北京樓市 價差容納了不同階層，但並不是核心競爭力……
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北京，主城區的熱門區域，房價高達10萬-15萬/平。然而，懷柔、延慶等遠郊區，房價在2萬-3萬/平。城市不同區域之間的樓市差價竟然高達5倍。
再看新房和二手房，價差非常大。
從2011年-2018年北京新房、二手房銷售價格走勢圖看，2011年以前新房價格明顯高於二手房，那時候的樓市還處於增量階段。
而從2012年至今，二手房價格一路趕超新房價格，並且二手房價格一直高於新房銷售價格。
截至目前，2018年北京新房銷售價格為47859元/平，二手房卻高達60464元/平的均價，價差約12605元/平。
數據來源：智子數庫
這意味著什麼呢？意味著買新房就可以比買二手房省出一大筆錢，搶到應該就是升值才對。
既然如此，是不是新房的銷量很好，遠勝於二手房呢？
答案並不是。
有數據為證，北京二手房成交面積佔比自2009年首次超越新房，之後佔比逐步提升，至2018年上半年成交佔比已達81%。可見從2009年至今，北京二手房一直都是房屋市場交易的主場，也難怪二手房中介火爆異常。
北京的新盤大多集中在遠郊，加上今年以來，限競房大量入市，還有共有產權房托底，已經整體拉低了新房均價。
從北京住房成交量顯示，其實也說明了大多數人寧可選擇高價二手房，也不選擇低 價新盤。
關於一二手房價倒掛的情況，在其他城市完全是不一樣的場景。價差導致購房熱，全國熱點城市，包括杭州、西安、長沙、武漢等地無不出現排隊搶房潮。
而北京，包括限價房在內的新盤，明顯去化不足，大多售樓處冷冷清清。
因為在北京，價差並不能成為核心競爭力。
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當然，也不能說限價房完全沒有優勢，同樣的產品，性價比更高的項目還是有一定市場的。
比如前兩個月推出的限競房，大興瀛海府基本屬於最受關注的，均價52449元/平方米，88平米的三居室雙卧朝南設計比較受剛需青睞，總價500萬元左右就能拿下。首期開盤當日推出的房源就已售罄。
對比下同期開盤的房山旭輝城，首開均價3.5萬/㎡，算是低於限售均價開盤。結果呢，沒多久又降價了，明顯是去化不佳形勢嚴峻。
兩個項目對比，反而5.2萬的瀛海府比3.5萬的旭輝城更受青睞。
這是因為性價比不同。
同樣的還有孫河限競房瑞悅府和北京院子二期，均價約6.8萬/㎡，受歡迎度還算不錯。
但位於天通苑和昌平北五環別墅區之間的華潤理想國，銷售限價約為4.9元/平方米，性價比還可以，區域也比較成熟，但銷售卻異常冷清。
這是源於區域價值有差異。
房山的限競房位於六環外，周邊沒地鐵，交通不方便，房山區本身商品房供應量又大，造成了買房人分流，最重要的是周邊的二手房價格也在3萬元左右，限競房完全沒了價格優勢。
瀛海和孫河都屬於新興板塊，區域內以新盤和次新為主。周邊商品房價格都高於限競房價格，加上區域有利好概念和生態環境的優勢，未來價值自然飆升。
可見，價差不是決定因素，區域價值才是。
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北京樓市的價差容納了不同階層。因為有天價學區房的需求，也有豪宅的改善需求，還有努力上車的剛需。
價差的存在是北京樓市的支撐力，卻不是價值的體現。
那麼作為購房者，應該怎麼選擇呢？
首先我們要明白，造成新房二手房價格倒掛的原因，除了政府限價，最主要是主城區新房項目的減少。增量房時代已經變成存量房時代。
我們從二手房和新房的銷售面積中對比一下，新房成交區域以近郊為主，二手房成交區域以主城區為主。
從新房銷售面積的環線佔比中能看出來，北京正在進入郊區化時代，大量新盤都位於5環之外。
開發商花樣宣傳的亂花容易迷了眼，並不是樓市的價值轉移了，而是5環內拿地受限。
近幾年以來，購房者消費意識轉變，由原來向一手房市場扎堆的情況向二手房市場傾斜。因為主城區的二手房區域價值更大，配套更完善，資源的聚集度更高。
但是，今後的趨勢必然是大量限競房和共有產權房以及公租房扎堆入市，也有可能對二手房市場有個衝擊。
那麼，是五環內的主城區二手房價值更稀缺，還是五環外價差更大的新盤更有市場潛力呢？
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早在18年3月，北京市規劃國土委發布的《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》也明確北京五環內，尤其四環內進入限制性發展階段，主要受限的產業包括：
限制新建大型商業項目；
限制新建大型商務辦公項目；
限制區域性物流基地和批發市場；
五環內限制新增綜合性醫療機構；
五環內限制新增中等職業教育、高等教育及面向全國招生的培訓機構和文化團體；
四環內限制住宅項目開發；
三環內限制倉儲物流項目。
就在不久前，《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》正式發布。
補充並強調也一些限制內容：
東城區西城區：禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目！！！不過，棚戶區改造、危房即老舊小區改造、文物保護區改造除外。
東城區西城區：禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目！
朝海豐石四區：東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。
中心城區：普通高等教育中，不在原校址基礎上向周邊擴展，不再新增佔地面積。
北京城市副中心：禁止新建和擴建民用運輸機場。
也就是說，北京五環內，尤其四環內進入以減人、減業為主要特點的減量限制發展階段。那麼其對應的房價也進入一個「限制性的鎖盤時代」。
今後，五環內將嚴控用地，中心城區的土地資源極為寶貴，不會再隨意出讓，更不會用於一些佔地面積大又不能帶來先進生產力的產業。
五環外將承接更多的疏解人口和新增產業。五環外的發展是一個趨勢，這沒錯。
但我們回到最初的命題，價差和價值並不是對等的。
五環內的醫療、教育、交通、商業配套已經足夠完善了，隨著人口結構轉移，主城區內關係民生的零售、食品、物流網點、基礎服務行業，並沒有減少，反而給予了更多生存和發展的空間。
而且還能看到一個有意思的事，就是東西城雖然禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目。不過，棚戶區改造、危房即老舊小區改造、文物保護區改造除外。
這說明，以後在五環內的生活質量會大大提高，房產價值自然也會提升。
一個城市的中心區域，它的升值空間始終會高於郊區，消費者終究會用腳投票。
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近幾年，北京樓市的走向，將會產生一個分流。
改善型選擇更多的仍然會是主城區的二手房，剛需會流向五環外選擇限競房。
限競房在隨後幾年會集中入市，這種供需市場壓力會逐漸深化，對五環外的二手房市場將有一個較大的衝擊。
五環外的限競房和二手房價差將會逐漸拉平，但五環內改善住宅仍然是最抗跌的。
對於剛需來說，如果資金不夠選擇五環內，那麼就要選擇配套完善並有概念加持的區域。
同區域、同配套、同品質的限競房，要比拼的才是價格。
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