官方公布房屋空置率高達20％，房屋空置稅要來了？

用來炒而不是居住的房子太多，空置稅會讓房價大跌嗎？

文/ 華商韜略 趙建勛

都知道國內樓市的泡沫不小，可看到官方首次公布的房屋空置率數據，人們仍不免吃一驚。

國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興近日透露，我國房屋空置率非常高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，鄂爾多斯空置率則高達70%，不同城市空置率不一樣。

兩個月前，中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示，北京有100萬套空著的房子無人住，既不出租也不自住，「很多年輕的碼農（程序員），IT工作者，年輕的記者被高租金驅趕到六環以外，如果告訴你今天六環以內100萬套房子又不出租又不出售，你們怎麼想？」

更早些時候，中財辦副主任楊偉民在第十屆陸家嘴論壇上透露了一個重要的事情，他說自己還在中財辦時，曾經請有關單位通過用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示中國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高（日本的住宅空置率是13%）。

2016年年初，周天勇也有一個測算：2015年底我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約為6500到8800萬套之間。

在國際貨幣基金組織（IMF）2015春季年會期間，時任IMF副總裁朱民曾說，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米，比當時待售住房面積還要高出30%。

多年來，官方對住房空置率如何界定與理解一直是空白，也沒有發布過相關數據。國家統計局官員曾表示，從深層來看，主要是我們還沒有徵信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來則寄望於不動產登記制度的實施。

數年前西南財經大學的調查報告曾披露過一組數據：

2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。

按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。

根據上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑教授提供的數據，即使在美國樓市最差的2007—2008年，住房空置率最高也僅達到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率普遍也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

顯然，與國外相比，我國房屋庫存嚴重積壓，亟需擠出樓市泡沫。

仇保興主張，國內應理性遏制、逐步燙平房地產泡沫，從行政手段調為主變為經濟手段，從集中統一調變為分散調，通過國民經濟收入的增長來嚴格控制房價的漲幅，逐漸地燙平房地產泡沫，而不是一腳踢破。

為了實現這一目標，房地產稅應該分解為四個稅：率先出台能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，物業稅可以等5年，幾年以後慢慢考慮。他稱，前三種稅先行，房地產泡沫就可以燙平而不是刺破。

實際上，徵收房屋空置稅在海外早已有前例。

從今年3月5日起，加拿大溫哥華市開始徵收房屋空置稅，稅率為房產價值的1%。此前在2016年，溫哥華已經對海外投資者徵收15%的房產投機稅，今年2月21日這一稅率提升到20%。

2016年對外國買家徵收15%房屋投機稅後，溫哥華房價曾短暫回調，但從2017年2月開始，房價再度上升。當地政府為遏制失控的房價，出台空置稅政策，並大力增加新建住房，以緩解當地住房壓力。

法國是徵收空置稅最狠的，一間房空置超過1年就需繳納房價的10%，第二年要繳12.5%，第三年15%。嚴打之下，法國房價被成功遏制，投資法國房產的人都知道，它在過去十年里漲幅並不大。

在英國，如房產被空置長達兩年或以上，國家會對空置房屋徵收100%額外市政稅；在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；在瑞典，政府有權徵用空置單位廉租給無房家庭。

為了對高房價下狠手，我國香港地區也從今年6月28日開始，對空置一年及以上的一手住宅徵收空置稅。稅率徵收時會對這套房屋的租金做一個評估，估算出可以得到的年租金，而空置稅則為評估出的年租金的200%。

這個力度，有點大吧。

但香港媒體稱，二手空置單位數量是一手空置房的4倍以上，因此市場擔心此次徵收空置稅對樓市基本面的影響有限。

可見，徵收空置稅，空置的非家庭自用新房及二手房都不能放過。

不過需要看到的是，因為空置稅會促使一部分樓市投機者拋售房產，會讓本已「降溫」的樓市承受更大壓力，未必為各方所樂見，因此短期內很難落地。

可一旦出台，它對房價的殺傷力，則不能小覷。

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圖片均來自網路

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