改造愚園路，上海的「微創手術」

本文授權轉自：三聲（ID：tosansheng）

「長久以來，中國城市相似的外觀掩蓋了每一座城市對特性和社群意識的追求，而這種追求深植於每一座城市的獨特歷史和文化模式中。」現在，上海正在用行動展示這一成果。

作者｜尹航

設計｜托馬斯

（由「三聲」×「城智更新研究院」聯合出品）

已進行數年的愚園路的「城市更新」在最近迎來了新的產物。剛開業的擁有咖啡、潮牌與藝廊的「愚園百貨公司」，與即將投入使用的「愚園公共市集」，讓這條今年滿100歲的街道上出現更多年輕面孔。

橫跨長寧與靜安兩區的愚園路曾是與霞飛路齊名的上海「上只角」，在過去二十年間卻成為衰老的象徵——占長寧區戶籍人口33%的65歲以上老年人中，愚園路擁有的百歲老人最多；而在2014年愚園路城市更新主體企業、產業園區運營商創邑真正進駐之前，這裡的商戶破落分散，連一家滿足周邊生活的中型超市都沒有。

改造業已進行數年，參與其中的政府、企業以及居民們，為這場改造共同定下了「微創手術」的基調：既要保存這條百年馬路的歷史文化價值，又要填充新的內容與業態讓其更適應於當下城市街道的發展節奏。

「小到9平米的路邊小間改造，大到1000平的物業重新定位，這幾年我們經手改造過50多個商家。」創邑的一位負責人向我們介紹。從更多的綠地、公共空間到新的「網紅」地標，這條街上的居民、被扶持的老業態與新進入的經營者，都是這場「微創手術」的參與方。

而與愚園路改造同步的，是上海新一輪的「城市更新」周期。區別於大拆大建式的城建思路，滿足原有居民的生活與盤活已有空間、提升核心老城區資產價值成為更複合且複雜的命題。

以愚園路為切口，上海給出了更溫和、更具上海特點的「螺螄殼裡做道場」的解決方案。在來來往往駐足和停留的主體與參與者身上，我們不僅觀察到上海的治理者對既有城市形態與成型價值的珍惜，更多的，是開埠近兩百年來形成的市民社會的自覺行動與「自下而上」參與公共事務的意識與能力。

愚園路重煥生機的過程也再次證明了一點，「真正的城市精神，一定是自治、自由與自我的。它不是宏大敘事的行政精神，而是自下而上的市民精神。」

持續進行的「微創手術」

站在這條馬路上，我對「更新」的第一感受其實不太顯著。

我隨一群專業進行城市更新的從業者，沿著愚園路自西向東從定西路路口走到了江蘇路路口。與藏身於街道身後、老洋房與別墅交織形成對比的是，街面的大部分鋪位，依舊是小小的門臉兒，經營的多是服裝、餐飲、水果等小商業業態。

甚至被媒體多次報道的、承載了愚園路老居民懷舊情結的「老伯伯內衣店」，也只是樸素地佇立在街角一側，並不顯眼。

愚園路上的「網紅」老伯伯內衣店

這是愚園路長時間以來的常態。上述負責人告訴我們，愚園路轄區內的兩所小學與三所中學都屬於上海學區第一梯隊。轄區居民除了以老齡人口為主的原住民，更多以購買學區房、帶孩子上學的小家庭為主。

年輕人並不是這條馬路的主流，縱使這裡在過去的百年中風雲際會。張愛玲在上海的一切生活軌跡幾乎都圍繞愚園路展開；馬路背後的弄堂互相通達，曾是上海地下黨活動的重要區域。

針對日益失去生氣的愚園路，長寧區政府早已有改造的計劃。

2017年3月，率先完成二級以下舊?房屋徵收?作之後，長寧區第一個出台了《長寧區2017-2021年城市更新總體方案》及《長寧區城市更新2017-2018年行動計劃》，為整體的更新改造奠定了基礎。愚園路也在前期零散的「實驗」之後進入整體規劃更強的新階段。

而此前，愚園路的改造早已小規模展開。根據《城市中國》的報道，早在2009年虹橋、中山公園地區功能拓展辦公室在答覆網友提問時，就明確表示了「愚園路歷史風貌街改造計劃不僅是長寧區政府一級目標，也是虹橋辦重點工作目標。」

