兩天推14塊地 罕見，北京樓市悄無聲息放水？

編者按：本文來自微信公眾號「和訊房產」（ID：hexunhouse），作者：徐帥，36氪經授權轉載

繼北京昨天一次性掛出6宗用地之後，今天北京土地市場又有8宗地塊入市，其中6宗是住宅地塊，包括1宗全部建設共有產權住房的地塊。另外2宗則是商業金融服務業用地。8宗土地分別位於延慶、密雲、順義、丰台、昌平及大興區。

其中共有產權住房地塊為順義區順義新城第13街區SY00-0013-6010地塊R2二類居住用地，位於順義新城。另外5宗宅地，有4宗是「限競房」地塊。值得一提的是，除了延慶商服用地採用招標方式出讓外，其餘地塊都將和22日六宗地塊一道，在11月26日公開競拍。

13宗土地同日出讓，如此大規模地集中拍賣，在北京土地拍賣市場上十分罕見。與此同時，高價樓盤接連取得預售證，樓盤備案價也有放鬆管控的跡象，這一系列現象是否預示著北京樓市在悄悄回溫？

土地集中放量

政府為完成年度目標？

今天入市的延慶地塊是旅館及居住用地，因此採用的是設定地價上限，當競買報價達到上限時，則轉為競企業自持商品住房面積比例的程序。該地塊並沒有銷售限價，在如今北京土地市場這種現象並不常見。

對此，諸葛找房研究中心首席分析師陳雷表示，政府今年拍地壓力大，為了刺激開發商，只能放開限價，現在也只是拿延慶試水，看看開發商反應。這次要是延慶拍地火了，以後可能會逐漸放開限價。

根據《北京市2018年建設用地供應計劃》，2018年全市建設用地計劃供應總量4300公頃，其中，住宅用地1200公頃，與2017年基本持平。但截至目前，北京市前三季度土地市場總體供應情況不容樂觀，北京住宅用地供應量較去年同期明顯減少，更是出現了7宗流標土地。

可以預見，今年北京市的供地目標完成壓力較大，而在此之前，除2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%外，北京出現過多次未能完成全年供地任務的情況。例如，2014年北京市計劃供地總量為5150公頃，實際完成建設用地3161公頃，完成了計劃的61.4%；2015年，北京市計劃供地4600公頃，實際完成建設用地2300公頃，完成計劃的50%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，之前北京拿地比較遲緩，對政府來講，北京市有完成供地計劃的壓力，當前有追求供地目標完成的導向，政府希望通過增加供地來完成今年的土地供應目標；對企業來講，如果年底回款情況良好，也有拿地的需求。

克爾瑞分析認為，土地市場之所以流拍增多、進入價格指標的「低潮期」，主要原因還是企業轉向更加謹慎、理智的拿地態度，但在市場和企業關於地價的「磨合期」度過後，土地掛牌價格應當會更加符合企業預期，流拍現象有望趨緩。此外，在進入第四季度之後，受行業周期性影響，再加之部分城市需要完成年度供地指標，推地的節奏應該會重新加快，「撿漏」拿地的機會也會隨之增多，考慮到一二線嚴厲調控帶來的需求「蓄水池」，以及「控房價」帶來的購買力實質性增長，重點城市的優質拿地機會尤為值得關注。

北京樓市悄悄放水？

另一種猜測認為，政府加大土地供應的另一大目的實則也為起到刺激樓市的作用。因為今年以來，金融監管的強管控、調控政策的不斷加碼，致使開發商的日子並不好過，金九銀十的日子也一度傳出市場遇冷的新聞。此外，土地市場也開始出現流拍潮。可以說，整個市場一片冷冷跡象。因此，政府需要通過一定的方式刺激市場。

從此次供地的特點來看，也的確有表現出提振市場的痕迹。比如，在此次掛牌出讓的土地中，位於延慶區的延慶新城03街區會展中心東側地塊，掛牌出讓起始價為 81250 萬元，競買保證金為16250 萬元。值得注意的是，該地塊沒有對住宅的銷售價格作出限制。

此外，在其他方面，樓市也有放鬆的現象。近日，各項目扎堆取得預售證也引起大家關注。住建委再次更新截止到10月21日的獲證信息，許久未見的單價10萬以上的高價位樓盤重新回歸人們的視線——泰禾·金府大院、崑崙域公示價格超過11萬元/平米，璽萌壹號院、中海寰宇天下、北京金茂府也已取證。在成交低迷的北京樓市，如此高價項目集中入市的情況非常少見。

近日，也有某開發商項目負責人告訴和訊房產，其項目備案價與之前相比也有稍微上調，政府對樓盤備案價可能會放鬆管控。

對此，嚴躍進分析認為，對預售證的管理體現了當前市場的導向，高價樓盤不能盲目採取打壓的政策，要按照市場化的方式，積極增加供應，這種情況利好高端項目的銷售與去庫存，更寬鬆的預售條件對高價盤的營銷與定價策略有積極影響。

業內人士認為，北京新房預售價審批放寬、對樓盤備案價放鬆管控一定程度上將緩解部分開發商的資金壓力。而北京作為首都，此次動作在一線城市可謂具有風向標的意義。

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