降溫的市場：北京「商改住」項目現狀調查

來源：每日經濟新聞

在房地產市場火熱的2016年，北京的「商改住」項目也隨之火了一把。但僅火了9個月，該項目就被立即叫停。一夜間，北京「商改住」遍地哀鴻。時間過去一年多，北京「商改住」項目的生存現狀又是什麼景象？《每日經濟新聞》記者近日走訪了北京多個「商改住」項目，試圖摸清真相。

從排隊買房到結夥退房；每平方米均價從5萬元高位遭遇腰斬；前來維權的業主，正是兩年前的購房人。這是北京部分「商改住」項目的真實寫照。而近段時間，北京的「商改住」市場似乎有些躁動。

在收到多條「可註冊，宜商宜居，有事業有生活」的推銷簡訊後，《每日經濟新聞》記者近日走訪了北京多個「商改住」項目。

有銷售人員稱「提供代開公司（空殼公司）全套業務」，有的則稱「可聯合幾個人共同出資開公司來購買，再以股權比例劃分面積」，還有的向客戶表示「樓盤沒有分戶房產證，不需網簽」，「最後幾套房，稀缺資源，存量賣完就沒有了」。相比於開發商們的三緘其口，項目營銷人員的話術令這個一度冰封的市場多了些許別樣的「溫度」。

政策未明、市場躁動，商辦項目低調銷售

2016年是一線城市「商改住」市場最「紅火」的一年。

當年6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出「允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行」。

由此，很多城市也落地出台相關配套政策，市場一片向好，大家競相湧入。

「2016年那段時間，我們的項目簡直賣瘋了，2017年初最高單價一度漲至5萬多元。」通州商住樣本尚品台湖項目銷售人員這樣向記者回憶當年的「美好時光」。

然而不到9個月，2017年3月26日，北京發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商業辦公類項目的用途進行嚴格管控，並針對在售的商業辦公項目進行嚴格管理。

公告明確強調，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。根據公告，企業在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人，而個人購買必須滿足兩個條件：一是名下在京無住房和商辦類房產記錄；二是在京連續五年繳納社保或連續五年繳納個人所得稅。

一夜間，北京「商改住」遍地哀鴻。

就在兩天後的2017年3月28日，北京市住建委公布名單，6個在售項目涉嫌銷售「商改住」被停網簽。

中原地產發布的統計數據顯示，北京商辦市場在「3·26」新政發布後的3天，網簽總量僅為7套。而新政前三天，這一數字為850套，跌幅高達99.9%。

商辦市場成「速凍」之勢，但政策對之前的「商改住」項目也做了一定妥協。

2017年5月23日，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對「商改住」房屋銷售做出進一步規定，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

即老房老辦法，新房新辦法。而判定新老的標準，就是2017年3月26日之前是否拿到預售證。

也就是說，「3·26」之前拿到預售證的樓盤是可以租售的，而「3·26」之後才拿到預售證的樓盤就有了疑問，這個疑問就是拿到建築開工許可證的還用不用更改項目用途。也正由此，一些存在打政策「擦邊球」嫌疑的項目在接下來一年多時間裡屢見不鮮，也多次登上住建委的「黑名單」，被罰款、暫停網簽、註銷備案資質等。

事實上，「3·26」之後，以租代售、以公司名義購房等現象仍存在於商辦類市場。今年7月，金隅、萬科、復地、華遠等開發商都曾遭遇北京市房山區建委的處罰，處罰原因包括未取得現房銷售備案、私自向客戶推薦代辦營業執照和改建裝修公司、使用未經審查的施工圖紙擅自施工。

在《每日經濟新聞》記者的實地走訪中，有銷售人員解釋道：「商辦市場目前處於監管敏感期，但項目在政策出台前就已獲批，所以低調銷售沒有問題。」而關於「改水改電」「高價收購/求租註冊地址」「專業移機」等意味明顯的電梯小廣告，也依然默默存在於一些「商改住」項目「重災區」。

「『商改住』項目的政策管控比較明顯，但未來政策也不太明朗，所以企業從控制成本等角度看，是會放緩此類項目的開發的。雖然此類項目過去也考慮過可以轉為租賃，但實際上租賃本身效果需要打一個問號，這就使得近期此類項目的狀況比較尷尬。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，「對於房企來說，之所以押注某個項目，是因為此類項目過去銷售非常火爆，尤其是不限購的屬性。但因為確實是走『擦邊球』模式，所以風險是很大的。」

斷崖下跌、被迫降價，重倉商辦企業承壓

曾在2016年商住限購傳聞前創造單周簽約高達3191套記錄的尚品台湖項目（但一直被質疑是虛假交易），如今已是門可羅雀。而整個項目在台湖收費站出口的廣告依然醒目，「46900元/平方米起，享通州臨街現鋪」。

尚品台湖目前在售的項目以30~70平方米戶型為主。「現在買比較划算，去年「3·26」政策一出台，一下子就冷清了，幾個月都賣不出去一套房。」尚品台湖項目銷售人員說，「我自己也買了一套」。

「去年政策剛出時，我們的樓盤還是一分未降。不過公司這麼多人得吃喝啊，我們銷售團隊就向領導申請了50套特價房，現在均價是3萬餘元，最貴的一套在200萬元左右。」該銷售人員直言，「我們公司大部分都是商辦項目，壓力很大，不然也不會降價。」