該計劃分設計規劃、確定方案、具體施工、逐步調整、商業運作五個階段，將對愚園路沿街道路體系整治、環境景觀重塑、沿線建築外立面進行調整，不斷完善。

計劃一直進展緩慢。這在城市更新項目中相當常見，過去老物業產權不明確或是劃分過細，業主意見很難統一導致規劃難以落實。建國之後，與上海其他老城區一樣，愚園路大部分物業的產權都歸屬了長寧區各個國營或機關單位。

上海並沒有著急。愚園路屬於上海64條「永不拓寬」的馬路之一，留下了施蟄存故居、百樂門舞廳以及《布爾什維克》編輯部舊址等諸多歷史保護建築；在當下，愚園路也是上海百歲老人人數最多的街道，改造更需要圍繞周邊居民與社區的實際情況開展。

直到2015年，長寧區政府才通過招投標的方式促成創邑實業有限公司與區屬國企、擁有愚園路近40%的商鋪產權的九華集團成立合資公司，以「政府引導-企業運營」的方式著手愚園路更新項目。

「我們需要接手產權明確的物業才好改動和進行整體運營。」上述負責人表示，從2015年接手到2017年進入節奏相對較快的改造，中間很長一段時間都在各物業產權的明確或是等待租戶租約到期中度過。

去年的「城事設計節」是一項打造愚園路街區名片的重要活動。包括Assbook設計食堂、URBAN MATTERS、璞作建築在內的多家建築設計工作室，加入了愚園路的「微創手術」中。這些更新多集中於公共區域，比如與街道風貌融為一體的耐用鋼構垃圾桶、幼兒園門口色彩的重新規劃、為共享單車與外賣快遞提供的停車區域等等。

這些微型的更新希望能夠為居民的生活提供更多的便利，從而強化街區的辨識度以及居民的認同。不過，從當初的美好構想到真正落地，困難和問題都不少。

根據《第一財經周刊》的報道，Assbook想要推動的快閃店因佔據行人過道而被取消；包括9平米小間在內的最受矚目的三家商鋪改造，即使方案都已確定，最終卻因店鋪建築本身存在不合規之處而取消。

這可能佐證了「城市更新」的某種尷尬。

這些項目多數由「二房東」整體運營，周期長且需要花大力氣平衡政府、企業、商戶與居民等多方利益，從財務回報上看不會是一項太好的生意。

創邑告訴我們，像愚園路上這樣零散的商業業態改造最多只能「打平收入」，他們的盈利點來自於對商業區氣氛的再造與培育之後，經營以辦公為主的產業園區——在愚園路附近，創邑擁有兩個面積在一萬平米以上的園區辦公物業。

而政府主導下的「城市更新」更多地強調了民生效益。對於企業來說，讓渡一部分利益無可避免。「所以這不僅僅需要經營能力，還得有一定的情懷。」創邑方面表示，接手這樣複雜的整體街區，對他們來說更大意義在於鍛造團隊能力。「未來的一線城市有大量存量市場，處理過這麼複雜的物業之後，對我們進軍北京、深圳這樣的市場都有好處。」

也正是出於這樣的考慮，在愚園路改造進入到第二個階段的當下，創邑拿出的重點項目之一，即提升街區整體生活質量的「愚園公共市集」，以及盤活整體街區、帶來更多年輕人群的「愚園百貨公司」。

誰的愚園路

愚園路首先屬於這裡的居民。

我們路過長寧區工人文化宮時，發現建築與馬路之間難得地留出了不小面積的綠地，並且安置了不少長椅供路人休憩。這在相對逼仄的老城區尤為難得。

「我們當時過來考察項目的時候，發現十幾個上海爺叔站在這兒聊天。」創邑的工作人員告訴我們，即使上海的馬路尺度一直為人稱頌，屬於「為行人與步行設計的街道與街區」，但真正為居民提供便利與舒適的公共空間並不多。

在創邑位於愚園路1107號的總部門口，近400平米的開放式耐踩踏草坪希望有更多人停留。他們每年還邀請藝術家用相對便宜的材料在草坪上搭建公共雕塑，「9-11月就是我們的快閃季，我們希望把可觸及的藝術帶給這裡的居民和往來的人群」。

創邑總部門口的公共裝置

在創邑整體操盤的愚園路項目中，「藝術為生活點綴」成為突出的特點。城市拆建讓大量原本生存於街頭和路邊的小服務業態消失，愚園路也曾受困於此。低端業態增加了街區面貌的雜亂，而缺失這些帶來更實際的不便。

而這些以街道為單位的城市更新，首先要滿足的就是居民的日常需求，於是位於愚園路1088弄（原長寧區醫藥職工大學）的「愚園公共市集」應運而生。近千平米的兩層獨棟建築是愚園路整體改造中相對較大型的項目。

