巴菲特：美國金融危機或難免，正清算美國房產，中國買家或也撤離

2008年雷曼兄弟破產後，美國次貸危機誘發了全球性的金融海嘯，世界也進入了一個新的經濟周期。美元的製造者--美聯儲則第一時間選擇了開動無限馬力的QE印鈔機模式，向市場注入大量美元，刺激新一輪金融復甦，但同時，又埋下了下一個經濟循環末梢之後，美元資產價格極度膨脹的風險。

事實上，過去半個多世紀以來，全球經濟幾乎就是這樣周而復始從蕭條到繁榮循環的，而像美國樓市等美元資產則一直是世界經濟中，被反覆炒作的標的，同時，也是離泡沫破滅最近的地方。跡象表明，美國樓市或正在進入被大舉做空的通道。

圖片來源Friday Newsletter

這首先還是取決於美聯儲關於美元的舉措，自2015年底至今，美元已加息8次，而多方預測，美元加息將持續至2020年，在整個美元加息縮表的五年間，美元加息總數或將至少達到15次，也就是說，未來兩年內，美元或還將加息7次，這對於習慣了在美國藉助於美元槓桿投資樓市，希望實現財富跳增的全球投資者而言，無疑是關緊了一扇放水的閘門。 山雨欲來風滿樓，近期美國樓市正在上演全球資本的撤離潮。

據美國房地產經紀人協會（NAR）近日的報告，繼美國成屋房價在9月再創歷史新高後（連續77個月同比上漲），目前，有約90%的美國現房銷量卻出現意外大幅下降，跌入近三年來最低谷。與此同時，隨著美債收益率的持續高位，與之相反的美債真實價格表現也對美國固定資產貸款利率和信用卡的所有美元資產產品帶來上行壓力，並對美國經濟增長構成風險。近期10年期美債收益率一度觸及年度高點的3.26%，是逾7年來的最高水平。

而SIT投資協會SIT Investment Associates的債券經理Bryce Doty預計，今年年底之前，10年期美債收益率或達3.50%，到2019年年底，這一比例將高達4.5%。我們注意到，摩根大通數周前也持相同的預測分析。也就是說，美元資產核心標杆的美債正在為其他類別的美元資產價格提供大跌參考依據，包括美股和美國樓市或都難以逃脫每十年一個經濟周期的魔咒。

值得注意的是，去年美國30年期固定房貸利率為3.83%，而在美聯儲加息進行過程中，美國地產網站Realtor首席經濟學家Danielle Hale，今年年底前，30年期固定房貸利率將在2019年之前觸及5%。而接下去，美聯儲每加息一次，美國固定資產貸款利率也都將進一步隨之上浮。標普道瓊斯指數公司負責標普凱斯席勒全美房價指數編製的主席David Blitzer表示，不斷提升上行的按揭貸款利率正在侵蝕購買力，分析認為，一旦30年期固定房貸利率「破5」，料將會嚇跑很多買家，並加速美國樓市下行趨勢。

基於以上的經濟和貨幣背景，美國經濟近期已提前上演了樓市資本的撤離潮。需要注意的是，億萬富翁，股神沃倫·巴菲特也正積極「清算」美國一些房產。據全美最大的房地產交易平台REDFIN消息，巴菲特名下1棟位於美國加州海灘的房屋，近期以約750萬美元的價格賣出，比最初報價大跌350萬美元，而且整整賣了20個月才成交，該網站稱，這棟報價1100萬美元海邊度假房產自2017年初掛牌就一直無人問津，直到巴菲特打了7折之後才順利售出。而影星布魯斯威利斯也緊跟其上，近日也以500萬美元成交了一套自2011起其以1500萬美元掛牌的豪宅。

事實上，巴菲特拋樓也絕非偶然，據CNBC近期報道，在美國次貸危機和金融危機爆發十年之際，巴菲特在接受採訪時發出警告稱，美國經濟再度誘發「雷曼時刻「是不可避免的。「未來某個時候肯定還將再發生一次（金融危機）。」巴菲特解釋道，這因為人的本性就是嫉妒和貪婪。

與此同時，彭博援引Brown Harris Stevens的報告稱，在今年二季度時，紐約曼哈頓的二手公寓就以五年以來最大的折扣售出，另據Real Capital Analytics9月份發布的報告指出，中國買家（企業）在今年第二季度就已經在出售了近12.9億美元的美國商業地產，這也是，中國樓市買家從2008年來以來出現第一次開始呈現凈賣出美國房產（同期中資買入1.262億美元）。

有一種觀點是，當全球投資者從美國樓市撤離後，美國本土的房屋租金也將下降，屆時，美國消費者或將因此降低生活成本。然而，據美國金融網站Zerohedge10月28日報道，根據哈佛聯合住房研究中心最新發布的一項研究顯示，10年前有27%的美國租房者用於租金與收入之比為18%，而4年前約有一半的租房者將收入的30%以上用於租金。美國住房和城市發展部(HUD)警告說，「有史以來最嚴重的租金負擔危機」。

而最近一年以來，美國人的租房境遇或更加惡化。特別對千禧一代來說是一個重大問題。報告證實美國租金的增長繼續超過工人的工資增長。2017年第二季度，租金中值從864美元躍升5%至910美元。2018年上半年，他們一直處於壓垮這名美國工人的薪資水平。

加州是房地產泡沫最嚴重的州，每月房租收入約為8,300美元，其次是夏威夷和紐約，分別為7,800美元和7,220美元。也就是說，一邊是美國樓市正在掀起的買賣上的拋售潮，另一邊是許多美國租戶依然還正在為無法付擔的租金而發愁。

一些分析師將解決這一困境的希望寄托在美聯儲可以改變貨幣舉措上，因為如果美元停止加息，無論美元固定資產貸款利率還是美國人租房用到的槓桿率都將下降，但目前來看，美聯儲很難在一時半會兒對美國這一經濟困境給予紓困。按以往的經濟周期來判斷，美國經濟不進入一個明顯衰退通道中，美聯儲將不會一股腦地向市場注入過多美元，顯然美元資產價格在歷經了十年的膨脹後，水份依然很大。

圖片來源AFP

這也解釋了，堅定的美元加息者將美元加息時間預測在截至2020年了，換言之，包括美國樓市，美股、美債在內的所有美元資產價格的下跌或持續至2020年，才能夠真正見底。全球投資者或需要為此做出準備，因此，我們就不難理解，為什麼聰明的全球金錢正在逃離美國樓市等美元資產，或許他們歷經了上一次的美國金融危機。（完）

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