失落的溫州

黑馬智庫，創業必讀

作者：內幕君

來源：地產風聲

30年前，溫州人最嚮往的義大利城市，既不是米蘭，也不是羅馬。佛羅倫薩往東南16公里，有一座小城叫普拉托，它是上世紀80年代，溫州人眼中掘金的天堂。

80年代，15萬元對絕大多數人而言，是一個天數。在膽大的溫州人看來，這筆巨資買的不僅是一張通往普拉托的「船票」，更是一次翻身的機會。

位於浙江南端的溫州，自古交通閉塞，三面環山，往東就是無垠的東海。七山二水一分田的地形，使得溫州物產匱乏。生活在這裡的人知道，想要富起來，唯有走出去。

就如葡萄牙人發現好望角，八十年代，溫州人發現了普拉托，巨大的就業市場吸引他們越洋闖蕩。彼時的普拉托是義大利重要的紡織中心，只要勤勞肯干，在紡織廠做個兩年，便能賺回付給蛇頭的15萬元。

到了90年代，站穩腳跟的溫州人開始辦廠，從打工仔躍升老闆。致富的事迹傳回故鄉，一批批淘金客漂洋過海。後來，這座僅有20萬人口的小城，最多時聚集了5萬溫州人，郊外的伊奧羅服裝工業區，頂峰時有近4000家華人企業，其中，又以溫州人開辦的廠居多。

須臾之間，義大利的普拉托成了中國的溫州城。但是，作為外族，溫州人的崛起，好比鯰魚入槽，終將引發小魚的不滿。

2010年，金融危機下的義大利失業率攀升，普拉托失去了往日歐洲紡織中心的風采，當地人失業率高達10%。與之相對，溫州人的廠子卻經營得有聲有色，每年大約有5億歐元流回國內。他們憑藉「三刀」，剪刀、皮刀和廚刀，擠垮了當地大多數義大利企業，轉而讓「洋人」成了「打工仔」。

冰火兩重天之下，義大利人將炮口對準華人，政府以清查偷稅漏稅和非法用工之名，對普拉托的華商企業進行地毯式檢查。更有人毫不避諱地喊出，驅逐溫州人。

此時的國內，也出現了驅逐溫州人的聲音。不過，是在樓市。

2001年8月，溫州人首次成團去了上海，擲下5000萬買樓，之後揮揮衣袖走了。兩個月後，又一波溫州人殺進上海，成交了8000萬。由此，溫州炒房團登上檯面。此後10年，他們上北下南、東奔西走，帶著錢橫掃了大半個中國樓市。

有人估算，那時的溫州炒房團有十萬之眾，手握1000億。具體數目無人知曉。不改的事實是，炒房團所到之處，無不掀起購房狂潮，無不讓當地剛需聞風喪膽。於是，各地抵制溫州炒房團的聲音不絕於耳。

2011年8月，在雲南開遠，商戶不滿浙商炒購商鋪後翻漲租金，紛紛打出抗議橫幅。烏煙瘴氣的樓市中，有人吶喊道，「誓死捍衛基本生存權，堅決抵制溫州炒房團」。

事實上，哪座城市的房價是溫州人炒高的，我們難以明斷。曾被譽為全國樓市風向標的溫州，倒是被自家人推上歷史舞台，領漲全國，一時風光無二。

依靠發達的民營經濟，溫州人早早完成了資本積累。步入新世紀，溫州大小老闆個個手握百萬，四處為錢找出路。此時，中國房地產業和城鎮化勢頭漸起，嗅覺靈敏的溫州人成群湧入樓市。2003年春節前後的10天內，外地匯向溫州的錢在300個億左右，沒人知道這裡頭有多少砸進地產。

2005年，深圳均價7000元，寶安房價還沒破萬之時，溫州市區房價已經步入「萬元時代」。2006年到2011年，溫州市區房價從8045元/㎡均價，一路飆漲至34674元/㎡，短短6年漲幅超3倍。

其中，轟動一時的綠城鹿城廣場，2008年首開時一平4.38萬元，到了2010年，每平漲到10萬元，大舉將溫州房價推向高潮。2010年的溫州，新房和二手房漲幅都是全國第一。市區房價均價已衝破3萬元/㎡的大關。

最為瘋狂的時候，同一套房子在幾個小時內，出現幾十萬的差價。

一個業內朋友回憶，2010年炒房高峰時，他的朋友在中介看好一套600多萬元的房子，在辦理過戶的過程中，有人加價100萬要買。左手進右手出，一周的時間，他的朋友靠倒賣一套房獲利百萬。