「政府給了我們一定的補貼。」創邑告訴我們，「不過這個項目依舊並不以盈利為主要目的。」這樣一個公共市集，在一層將以最低的成本保證附近的居民依舊能享用平價的菜市、縫紉和修補等服務，二層則開闢出具有公共教育功能的社區美術館與藝術畫廊，讓市集整體向更「文創」的方向發展。

當天，由祖籍上海的台灣著名電視人曹啟泰發起的藝術傳播機構藝高高artgogo的工作人員正在樓下調色，他們也要為市集增添一些藝術元素。

情懷只是一方面。對於企業主體的創邑來說如何盤活愚園路、為這些資產增加價值，依舊是整體操盤中最核心的問題。

根據《解放日報》的報道，2015年8月底，長寧區政府完成了愚園路區少兒圖書館、工人文化宮、創邑space|弘基、新聯坊等3個空間節點、4個綠化地塊的更新改造。愚園路改造往時尚、創意等產業發展的方向基本明確。

創邑在此基礎上繼續引入新業態。街角的少兒圖書館成為直接面向街道的書店「好久不讀」，對面的「Fiu Gallery」則成為創邑引進的以90後藝術家作品為主要內容的藝廊與藝術品商店。

「相對來說是墊墊腳就能買得起的定位。」創邑方面告訴我們，他們用這種類型的業態來吸引更多的年輕人過來。「好拍照，也買得起。」自從今年7月開業以來，「Fiu Gallery」也成為愚園路的新地標。未來幾個月，這裡的牆面會變成孟菲斯風格，配合展出店裡的陳列和商品，這也是愚園路向更生活方式化街區轉型的一個標誌。

愚園路的確有著吸引更多年輕人前來的野心。創邑剛剛開業不久的自營項目「愚園百貨公司」就是其中代表。

愚園路1018號的三層建築早年是文學家施蟄存的故居，後來一層被徵用為郵局。時代更迭郵局基本退出了居民們的日常生活，在承租後，創邑在600多平米的空間內規划了咖啡館、國潮品牌和藝廊等不同的業態。

「因為上海人有百貨公司情結，而現在那些國營的百貨公司基本都已經倒閉或者轉型了。我們就乾脆叫愚園百貨公司，也喚起一些年輕人小時候的回憶。」創邑方面說。

這種規劃應和了當下「網紅地標」特質和年輕人的打卡需求，咖啡館、看展與潮牌更是直指他們休閑生活中相當重要的幾塊。在「愚園百貨公司」一層，佔據了大部分面積的AKIMBO CAFé LAB就跟當年的粗糙的室內柱子渾然一體，潮牌們則播放著符合自己風格的音樂。

創邑與這些引進的文創和藝術類項目簽訂合約，未來一同開發基於「愚園路」主題的衍生品，「我們就是要把愚園路當成一個整體的IP來運作，跟這些企業一起開發T恤、柴米油鹽等等商品，就放在我們的自營店裡。」

與許多產權被劃分得過分細小的老上海洋房一樣，「愚園百貨公司」的三層則依舊有居民居住。創邑在裝修「愚園百貨公司」時，沒留神在二樓天花板處裝了一個喇叭，正巧對著三樓租戶阿姨的地板，結果他們收到了意想不到的反應。「阿姨倒也不怪我們，還跟我們提意見說，早上做飯的時候最好能放點交響樂。」

這大概就是上海風格的「新與舊」相處的方式。創邑在改造施蟄存故居時，順便幫助三樓的住戶解決了陽台排水的問題，住戶們則用更包容的心態迎接了這些原本可能不受歡迎的商業業態。

一條街道與其中的人們共生且相互依存的關係就體現在這些日復一日的細節至上。愚園路既是老居民生活與社交發生的場所，又是這些新內容與業態成長的土壤。

「連通」未來

如果這些朝著文創、設計與藝術方向的改造屬於愚園路自我革新適應年輕人需求的「自救」，愚園路實際的資本與更大的機會依舊在於區位優勢。

愚園路橫跨靜安與長寧兩區，東端連接著上海外企總部與奢侈品商場最為密集的著名「上只角」靜安寺商圈，很容易理解為何是管轄西段的長寧區一直在主推愚園路的城市更新。

2018年4月，長寧區發布《長寧區全力打響上海「四大品牌」加快建設國際精品城區三年行動計劃》。今年起至2020年，擁有虹橋機場與虹橋火車站兩大入滬交通樞紐的長寧區，「將通過提升商圈能級、優化消費軟環境，不斷擴大消費規模的方式，將長寧打造成為長三角地區乃至全球消費者進入上海的「消費首站」。」

