在房價上漲過快的地區，棚改居民將不再拿現金補償

在 10 月 8 日舉行的國務院常務會議上，總理李克強再提棚戶區改造安置計劃，在提出確定新的三年棚改計劃的同時，強調「因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策」。

中國從 2005 年開始啟動棚戶區改造，各地在不同時期執行過不同的拆遷補償標準，有時候發放動遷款讓居民買房，有時候則是直接分配新房。最近一輪在從 2015 年開始的棚改變成以發放拆遷款為主，目的主要是為了幫助三四線城市把積壓的商品房賣出去。

根據民生證券研究院的一份報告，2014-2016 年全國棚改的貨幣化安置比例分別為 9%、29.9% 和 48.5%，2017 年接近 60%。當年甚至有部分地區提出要將貨幣化安置比例提高至 100%，並且原則上不再新建棚改安置房。

中國人民銀行為這些耗資巨大的棚改工程提供資金，為此它們創造了一種名為補充抵押貸款（PSL）的金融工具。整個資金、土地、房子的流轉過程是：由央行給國開行、農發行等政策性銀行發放抵押補充貸款，這些銀行再向地方政府的棚改工程提供資金，然後地方政府支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用此款購買本地一手房，最後政府再通過拍賣拆遷地塊償還國開行貸款。

在這一個過程中，資金從央行流出，經過國開行和地方政府最終為拆遷居民提供資金。這一做法在短時間內增加了大量購房需求，減少可售商品房數量，推動房價上漲。並且還能刺激開發商到當地拍地、蓋樓。 海通證券首席經濟學家姜超在一份報告中說，由於一二線城市棚改貨幣化安置套數佔比很小，因此 PSL 相當於對三四線城市的住房市場定向撥款。

據央行和國開行披露的數據，PSL 累計發放金額在 2015 年 5 月末還只有 6459 億元，一年後已經達到 15000 億元，同比翻番都不止。再到今年 9 月，PSL 期末餘額超過 32300 億元。但是期間當月發放額度已經大降。

今年第三季度，央行累計發放補充抵押貸款 519 億元，還不及今年 4 月一個月的發放金額高，只有去年同期的 40%。

從統計局和民生證券彙編的數據看，受棚改貨幣化政策支撐，在 2017 年上半年重點 40 城地產銷量增速僅 4.2%、四個一線城市同比下滑的同時，三四線城市的銷量增速則高達 24.5%。甚至中國住建部 2015 年曾在回答網友關於棚改是否對樓市帶來庫存壓力時回復，提倡棚改貨幣化安置對促進房地產市場也有好處。該年國務院政府工作報告也明確提出，「將一些存量房轉化為安置住房，去庫存的好處是很直接的」。

當中央對地產走勢的基調從控制漲幅變成不能漲之後，關於叫停棚改貨幣化的討論多了起來。今年 6 月，國開行被傳收回各支行棚改合同審批許可權、改由總行審批。率先報道此事的財聯社還發文稱，棚改居民住房安置也將由原來的給一筆錢讓他們買房（即棚改貨幣化），變成直接分配房產。

當時國開行對此不置可否，其新聞辦公室稱「今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。」

一個月後，住建部稱棚改應因地制宜推進棚改貨幣化安臵。庫存較大的地方仍推進貨幣化安臵，庫存不足的地方轉為實物安置，還表示「切實評估論證財政承受，不搞一刀切、不層層下指標」。8 月底，長春市政府下發通知稱，為加強房地產市場調控，穩定商品房銷售價格，取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。

題圖/準建築人手札網站@Flickr

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