物業上市「陽謀」融資通途與運營時代雙選題

伴隨著樓市步入存量房時代，曾經的房企物業板塊一改往日「雞肋」存在，不但開始為母公司提供資金背書，而且還上演著一出又一出「青出於藍而勝於藍」的故事。

10月24日，新城控股旗下物業管理公司新城悅控股有限公司發布全球發售公告，此次發售共2億股，每股價格區間為2.9-3.9港元，將於10月24日至10月30日招股，預期於11月6日進行上市售賣，股份代號1755。這預示著在經歷A股上市受挫之後，新城控股旗下物業管理公司成功登陸港股市場。 謀求規模效益與轉型多元化的房企，正在物業上市的道路上步履匆匆。

據鳳凰網房產了解，包括碧桂園、佳兆業、萬科、富力、華潤等在內的品牌房企已經分拆或正在籌劃物業上市。 「分拆上市可以額外集到一些資金，並且物業管理的估值會比傳統的地產業務高。所以，部分房企寧可讓地產業務反哺給物業管理業務，從而能在整體業務上得到更高的市值，實現更多可能的套現性。」國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖在接受鳳凰網房產記者採訪時表示。 暗窺融資？

物業公司獨立上市並非新鮮事，房企分拆子板塊曾在2015年迎來一波高潮。

「中國地產模式受到政策的制約，讓盡量少的資產變成一個地產資產，可以規避風險。」不少專家對鳳凰網房產表示，樓市調控進入深水區，今年銀行融資渠道阻力遠勝於往年，分拆物業上市已經成為不少房企在謀求多元化轉型之外，實現「曲線」融資的一種方式。

僅就新城悅來看，若發售價為3.4港元，新城悅預計全球發售所得款項凈額為6.26億港元，而新城悅在2015年至2017年的收入分別為4億元、5.73億元和8.66億元，上市所帶來的效益可見一斑。

更早之前，碧桂園服務(06098.HK)正式在港交所主板掛牌上市，這讓碧桂園服務上市首日的市盈率突破50倍，總市值最高達到250億港元，成為當天港股物業服務板塊市值第一的公司。

事實上，作為內地首個獨立上市的物業服務企業，早在2014年6月30日，花樣年旗下物業彩生活上市3天後，市值達到55.6億港元反超母公司52.4億港元的市值，這為房企分拆物業上市打了一針「強心劑」，此後，中海物業、中奧到家、綠城物業等紛紛成功上市並成為資本市場的寵兒，中海物業在上市20天之後股價上漲76.6%。

「房企之所以分拆物業版塊，是因為物業公司本身不盈利，但是分拆後利好項目收購和專業化運作，同時也可以開拓融資機會，進而形成更多的規模效應。」易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

2018年以來，在大盤整體低迷的情況下，而物業上市公司卻是一枝獨秀，綠城服務、彩生活、中海物業均保持著不斷上揚趨勢，股價漲幅高的超過60%，最低也以達到25%。在增速上，2018 年物業板塊中報整體表現略遜色於以往，但在市場業績整體走弱的情況下仍交出不錯答卷。

據安信證券研究報告顯示，截至2018年年中，新三板物業企業營收增長 26.03%，凈利潤增長 33.57%，整體處於較高增長；港股龍頭物業企業營收及凈利潤增速節節攀升，分別增長51.82%、83.02%；盈利能力上，2018H1 新三板平均毛利率 19.74%、較為穩定，港股平均毛利率 30.01%、穩步上升。

來源：安信證券

此外，高估值、拓展融資渠道及解決現金流難題、提高企業股票市場估值，已經成為眾多房企謀求物業上市的「陽謀」。以碧桂園和碧桂園服務為例：10月30日，碧桂園的市盈率為4.776倍，市凈率為1.45倍，而拆分後的碧桂園服務，其市盈率和市凈率分別達到29.943倍和11.36倍。