圍繞「上海購物」品牌建設的主戰略，長寧區正著手推進中山公園和新虹橋兩大市級商圈的轉型升級，推動會、商、旅、文、體在兩大區域的融合發展。

在此前的2017年7月，愚園路西端接駁的中山公園商圈已經完成升級改造，龍之夢購物廣場升級為更具「目的地」性質的一站式家庭購物中心，附近的長寧來福士則更進一步地提升了該商圈的面貌與格調。

雖然同屬於上海14個市級商圈，也緊挨著浦西核心靜安區，長期以來，中山公園與一線的南京西路、徐家匯、淮海路商圈並不能真正地相提並論。而身為地鐵二號線、三號線與四號線交匯的樞紐站點，在長寧「東中西三大功能區」的升級改造中，中山公園處於核心位置。

而在中山公園商圈努力向靜安寺商圈靠攏的過程中，直接連接這兩大商圈的愚園路的價值就得以凸顯。

相比起大型購物中心裡強調的高坪效與連鎖品牌，露天的「馬路」可以作為購物中心的補充與豐富，容納微型、原創性、風格特點明確的新生品牌，並形成自身的名片與標籤。「關鍵是如何平衡商業與民生，用什麼節奏來填充新的業態。」上述負責人如是說。

不僅僅是愚園路，中山公園附近的舊辦公樓與商業樓宇大多進入了「城市更新」的節奏，與愚園路等形成新業態組團。例如，位於定西路、長寧路與愚園路三條馬路對衝口、最早為長寧區工人電影院的米域·這裡項目，就將自身定位為中山公園商圈的「後花園」與愚園路的「服務站」。

在此前，這棟物業曾經被用作家居賣場且經營慘淡。米域接手後，通過對b2到F3不同樓層不同的業態規劃，比如F2與F1以健身、輕餐、茶飲為主，滿足辦公人群白天的需求，夜晚則用酒吧與live house業態來延長目標人群的停留時間。

與所有臨街商業一樣，愚園路這樣的馬路商業容納量有限，消費者尤其無法做更多停留。米域的項目負責人表示，像這樣獨棟、商業面積在4000平米之下的小型盒子，則可以像「海綿」一樣吸納愚園路以及地鐵樞紐站的自然人流，形成「組合式」的打法，帶動周邊商圈的更新。

愚園路的社區活動 圖片來自億歐

這是大的「城市更新」背景下，不同的更新模塊之間共生出來的新系統。在放手讓更多市場主體加入進來之後，上海的各個片區各個項目之間都有望形成相互的配合與共生，從而締造新的城市生態系統。

目前，上海的城市更新領域活躍著從一線開發商、老牌資管平台到新的輕重資產結合的創業公司等不同主體，這是自上而下的單一行政手段規劃不能達到的效果。

而以愚園路為代表的上海「城市更新」的未來還不限於此。

在一線城市，房地產與城市開發事實上已進入到依靠精細化運營的「存量時代」。高速發展數十年後，城市中心地帶相對充裕的供應、老城區無法拆建卻改造在即的現實，使得「城市更新」越來越成為一線城市核心資產價值再造的重要途徑。

不僅僅是傳統的地產運營方和資管企業插手其中，例如大悅城這樣的平台就將「場」的概念和體驗做到最好；互聯網企業的數據與智能化應用也正在向這個傳統意義上沉重的行業滲透，比如阿里孵化的「親橙里」。

上海這樣亟待更新、又擁有市場動員與社會組織能力的城市，可能再次成為中國城市發展與升級的試驗場。大量握於國資手中的資產缺乏優質體驗與有效供應的現實，吸引著市場上表現活躍的操盤手們以各種方式介入到這項萬億級別的產業中。

這可能是更為靈活的方式。開埠與城市化締造了上海輝煌的近兩百年。接下來，在這個更為巨大的「場」里依靠資本和技術進步推動的「城市更新」，還有大量不同的故事與時代創業者值得記錄。

在《城市的精神2:包容與認同》一書的導言中，編者指出「長久以來，中國城市相似的外觀掩蓋了每一座城市對特性和社群意識的追求，而這種追求深植於每一座城市的獨特歷史和文化模式中。」

現在，上海正在用行動展示這一成果。

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