然而，一浪高過一浪的炒房大潮，不斷腐蝕著溫州實業的根基。

國慶之前，內幕君應一房企考察樓市之邀，去了一趟溫州。閑暇之餘聽了三席話，他們所言雖非全部，卻也足以窺見城市的部分肌理。

第一席話，來自一個滴滴師傅。他姓顧，河南周口人。

「我15年前來的溫州，最開始在樂清的電器廠打零工，隨後在龍灣一家製鞋廠上班。那時候每月能賺三四千，租民房每個月200元。」顧師傅說那時候來到溫州，只要找個廠子踏踏實實幹著，每年可以攢下幾萬塊。後來，實體不景氣，勉強生存。2016年，廠里的普工還拿著4000元的工資，住房成本卻漲了5倍。

顧師傅租房成本的攀升，源於溫州的大拆大建。2016年以來，溫州開始大面積拆除市區和樂清、瑞安的城中村、舊廠區，兩年時間拆了上百個村。原先二三百塊租民房，如今要多花一千元租商品房。

就在溫州轟轟烈烈拆房的2016年，顧師傅轉行干起了滴滴。「現在跑滴滴，每個月能賺六七千，在廠子累死累活都賺不到這個數。」

對於是否在溫州買房定居，顧師傅直搖頭。「我來溫州是2003年，那時候已經盛行炒房，不過都是本地人炒。當時我買不起房，也不敢借錢炒房。鞋廠的老闆經常跟我們說，廠子一年賺的錢不如他炒兩套房。」

就像顧師傅所言，炒房來錢快，原本做實業的溫州人一擁而上，把原本可以用在企業轉型升級的資本和心思，投進了樓市，實業根基被慢慢掏空。

2009年，溫州置信房產開發了一個項目，僅半年就實現了100%的回報，而傳統行業一年的利潤還不到10%，這讓做實業的老闆們大受刺激，大家開始想辦法炒地皮。置信深諳人多力量大的道理，集結了250個中小企業主，集資37億拍下黃金地段置信廣場項目。這些企業主大多數來自眼鏡、服裝、人造革等行業。

這個龐大的中小企業主聯合體籌集了80億，先後拿下八個項目。這80億大都是從實體經濟掏出來的。除了這些中小企業主，溫州的大公司奧康、報喜鳥、人民電器等也都涉足地產。幾乎每一個房地產項目背後都可以看到實體企業

2011年，大家還在幻想置信廣場可以賣到10萬每平的時候，資金鏈緊繃、老闆跑路情況接踵而至，危機像多米諾骨牌效應擴散開。一時間，企業、個人紛紛拋售房產，房價持續性快速下降，大部分商品房比最高峰時下跌了30%-40%，個別豪宅甚至攔腰斬斷。原先估價十萬每平的置信廣場，2012年開盤時只有4萬多，稍稍高出樓麵價。無數人在這場瘋狂的豪賭中血本無歸，無數企業破產倒閉。

最後，我問顧師傅，「你打算離開嗎？」，我以為他會表達出對第二故鄉的留戀之情。不料，他堅定地說：「過完今年就走，會去鄭州。」

第二席話，來自當地一位局級以上官員。

「傳統企業利潤薄、轉型難，制約了溫州經濟增速與增量。」他說，唱衰溫州的不是別人，正是溫州人自己。不少溫商一邊把主業掏出去，一邊高唱「溫州不行了」。

「我們很歡迎溫商回鄉投資實業，企業要條件要政策可以談。門檻都不踏進來，便在門外一味唱衰，這種聲音對溫州不公平。」

溫商外流素來是溫州心頭之痛，820萬溫籍人口中，有250萬人在外發展。換句話說，每三個溫州人中就有一人流出。

除此之外，溫州的外地人也在離去，千千萬萬個顧師傅正在轉身離開。此前，溫州一直是浙江人口第一大市。2016年，杭州常住人口首度超過溫州，並保持較快增長，而溫州人口增長明顯放緩。名義上看，2017年溫州人口微漲，其實，這要歸功於出生率，2017年溫州新生兒有12.6萬。綜合出生率和死亡率，溫州2017年人口至少流出四五萬。

（溫州與杭州歷年常住人口比較）

人口流出，這對於城市發展和房價高位的持續性而言都是壞事。

關於溫州邊緣化的問題，這位官員直抒胸臆，「從杭溫寧淪為杭寧溫，溫州地位有點尷尬。杭州灣城市群沒有溫州一席之地，溫州要發展不能等省里配置資源，要靠自己。一方面要堅持城市化戰略，一方面依靠大通道建設。」

那麼，如何城市化？他直言溫州市區地小人少，要進一步做大做強，撤縣（市）立區是大勢所趨。

如表所示，溫州市區面積1313平方公里，在浙江僅排第九，比嘉興、舟山略大，和杭州、寧波完全不在一個量級。可見溫州市區首位度不高，對溫州其它轄區吸附能力自然也弱，難以形成合力。