不過，受益於環球影城效應和城市副中心建設，「小區30平方米的單間租金在每月3000元左右，在慢慢漲。還有很多公司來我們這裡整層買樓，用來開旅店，領導現在也希望我們多整層售賣。」

而房價普遍上漲之時，自己的項目售價原地踏步就足夠令開發商感到壓力。

在去年曾被暫停網簽的亦庄林肯公園，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，現在他們項目的主要以150~200平方米大戶型為主，能夠滿足購房者的改善型需求。

林肯公園的售樓大廳面積很大，卻十分冷清，只有幾個銷售在聊天，顯得有些無所事事。對於記者的到來，他們顯得很興奮：「看好了最好您今天就定下來。」有銷售人員向記者介紹，林肯公園的房源已所剩不多，僅有三五套，但價格還是維持了2016年的水平，並沒有隨著房地產市場的火熱而上漲。

離開之時，該銷售熱情地邀請記者參加幸運轉輪的抽獎活動，中了末獎——一袋3千克的大米。不遠處的獎品區，為了吸引看房者而準備的獎品還有很多沒有發出去。

去化緩慢、銷售堪憂，市場交易清冷

林肯公園曾是亦庄區域成交最活躍的商住項目。《每日經濟新聞》記者了解到，在「3·26」政策出台的前一年，整個林肯公園商辦類房屋的成交量是1022套。但是，從2017年到2018年3月26日成交量是107套，跌幅達89.5%。

林肯公園項目2014年開盤，距今已經銷售了4年之久，但售樓處目前仍在運轉，大廳內寫著「特價工抵房入市」標語的廣告牌赫然在目。「工抵房就是我們開發商把一些房子抵給施工方做工程款，施工方再將這些房子委託給我們進行銷售。」林肯公園銷售人員給記者解釋道。

而在網頁輸入「林肯公園工抵房」，僅有一家不知名中介平台於今年4月21日發布的一則信息，「林肯公園二期，開發商工抵房，精裝修現房，戶型方正，房源有限，抓緊」。

尚品台湖於2015年末開盤，據銷售人員介紹，該項目共有4000餘套房屋，現在還有1000多套沒有售出。

在看房間隙，《每日經濟新聞》記者與銷售有這樣一段對話。

「這些沒有亮燈的都是投資客買的房吧？」

「不是，那些都是沒賣出去的。不過您放心，這裡的升值空間還是很大的。」

「您要是只考慮商辦項目的話，可選空間還是很大的，如朝外8080、旭輝26街區等都是我們這種性質的，也都有新房。」尚品台湖的銷售人員說。

尚品台湖，正是通州核心區某項目銷售人員向記者做的推薦。

而由員工宿舍轉化成可售房源的諾德中心某銷售人員則對記者說：「沒事，您可以比較一下，合生世界村的項目也不錯。」

以租代售、改水改電，灰色地帶依然存在

事實上，商改住的開發商在設計規劃之初就儘可能迎合住宅購買者的需求，儘管驗收時以毛坯房驗收，並沒有獨立衛生間等設施，但驗收合格後通過精裝修，就可以令房屋有了隔層和各種居住設施。

而為了能讓沒有購房資格的人順利買到，開發商也是使出了渾身解數。

《每日經濟新聞》記者是接到了推銷簡訊，得知丰台區瑪雅科技村在進行銷售。該項目原本是總部基地（中國）控股集團旗下的一家酒店，企業為了在短時間內收回資金，便對原酒店房間進行「長租」。

「這是商業項目，所以需要您註冊一家公司，然後以公司名義與集團簽訂一份為期20年的租賃合同。到期之後，我們還可以續簽。」瑪雅科技村的銷售人員對記者說。

「我們可以幫您註冊公司，也能幫您雇會計幫公司做賬，每年大概要產生7000元費用，但您可以把房屋地址租給別的公司用，我們也能幫您找，大概每年能夠7000元收入，正好收支相抵。」

但根據《合同法》，租賃合同最多只能簽訂20年合約。

對於記者沒有購買商辦房資格的問題，銷售人員則主動提出可以註冊公司，並推薦以公司名義購房的好處。

林肯公園的銷售就對《每日經濟新聞》說：「您以公司的名義購買，不會佔用您的個人購房（指商品住宅）指標。等房子升值了您出售，直接變更公司所有人就可以，房子實際上就變成了購房人的，這樣還沒有契稅。」但該工作人員表示不會幫助記者註冊公司和聘請會計。

而在尚品台湖的電梯間內，密密麻麻地布滿了諸如「代註冊公司」「改水改電」「代做賬目」等與商改住項目息息相關的廣告，重倉此類項目等開發商，似乎也樂於默許這些存在。

另外，近期針對商改住項目的維權事件也多了起來。比如，旭輝26街區的業主因為擔心自己的房屋能否繼續居住而打出了「霸王條款，欺詐業主」的橫幅。還有一些尚未收房的業主借房屋不達標的名義拒絕收房，以抗議房價下跌，企圖拿回自己先前付出的高額房價。

此外，「3·26」政策中「商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款」的條款消除了商辦類房產的金融屬性，但在記者探訪的多個商辦項目中，銷售人員依舊向記者表示，可以先付50%購房款，剩餘款項分期十年還清。而在通州運河核心區，有銷售人員甚至直接帶領記者進入公寓施工現場看房。

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