樓市兩大風險到來，房產灰犀牛要重視！防止樓市泡沫關鍵是房產稅

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十月份是傳統的樓市成交旺季，房地產中介機構也表示在十一黃金周期間也有不少投資者或者剛需族前來看房，但是如果把今年的情況和前幾年相比，那麼無疑可以得出這樣的結論：樓市的熱度下降了。

在經濟學中，有著「灰犀牛」這一專業辭彙，用來指那些經常被提示卻沒有得到充分重視的大概率風險事件。如今，「灰犀牛」已經被不少業內人士用於形容房地產市場存在的風險。那麼，我國房地產市場未來到底有哪些風險呢？管理層又是如何應對和防的呢？今天，小編就來和大家聊聊這些話題。

一、灰犀牛驚現，我國樓市風險已經很大

為了方便大家理解，小編將我國房地產市場面臨的風險分為兩個階段，一階段是由泡沫導致的風險；二階段是由槓桿導致的風險。

我們先來看房地產泡沫風險。在分析這一風險的時候，我們是有一個比較有參考價值的案例的，那就是香港的樓市。在遇到金融危機之前，香港的樓市也一度處於供不應求的階段，樓價不斷上漲，老百姓的買房熱情不斷提高，然而在房價超出合理水平的情況下，隨著金融危機刺破樓市泡沫，房價也一瀉千里了。

在房價下跌之後，我們馬上就會看到第二個風險：金融槓桿帶來的違約風險。我們都知道，目前房地產金融的槓桿較高，統計數據顯示， 2017年住房抵押貸款與房地產價值比（LTV）達到59.3％（中國人民銀行測算），如果房價降幅超過50％以回到合理區間，則不少家庭的「貸款價值比」（LTV）將小於1，將面臨「棄房棄貸」的斷供違約風險。

如果階段二的風險發生，那麼無疑將會波及經濟發展，產生較大的不利影響。

二、房地產稅緩和各類矛盾，有助於樓市應對上述風險

為了防止上述風險對經濟發展產生不利的影響，管理層也在近期加快了房地產稅立法速度。那麼，小編現在就帶大家來分析一下為什麼房地產稅的出台可以有所幫助

專家表示，在一定起征點之上開徵房地產稅，一方面不會給自住型購房則帶來太大的負擔，另一方面讓投資型購房者承擔了更多的持有成本。如果和其他投資項目相比利潤率並不高，那麼一段時間之後，市場中投資型購房者佔有的房屋數量就會減少，房屋的供求關係也將會逐步恢復平衡。

簡單一點說，就是房地產稅的出台能夠有效地抑制過度投資甚至投機需求，這樣一來就能夠從根本上防止房價泡沫的問題，如果能將風險在第一階段就進行有效干預，那麼第二階段的風險也將得到有效控制了。

最後，小編也做個總結。目前，我國房地產市場泡沫較大，如果任其發展還有可能引發金融槓桿風險，在這種情況下，房地產稅的出台能有效抑制風險，讓房價平穩過渡。

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