龍頭房企物業營收情況 數據來源：中信證券

此外，6月22日，佳兆業集團發布公告稱，已向聯交所遞交表格，申請佳兆業物業股份於聯交所主板上市及獲准買賣，其分拆物業上市的動機之一是緩解高母公司的負債壓力。

據佳兆業集團的資產負債率高達85.94%，高於行業平均值和中位值。此外，在今年佳兆業還被爆出拖欠4億元股權轉讓款並引起深圳交易所關注。與此同時，2017年年報顯示，佳兆業擁有約2400萬平方米的舊改項目土地儲備，這意味著在存量市場中佳兆業擁有充足的「糧倉」。

「主要是市場不穩，資本心態波瀾起伏，而物業現金流很穩定、體系服務標準比較完善、人員變化不大，風險很小。」一位房企高管表示房企之所以分拆物業上市不僅能促進融資，還有利於提升企業品牌知名度，快速形成規模化效應。

運營時代來臨？

除了物業本身的收益之外，物業上市還會產生金融等其他增值收益，未來還可以引申出更多窗口期的業務。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，「物業是一個存量市場規模化前景的業務，在這個領域中，還有規模化的機會，通過資本市場的力量布局該領域，不僅是自己開發項目的物業，未來也可能通過資本收併購力量擴大物業管理規模。」

據統計，全國存量市場已達180萬億元規模，未來以每年增加一百多億的速度進行遞增。目前，百強企業管理面積達65億平方米，管理面積佔比在33%以上，百強企業近五年管理面積年均複合增速超過20% ，TOP10企業近五年市場份額累計增長6.21%。據海通證券預測，預計到2022 年末行業總規模可達到10000億元。

當擴張模式面臨轉型，一路高歌猛進的物業管理面積折射出物業行業已經進入了資本驅動時代，居民追求品質服務意識覺醒，個性化增值服務呈現星火燎原之勢，這倒逼房企開始謀求物業服務的提高。

就目前我國物業管理企業的盈利模式來看，主要有兩個基本大類：一是通過提供傳統的物業管理服務向業主收取物業管理費；二是通過提供增值服務收取費用。其中，基礎物業服務仍是物管百強企業收入和利潤的主要來源，增值服務成為物業服務企業的重要盈利增長點。

從新城悅來看，其收入主要來自物業管理服務和增值服務，物業開發商相關服務仍占絕大部分，社區相關服務和專業服務的佔比極小。據統計，從2015-2017年，物業管理服務佔比從73.4%降至65.5%，但收入卻從2.94億元升至5.67億元，複合增長率達到38%，這也意味著增值服務板塊已成為新城悅著力發展的板塊。

此外，由於物管行業集中度低，給企業通過全資或入股操盤、簽約的方式兼并收購，拓展管理規模提供了優化資源的優勢。

例如，7月9日，碧桂園服務與洲際海峽能源投資(北京)成立合資公司，目的是為投資承接合作中央企業的「三供一業」改革的物業管理及增值服務。綠城提出轉型城市生活綜合服務商，萬科喊出了「城市配套服務商」的口號，彩生活則主打社區O2O概念。

對於房企物業板塊上市是否意味著運營時代的來臨， 張宏偉稱表示：「從現在物業公司收益來講，大多數還是依靠傳統的物業費的收益，增值服務收入開拓方面相對來說比較難，業務收入的節度、增值服務來講佔比並不是太高，包括社區、增值業務相關業務的落地及收益非常難。目前還沒有找到比較好的物業快速複製的模式，還有相當長的業務模式的探索期。」

當「賠錢賺吆喝」的物業管理成為資本追逐的對象，作為一個人力密集型的行業，物業公司儘管現金流比較穩定，但也面臨著解決人均績效、盈利能力等運營難題。在從「幕後」走到「台前」的過程中，房企物業如何在脫離母公司之後實現真正的獨立、並講好「資本故事」，成為一種房企需要解決的課題。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！