樓市被冰封！90％中小開發商艱難度日，萬科們也不好過！

「先生您好，這裡是XX區融創地產項目……」

「啪，掛掉電話！」

「先生您好，這裡是XX區萬科未來城項目……」

「滾！！」

最近接到樓盤賣房電話的頻率越來越高了。記得在2016年、2017年的時候，手機特安靜。從這個現象來看，樓市真的不景氣！

中國最大的房地產企業萬科，在國慶前夕高喊「活下去」的口號。緊接著，一條關於萬科給降價前購買廈門白鷺郡的業主每戶「退款100萬」的消息瞬間引爆了地產圈。雖然被緊急闢謠，但這都被認為是房地產進入寒冬的標誌。

當萬科、恆大、綠地、碧桂園、融創等大型房企均認為樓市迎來拐點，並計划過冬的時候，一些中小開發商早已進入了寒冬臘月！全國各地陸續出現購房客上訪、打砸售樓處等惡性事件，原因無外乎開發商延期交房、房子爛尾、偷工減料、配套不全、與購房前承諾不符等。而發生這種糾紛的多為中小開發商。

缺錢！這是中小開發商的通病！有人預測，樓市冰封的2018年將導致90%的中小房地產企業倒閉，樓市大洗牌成為必然！

1 房價和銷售面積都在降！

河北燕郊的二手房房價的這種沒有多少真實居住需求的郊區，靠炒房客支撐的地方，房價下跌是必然的。除了這些郊區，20大房地產開發商2018年的新盤價格也已經大幅下調，銷售面積也在下降。

中國房地產業協會發布的數據顯示，北京的平均房價2015年10月為每平方米37221元，漲至2017年2月的每平方米60738元，漲幅高達63.18%。不僅北京，2017年全國幾乎所有城市都在暴漲，多地漲幅超過100%，北京的漲幅根本不算高。

但是潮水正在悄悄退去，那種超50%的漲幅早已不在。2018年1-9月的數據顯示，2018年1—9月百城住宅價格累計上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個百分點。分城市來看，三線代表城市1-9月累計上漲7.19%，較去年同期收窄2.56個百分點。

許多市民都真切感受到，自己身邊的一些樓盤新開盤價格沒有大漲，甚至是有一定小幅度的下滑。數據也驗證了民眾的感受。

據《中國經濟周刊》記者統計，9月，20家房企的銷售單價（總銷售額/總銷售面積）為14527元/平方米，相比於去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達7.11%，相當於每百平方米的房子降價12萬元。

除了價格的下滑外，銷量也同步下滑。為此，多家上市房企都在財報中計提存貨跌價準備。綠地控股上半年期末存貨跌價準備計提26.26億元，萬科計提15.37億元。此外，保利發展、華夏幸福、金地集團、新城控股、泰禾集團、陽光城等，期末存貨跌價準備計提均超1億元。

顯然，2016、2017年的好日子早已一去不復返了。與普通民眾嗅覺遲鈍不同，「春江水暖鴨先知」，同理如果水冷了也是他們先知。

2 開發商回款壓力大，土地大量流拍！

「我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科『活下去』。因此回款目標的達成變得非常重要，6300 億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。」郁亮說，「如果 6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。」

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬科6300億元的年度回款目標「還有一半多沒完成」。對於負債萬億的萬科，它必須通過回款來保證現金流，否則就會非常危險。

然而，由於房價滯漲，銷量下滑，回款並沒那麼簡單了。2018年第一季度，大型房企的回款率只有50%左右。由於網簽更加嚴格，銀行放款周期延長，可以預見的是第二第三季度回款率可能更慘。

在回款率大幅下滑的同時，開發商也已經無錢買地，土地流拍成常態。據媒體報道，北京、武漢等多地都出現土地拍賣遇冷的狀況出現，很多地塊以拍賣最低價成交，還有大量流拍的土地。

比如，8月28日，武漢10宗純住宅用地不僅沒有一宗在競拍過程中觸及最高價，還有7宗地塊以最低價成交，1個地塊更是流拍。在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競房，2宗地塊為共有產權住房。

開發商競拍土地不積極，除了回款壓力大外，還有市場限購限售限價政策，以及自持租賃房源的要求，都讓開發商感覺沒利可圖，不願意再將精力放在房地產開發上，紛紛考慮轉型。比如，恆大投資賈躍亭的法拉第未來，即使被坑，都在所不惜。

相比，萬科、恆大這些大型開發商，中小開發商的資金壓力更是空前的。這首先表現在，他們現有樓盤的建設速度中，青島凱旋地產開發的海德堡小區本計劃2017年12月31日交房，可至今仍然未能完工，導致大量購房者求助於政府。這就是中小開發商資金緊張的代表。

由於監管部門要求，開發商競拍土地需要繳納25%的自有資金擔保，同時還會對開發商購地資金進行全面「穿透」，防止開發商利用P2P、非法集資等手段獲取風險資金。開發商已經習慣「以1博100」的玩法，自己拿1000萬，跟銀行貸款10個億，把風險全壓到銀行身上，現在銀行不吃他們他們這套了！

這也意味著，沒有自有資金能力過冬的企業，都將面臨困境。因此，有人預測90%的開發商都將倒閉，原因只有一個：缺錢！

3 樓市未來何去何從？

在當前樓市寒冬之下，未來開發商會怎樣？購房者如何把握購房機會？筆者談一談個人看法。

首先，90%的中小開發商倒閉是必然。萬科、恆大都準備過冬，沒資金實力的小開發商，必然面臨倒閉潮。

這將帶來一系列的問題。一旦開發商資金鏈斷裂，在建的住房就會違約，或偷工減料，導致房子的品質受到影響。這也必然面臨大量的購房者維權，引發政府管理的壓力。因為購房者會將開發商的違約歸結為政府監管不力。

因此，有傳聞稱，廣州要出台政策「取消房地產預售制度」，所有房子都要賣現房。如果這個政策實施，更考驗開發商的資金實力，倒閉潮會更猛烈。當然，對於這群「吸血鬼」，他們破產值得所有人拍手慶賀！

其次，樓市的政策並不是跌，而是穩！8月31號，政府明確提出「遏制房價上漲」，很多人認為這是要讓房價下跌。這個理解是錯誤的。房價大跌，首先會把壓力傳導至銀行，銀行的貸款90%來自於購房者，一旦斷供潮出現，會導致銀行倒閉，這會造成全盤皆輸的後果。

現在的政策就是冰封樓市，沒有交易就沒有傷害。不讓漲，也不能跌。樓市是典型的政策市，所以那些剛需購房者，不要繼續抱有樓市暴跌的幻想。如果暴跌，你的財富也將受損，更沒有購買力了。

再次，炒房客聚集的郊區，房價大跌是必然。房子是用來住的，不是用來炒的。很多城市在建設衛星城，新區，希望吸引一些創業公司、科技公司能入駐。這些郊區的創業條件都很好，但無奈的是創業九死一生，成功率極低。

所以很多創業公司只是到這些新區申請政策，欺騙政府補貼而已，並非真正的創業。無法給這些郊區帶來常駐人口，但由於創業新區的概念，以及不限購的政策，早已把房價炒上天。這些區域的房價下跌風險極大。

真的是三十年河東，三十年河西！樓市變天已成為必然，那些囤房的投資者，你們還好么？（完）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！