優客工場和SOHO 3Q都準備上市 共享辦公究竟是不是一個偽風口？

文|小謙  來源|小謙筆記

近年，基於共享辦公空間的聯合辦公成為一種新趨勢，受到了一些中小創業公司的認可。10月17日上午，共享辦公空間優客工場收購方糖小鎮，完成優客工場在今年的第6次併購。如此高速的行業整合，也反映出業內對初期燒錢模式的不認可，資本希望迅速實現規模效應，走上良性發展道路。

目前，以優客工場、氪空間和SOHO 3Q為主的頭部企業已經羽翼豐滿，上市IPO也逐漸提上議程。儘管形成一定的規模之後已經有望盈利，但是隨著企業的壯大和產業的深入，共享辦公在模式和運營過程中明顯存在著不足之處，這個被資本熱捧的風口真的能把企業吹上天？

共享辦公室玩家眾多 頭部效應已經逐漸凸顯

在共享經濟時代，什麼都有可能和共享發生化學反應。共享辦公的概念在近年走紅，市場也逐漸培育形成。據艾媒諮詢8月發布的《2018中國聯合辦公行業監測報告》顯示，國內聯合辦公行業市場規模逐年增長，尤其在2018年可能將出現159.3%的增長率峰值，但是此後增長速度會逐漸放緩。

共享辦公、聯合辦公之所以受到追捧，當然還是受到當下創業浪潮的影響，當創業者和企業家群體成為不可小覷的力量時，針對這一群體的B端服務也會享受到市場發展的紅利。

這在早期推動了一大批共享辦公企業湧入，但今年的增長峰值也就意味著「中場」的篩選，這個階段過濾出了一批頭部企業。

當前本土的共享辦公企業主要有優創工場、氪空間、納什空間等。優創工場在今年頻繁收購其他競爭對手，估值在18億美元左右。此次合併方糖小鎮後，據稱將成為亞洲最大規模的共享辦公空間，創始人毛大慶表示明年將要赴港上市。除了優創工場，氪空間和納什空間也是業內比較知名的頭部企業。

和這些需要頻頻融資的共享辦公企業相比，SOHO 3Q背靠房地產業務，有充裕的資金和房源，在企業生存和成本控制方面都具有優勢，容易形成規模，也便於完成各方面的資源對接。現在SOHO 3Q更專註於服務大中企業，也是準備在明年上市。

此外，廠商的玩家還有跨國公司 WeWork。WeWork是國內企業學習和對標的對象，在共享辦公領域有比較成熟的經驗，現在也在中國開拓市場，也合併了裸心社等競爭對手。

互聯網巨頭和其他企業雖然沒有直接打出共享辦公的旗號，但也有類似的布局，例如騰訊眾創空間、58眾創等。這一類「眾創空間」能夠帶來一些資源支持，對針對性比較強的創業者會有一定的吸引力，不過它們不是共享辦公的主要玩家。

只有規模效應才能實現盈利 運營模式上也還要繼續進化

這些篩選出來的頭部企業大多擁有較大的規模，因為只有實現規模效應才能減輕成本壓力。據艾媒的報告顯示，混營模式的優客工場空間面積約40萬平方米，自營模式的氪空間面積約27.3萬平方米，SOHO 3Q約18萬平方米。

儘管如此，它們的盈利水平依然不算高，據第一財經報道，SOHO中國董事長潘石屹認為由於規模問題，「賺的錢還少得可憐」。

當然，就整個共享辦公行業的頭部企業來說，盈利水平不僅僅受到規模的限制，在盈利來源和業務實現上，也存在一些問題。

（1）盈利模式比較單一 未能充分發掘增值服務的價值

雖然共享辦公是一個值得看好的行業，但是其盈利模式過於依賴租金也是事實，這也就意味著共享辦公企業有一種房屋中介的身份。據虎嗅作者劉然介紹，即使是優客工場這樣的企業，主要收益也還是來自於場租，其場租收益甚至曾經佔到總收益的90%。行業里的其他企業大致情況也可想而知。

作為在新經濟領域的一種探索，共享辦公的盈利模式應該更依賴於設備銷售、資源整合等增值服務，甚至可以向股權投資等方向進行嘗試。目前這方面還有很大的進步空間，隨著競爭的加劇，這些綜合實力都會成為實際上的競爭力。

（2）客戶基本是創業團隊 不利於提高工位出租率

另一個問題就是共享辦公剛開始最能吸引到創業團隊，例如SOHO 3Q一開始也是走的服務初創企業的路線，但創業團隊的穩定性不高。據《北京商報》報道，潘石屹坦陳經過三年的運營後發現，專註於創業公司的出租會使得工位的轉換率較高，而出租率則一直徘徊在88%左右，無法繼續增長。

因此部分企業也開始調整對用戶群體的定義，試圖吸引偏大中型的企業。但是要獲得大中型企業的青睞也不容易。一般來說，有一定規模的企業對服務運營等各方面會有更嚴格的要求，這也考驗共享辦公企業的服務能力。

行業未來對企業要求會更高 非頭部企業已經開始淘汰

共享辦公這個賽道在經歷了大規模併購之後也終將走向行業巨頭對壘的時代，現在已經有兩家頭部企業準備上市。既然這個領域已經被越來越多的潛在客戶所關注到，在市場日漸成熟之際，如果想要進階成為行業巨頭，就必須抓住未來幾年的發展趨勢。

（1）行業進入洗牌期 加速非頭部企業淘汰進程

首先，在企業的併購、融資、上市背後，行業正在加速整合，市場資源的配置日益優化。據VC SaaS的數據顯示，發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌佔總數的28.1%，也就是眾多非頭部企業已經進入淘汰階段。

行業整合還表現在地產資本的進入，除了入局較早的SOHO 3Q本身依託SOHO中國之外，其他地產公司也投入了資本，如路勁產業在今年8月就對優客工場進行了戰略投資。這一現象讓頭部企業繼續拉開差距，非頭部企業的逆襲更加困難。

（2）盈利方式將會多元化 優質服務成收費增長點

其次，盈利單一的現狀也需要被打破。將來，共享辦公企業不止是給客戶提供工位和基礎設施，還會要提供綜合的服務，整合必要的資源，聯繫上下游產業，儘可能地減少B端用戶自己跑腿的場景。隨著規模的擴大，很多基礎服務項目都可以通過模板化實現，而差異化、個性化服務則需要共享辦公企業進行精細的運營。這兩種情況都有一定的盈利空間。

（3）不再專註於獲取創業客戶 對大中型規模公司的爭取會成為必然

最後，隨著企業服務管理的增強，偏大型和中型公司也會青睞共享辦公。現在，SOHO 3Q已經在這方面有所嘗試，總的來說未來還會繼續朝這一方向發展。這也是基於租金差價、以及服務升級等各方面的因素，大型共享辦公企業對創業者控制成本的需求也更難以滿足的緣故。

相比之下，大中型企業對價格敏感度更低，對綜合服務、定製化服務的要求高，是當前發展趨勢下更理想的客戶。

在當前的競爭環境下，優客工場、SOHO 3Q、氪空間等頭部企業逐漸羽翼豐滿，而那28.1%甚至更多遇到瓶頸的公司則可能掉隊。現在無論哪家都想抓住下一個機會，以鞏固地位或者實現反超。

但是隨著行業要求的不斷提高和洗牌加速，能給後來者的機會也越來越少，對於非頭部企業來說，共享辦公與曾經的「共享單車熱」相比還算不上是一個風口。

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