歐洲人均收入越高的國家擁有自住房越簡單，但卻有兩個國家例外。在此次被調研的國家中，英國人和法國人的買房難度僅次於捷克人，購買一套70平方米公寓分別需要9.8年和8年。英法兩國擁有歐洲最高的生活成本，報告稱：「雖然他們的工資高於歐洲平均水平（約3000歐元），但也只是在為富人們打工。」

近來高端豪華住宅開發項目的興起也支撐了英法兩國的房價，報告提到：「富有的人越來越追求舒適、靈活、高質量的居民條件和非傳統的生活理念。」歐洲所有主要城市都面臨如何滿足高端客戶需求，同時又保證中低收入者買得起房的兩難問題，這造成了社會的「分裂」，但財富差異也是社會發展必然的結果。

德國房價漲幅蟬聯歐洲第一

2017年歐洲住宅物業價格增長穩定，在所有被調研的國家裡，漲幅最高的是德國（9.6%），已經連續兩年排名第一，均價為每平方米3242歐元（約合2.56萬元人民幣）。緊隨其後的是波蘭（9%）和捷克（8.4%），均價分別為每平方米1321歐元（1.04萬元人民幣）和2162歐元（約合1.71萬元人民幣）。

2017年法國房價僅次於英國，每平方米達到4103歐元（約合3.24萬元人民幣），比上一年上漲了1.2%。住宅單價最便宜的則是匈牙利，比上一年上漲2.1%，每平方僅1164歐元（約合9188.73元人民幣）。

從單個城市房價看，倫敦中心區域再次成為被調研城市中最貴的地方，法國巴黎中心區域的住宅房價則僅次於倫敦，均價約每平方米1.07萬歐元（約合8.44萬元人民幣），但同比下降了13.6%。歐洲住宅第三貴的城市是德國的慕尼黑，去年上漲了15.4%， 均價為每平方米7500歐元（約合5.92萬元人民幣）。在上個月底瑞銀（UBS）發布的全球房產泡沫指數中，慕尼黑也是高居全球第二。

在歐洲，去年房價漲幅達兩位數的城市主要集中在德國、荷蘭、波蘭和匈牙利，其中匈牙利幾個主要城市平均漲幅超過18%。

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