如果將樂清、永嘉、瑞安併入，溫州市區人口會實現翻倍，達到660萬，市區面積將達6569平方公里，躍居全省第二。

撤縣（市）立區並非朝夕之事，如果戰略不能延續，換一屆領導班子換一套思路，那麼，溫州的城市化進程，恐長路漫漫。

第三席話，來自一個溫州本地人。

林東是內幕君的朋友，三十齣頭，土生土長的瑞安人。10年前，他留英歸來回到瑞安，沒有子承父業踏入汽配圈，而是進了當地的事業單位。在朋友們看來，林東是個怪胎。

「我的瑞安朋友們多數做生意，企業大大小小都有。像我這樣父輩已有行業經驗卻沒繼承衣缽的是少數。加上我喝過一點洋墨水，大家都覺得我應該去上海，而不是蜷縮在小小的瑞安。」

「寧願睡地板，也要做老闆」被老一輩溫州人奉為圭臬，到了林東這代人，與其說是創業，不如說是守業。

「其實，溫州的社會風氣挺浮躁的。」對於林東的說法，我贊同卻也疑惑。浮躁已是整個社會的風氣，不單溫州。

「外界都認為經歷崩盤後，溫州的炒房現象銷聲匿跡了。事實上，從來沒有停過，只不過以前大家是長驅直入，現在是迂迴作戰。七八年前行情好，很多人不惜壓上全部家當，甚至借高利貸炒房。現在，大家量力而行，合夥買房的現象在溫州很多。這幾年溫州大拆，房價又起來了，2016年的時候，我媽和她朋友合夥在瑞安買了三套，都賺到錢了。」

除了在本地炒房，溫州人和十多年前一樣，依然往外走。林東說他單位附近的旅行社，每周都組織看房團發往嘉興。

「不僅是我媽那一輩，年輕人也想著賺快錢。我同事最近在謀劃開火鍋店，他找了四個合伙人，他說只要半年內回本，一年後賺到50%的利潤，之後見好就收。沒有人想過長期經營，更別說百年老店。」

內幕君認為，聽這三席話，勝讀一篇預測溫州樓市的理論長文。為了讓大家加深印象，我們來做個總結。

1、溫州人口外流，近年房價復甦，仰仗的是「拆」出來的內生需求。

隨著貨幣化安置收緊、安置房相繼建成，以及未來拆遷進入尾聲，商品房的供需關係將發生變化。

2、溫州2018年土地市場涼風陣陣，開發商後市信心不足。

2018年前三季度，溫州全市出讓宅地建面634.6萬方，為2017年全年的60.3%，成交樓麵價同比微跌4.6%。此外，第三季度出現24宗土地因無人報價等原因終止出讓。

3、溫州在省內城市地位下滑，實體經濟難振，支撐房價上漲的是投資預期而非剛性需求。

作為浙江鐵三角的溫州，恐將名不符實。杭州、寧波GDP是萬億量級，而溫州還在5000億檔，比上遠遠不足，比下也不見多餘，2017年溫州GDP5453億元，只比紹興多了350億。曾經的浙南一哥，如今還要面臨台州小弟的窮追猛趕。

此外，與同為三線、民營經濟發達的泉州相比，溫州除了在房地產開發投資方面遠超泉州外，其它經濟指標遠遠落後。2017年，泉州規模以上企業的工業產值13626億元，而溫州僅4946億，泉州的上市企業104家，溫州為23家。泉州GDP更是高出一頭，比溫州多2000億，9年前，兩個城市還都是2500億的同量級城市。

曾經的溫州，是浙南的門面，常被拿來和蘇南相提並論。就像如今世界離不開中國製造一樣，可以說，八九十年代的中國，離不開溫州製造。人們腳上穿的皮鞋，腰上纏的皮帶，身上穿的衣服，手上拿的打火機，臉上架的眼鏡，總有一樣產自溫州。那時候，提到經濟模式，人們會說「鄉鎮工業看蘇南，家庭工業看浙南。」

如今溫州實業已蒙塵埃，未來，不管企業主們是堅守還是轉型，我們相信，能再塑溫州輝煌的絕不是鋼筋水泥之手。

站在世貿中心俯瞰整個溫州城，再也看不見破舊的村莊，映入眼帘的是青山綠水和林立的高樓。

從未改變的只有甌江的濤聲。

*本文由地產風聲 (ID:fangshi488)授權i黑馬轉載發布，作者內幕君。讓創業不再孤獨，提升普通創業者的成功率，歡迎關注i黑馬。

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