為什麼你買的房子就是沒有別人漲得好？答案太顛覆

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最近關於樓市泡沫的討論非常火，目前的樓市下調其實就是一個擠泡沫的過程。

簡單來說，房價泡沫就是指房價高於實際應有市場價值，虛高。而在泡沫膨脹的過程中，主要是供不應求會造成價格加快上漲。

一般來說，房價泡沫集聚的城市，房價都會虛高。

現在請你回顧一下，在本輪房價上漲中，哪個城市漲得最多？你所在城市哪個區域漲得最多？你所在城市哪個項目漲得最多？

其實同時也是這些房價泡沫集聚的區域，只是不同的是，這種泡沫恰恰是因為房子受追捧才形成的。

第一個問題，無疑是京滬深，但是還有兩個城市，廈門和三亞，廈門依靠著廈漳泉龍四城的閩南土豪，成功晉級為全國房價第四高的城市，三亞更是吸引了全國的有錢人每年不遠千里來此度假避寒。

而且這兩個城市都擁有舒適的氣候、優質的空氣、優越的景觀，這絕對是非常稀缺的。

可以說，廈門、三亞的房價之所以這麼高,無非是兩大原因：

1.擁有不可替代性，非常稀缺

2.巨量的熱錢湧入，帶來強大的購買力

以上兩個原因，也絕對適用於你所在城市漲得最多的區域以及漲得最多的項目。

例如天津在本輪房價上漲中漲得最多的是和平區，2018年9月均價是47400元/㎡，天津是除了北京上海之外的高考重本率最高的城市，和平區又是天津教育最強的區，擁有一套和平區的學區房，是天津每個精英階層的夢想，所以天津的精英階層基本都會早早為孩子買下和平區的學區房，建於1911年的岳陽道小學，代表了天津小學教育的巔峰水平。

天津精英階層代表的是天津最頂尖的購買力，岳陽道所代表的是天津最頂級、最稀缺的教育，所以和平區是天津在本輪房價上漲最多的區域，岳陽道小學的學區房也是天津漲得最多的項目。

你發現了嗎？不管是本輪房價上漲最多的城市、城市中上漲最多的區域以及上漲最多的項目，他們虛高嗎？都虛！只是不一樣的是，這些城市、區域、項目都可以看做是一場優質的資產泡沫。

為什麼你買的房子就是沒有別人漲得好？無非是因為你沒有找對一個優質資產泡沫集聚的地方。

對於資深的房產投資者來說，他一定要懂得去尋找擁有巨大資產的泡沫的地方，因為這樣他才能在未來跑得最快，收益才會更加豐厚。

當然，是泡沫就肯定有擠泡沫的風險，例如廈門，但對於投資者來說，你有了將近20倍的漲幅，那跌個10%又怎麼樣？再橫盤個2年又怎麼樣？

而我們買房賺錢，就是要找到這樣的城市、區域、項目，擁抱一場優質的資產泡沫。

簡言之，就是要找到滿足以下兩個特點的區域：

1.擁有不可替代性，非常稀缺

2.巨量的熱錢湧入，帶來強大的購買力

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布局下一輪房價行情，放眼當今中國，有滿足以上區域的城市嗎？

我覺得是有的，但是經過這一輪上漲，價格尚且處於窪地的，便只有粵港澳大灣區的環深城市，也就是東莞、惠州、中山。

他們全都滿足擁有地緣上的不可替代性，靠近全中國人多地少經濟好，且未來發展動力超強的深圳，經濟好必然伴隨著高房價，北京的睡城是燕郊，上海的睡城是崑山，那供需更加緊張的深圳勢必也會誕生一個睡城。

那東莞惠州中山誰合適成為深圳的睡城呢？

作為環深城市，最大的價值當然是要看離深圳的距離，所以我們不管是看城市的價值還是現在要挑最好的投資區域，最重要的一點就是離深圳近不近，越靠近深圳就越容易受到深圳的輻射和帶動，而且更關鍵是要看離深圳的核心區的遠近，你離深圳的郊區很近，意義是不大的。

