全球房價泡沫指數香港排第一，平均攢46年薪水才能買套房｜好奇心小數據

過去五年，在全球一些主要城市買房看上去是一筆非常不錯的買賣。

香港、紐約、倫敦、蘇黎世等全球金融中心的住房投資回報率中位數超過 10%。有人用「黃金混凝土」形容這些城市裡的水泥叢林。但這種投資回報率的背後卻是居民負債率隨著房價水漲船高，「房價令人難以承受」的標題頻繁見諸報端。

根據瑞銀集團（UBS）今年發布的全球房價泡沫指數，中國香港是房價泡沫最嚴重的城市，之後是慕尼黑和多倫多。去年香港排泡沫指數榜第七、前年排第六。

瑞銀已經連續多年編製這份指數，它綜合各地住房收入比、租售比、按揭貸款/GDP 等指標，對統計模型進行量化並且計算出結果。這套體系一共有低迷（1.5）這五檔評價。

瑞銀的研究表明，香港房價泡沫聚集速度快於其他城市。如果以房價收入比為指標，2008 年在香港市區買一套 60 平方米的房子要攢 12 年薪水，今年已經漲到 22 年。但去掉房子面積和購買地點的限制，全港房價收入比達到 46 倍。

香港也是 2008 年金融危機以來，全球少數幾個房價快速恢復到兩位數增長的城市。十年來，它的房價早已翻倍、住房租售比也是保持平均每年 15% 以上的增長。

而美國城市規劃諮詢機構 Demographia 數據也顯示，香港 2017 年前三季度為房價收入比為 19.4 倍，高於 2016 年的 18.1。儘管各家機構的統計口徑有所出入，但全球最貴房價或者房價支付能力最差等城市榜單的冠軍頭銜幾乎無一例外的都給了香港。

研究城市政策的學者 Wendell Cox 認為，這種畸形的房價主要是因為「容納式城市發展」政策。他在一份報告中說，幾乎所有房價讓人難以負擔的城市都有限制性土地使用規定，而這正是容納式城市發展政策的核心。政府通過在已建成的住宅區建造更多的公寓來提高住房密度，而不是通過擴大土地供應的方式。

香港前行政長官董建華於 2014 年成立的團結香港基金會援引一組數據顯示，香港每平方公里住著 17000 人，密度比印度的孟買還要高。香港的人均居住面積僅為 170 平方尺（約為 15.8 平方米），比新加坡小 100 尺，比深圳小 130 尺。

瑞銀在評論香港房價高漲的現象時也提到這一點，「（房地產）市場長期供不應求。即使高收入階層，現在買入房產似乎也已經變得遙不可及」。香港房屋成交網站 squarefoot 統計的數據顯示，最近港島上環、北角住宅成交均價中位數大約 24 萬元/平方米。

目前，香港特區政府正在制定對策，其中包括填海造樓。香港行政長官林鄭月娥最近公布了「明日大嶼願景」計劃，計劃在大嶼山東邊一代水域及屯門龍鼓灘填海，建造人工島嶼，獲得新土地面積約 1700 公頃以建築 26-40 萬住宅單位，可容納 70-110 萬人口居住。最快估計在 2032 年可完成首批住宅建築且可入住。

另一種調控房價的手段就是加稅，香港除了在買房階段收高昂印花稅（非香港居民稅率翻倍），目前正討論收取房屋空置稅。而像瑞銀房價泡沫指數上的常客，加拿大多倫多、溫哥華，澳大利亞墨爾本、悉尼等地，類似的舉措也已經實施。今年多倫多在房價泡沫榜的名次下滑兩名至第三、悉尼掉出前十。

與此同時，這一批全球大都市在給人一種房價高風險、高回報印象的同時，房價走勢已經分化，不再是全球普漲的局面，日內瓦、米蘭、紐約、芝加哥、新加坡的房價泡沫程度開始收斂甚至縮小。

根據專註全球生活成本數據的眾包網站 Numbeo 統計，上海住房收入比超過 44 倍、抵押貸款額度大約是收入的 367%。紐約這兩個數值分別是 11 倍和 82.42%。Numbeo 彙編的數據還顯示香港住房收入比超過 46 倍，依舊是全球最高。北京和深圳分別是 44 倍和 39 倍。

在租賃市場，今年全國每月房租等住房支出增速基本上都跑在整體居民消費價格指數漲幅前。《每日經濟網》援引房天下租房網的數據報道，2017 年 2 月至 2018 年 5 月，中國 17 個城市房租價格快速上升。其中，漲幅超過 10% 的城市有 6 個，漲幅在 5%~8% 的有 5 個，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）漲幅居前。

在這種背景下，信貸、稅費、土地、限購、限售……今年中國繼續動用各種調控政策，試圖控制房價的「過快上漲」。房管局或者住建委約談長租公寓經營方，要求它們拿出更多租房儲備、投入市場，增加租房供應。

據新華社報道，上半年全國各地的樓市調控政策先後發布 192 次，較去年同期增加 65%，發布次數再創歷史新高，平均每天都有 1 個相關政策出台。

這些新出爐的政策來自 73 個城市，主要以二三線城市為主，限購和限售是調控主力。這主要是因為四個一線城市先期已經制定了較為嚴格的限購、限售措施，一些政策調控主要以商業銀行調整首付比例或者貸款利率為主。

把中國樓市調成計劃經濟，一些城市或開發商的地產項目出現滯銷，資金承壓大的房企折價銷售。例如，在今年 2 月，恆大就推出過所有樓盤 8.8 折的促銷；又在 8 月 30 日至 10 月 8 日期間，在旗下 280 個城市 646 個樓盤推出了特惠活動，全國住宅樓盤全部 8.9 折、全國商鋪 6 折起。

碧桂園也對個別城市的樓盤進行了降價促銷。而重點布局在環北京、環上海、環深圳區域的中糧地產，受限購政策影響非常明顯，上半年的商品房銷售結算面積比 2017 年上半年減少了 32%，均價也從去年的 3.06 萬/平方米下降到 2.48 萬/平方米。

在國慶期間，碧桂園在江西上饒的信州府項目，因為價格從 10000元/平方米降到 7000元/平方米，業主在售樓部示威；在上海的浦東南郡項目，因為從 3.5 萬/平方米降到 2.6 萬/平方米，也引發了業主維權。

除了去售樓處示威，北京、杭州、合肥等地都出現了因對降價不滿，業主要求開發商補差價、送車位或全款退房的事件。

但是中國地方財政收入一半都來自於土地出讓金，土地和房屋交易產生的稅金也是政府重要的稅收來源；而對買房者來說，國內的資本投資渠道非常受壓，房子只漲不跌的心態很難一下子消退。

製圖/馮秀霞

題圖/WikiMedia

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