從位置上來看，東莞濱海區最接近深圳最核心的前海，直線距離26公里，通勤距離40公里。

而大惠陽區到福田核心區直線距離43公里，通勤距離55公里。但惠陽緊挨著深圳東進的中心，龍崗和坪山。離坪山中心通勤距離僅10公里，離龍崗大運中心也僅25公里。深圳已經開始投入重金打造這裡兩個區域，這一點也會給惠陽加分。

中山東部片區到南山直線距離32公里，如果不走深中通道通勤距離要上百公里，深中通道開通後通勤距離將縮短到40公里，但是深中通道還有6年的等待期，這算是一個美中不足的點，會導致投資期較長。但也是投資的機會，一旦深中通道建成，價值會快速上升。

這3個區域分別從離深圳核心區的遠近來看，毫無疑問是東莞濱海區最近。其次，考慮到中山深中通道的建成時間較晚和惠陽緊挨深圳東進中心，總體來說惠陽在這條標準上要優於中山。

所以，3個區域在離深圳核心區近不近的標準上的排序是：東莞濱海區＞大惠陽區＞中山東部片區。

但是在投資環一線中，還有一點便是十分重要的，那便是價差，因為環一線主要是滿足一線城市的剛需外溢需求，所以價格也要與一線城市有足夠的價差，才有比較明顯的優勢，就是看價格是否還是窪地，限價是否限得嚴格。

對於投資來講，要獲得最大投資回報率，當然是要做到低買高賣了。雖然不能簡單拿房價低作為投資的標準，但是在具備一定價值的基礎上，房價低就是投資的很大優勢。

房價低，資金門檻就低，也更容易實現高投資回報。

這三個片區的房價分別是：

東莞濱海片區均價20000-27000元/㎡

惠州大惠陽區均價在14000元/㎡

中山東部片區均價15000-20000元/㎡

很明顯，從價格高低這個角度來看，大惠陽片區的房價是最便宜的。

關於這條標準的排序是：惠州大惠陽區＞中山東部片區＞東莞濱海片區。

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這三大城市中，又以惠州惠陽最火，吸引了來自粵港澳大灣區乃至全國的大量熱錢。

惠陽是從2017年底開始受到關注的，從一開始的3成首付，房貸利率上浮10%，到後來變成4成、5成首付，房貸利率上浮20%、30%，投資門檻不斷提高，就是因為開發商房子不愁賣，不愁客戶。從5月開始，惠陽基本上是一開盤就遭瘋搶，去化率100%，來自粵港澳大灣區甚至是全國的投資者都來惠陽搶一套房。

你可能會說，那現在惠陽吸收了全國的熱錢，但是現在也沒有漲啊？

一方面是房住不炒，「遏制房價上漲」；另一方面，惠陽是嚴格執行限價，基本都是在14000元/㎡左右。惠陽擁有比東莞中山更突出的價差優勢。

長期以來，惠陽能夠頂住壓力在粵港澳大灣區的核心城市中維持不限購，就是因為限價，限價導致房價數據控制在合理範圍內，這樣的結果就是購房者高興——投資成本低；惠陽政府高興——去庫存、增加財政收入；省政府高興——房價數據好看，可以向中央交差。

正是因為限價，所以目前惠陽的價格是被摁住的，而且摁得越低，以後放開限價之後，反彈就會越強烈。而現在的限價正好是降低你的投資成本，為以後的上漲讓渡出更多空間。

政策限得早、限得緊的城市，說明在過去房價還沒到頂，需求就被政策壓住了，而這部分被壓抑住的需求遲早是要釋放的。

這一輪的調控周期非常長，今年不會放開，但是遲早會放開。

調控政策壓住了房價固然讓我們有了投資獲利的空間，但是這也意味著大家要做這個投資就要做好長期持有的準備，因為你得等待壓抑的需求釋放出來後才能上漲獲利。

一個地方真正有投資和購買價值，一定會在未來顯現出來。

在下一輪房價行情中，你想要比別人買的房子漲得好，你就要去尋找這樣的醞釀全國優質資產泡沫的地方，或許就是環深惠陽。

因為它在地緣上擁有不可替代性，因為它吸引了全國的熱錢，未來動能還很足！

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