中國買家提前拋售美國房產後，至少在12個城市買房或將進入雷區

全球市場利率上升的趨勢已經不可能改變，同時，全球主要央行回歸貨幣正常化也已箭在弦上，這在當前美國逆全球經濟舉措興起、油價推動通脹經濟承壓、美債收益率暴漲（融資成本變貴，價格波動將會間接的傳遞到包括樓市在內的所有商品資產上去）及債務去槓桿等多因素重疊影響下，在過去受益於經濟全球化而對房價有利的因素都正在慢慢消失。

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另外一面，全球資本流動、勞動力及技術流動的門檻已經築高，甚至美國還出現了限制人員流動的落後措施，從而帶來另一個實際存在的風險，這就意味著包括美國在內一些最受益於經濟全球化的城市，未來樓市將受到的衝擊最大，下面這張圖就展示了以美國經濟為縮影的資產價格市場泡沫無處不在的「盛景」。

1998年至2016年房屋價格，標普500指數，恐慌指數，納斯達克指數以及債券的標註分數走勢圖

對此，資深經濟學家Aaron Terrazas表示，在美國樓市中，有一些城市的房價膨脹程度已超過了十年前美國樓市次貸危機時期的最高水平，這可能會讓這些城市的樓市遭遇長期的銷售低迷，而一旦美債收益率曲線倒掛（目前已越來越接近）一直被許多資深分析師認為，是美國經濟衰退的一大重要指標。

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而目前至少包括紐約曼哈頓、加州聖何塞、舊金山、拉斯維加斯、西雅圖、得州達拉斯-沃斯堡地區、亞特蘭大、奧蘭多、南卡夏洛特等這9個城市可能正處在這種困境中。

按美國財經網站TheEconomicCollapseBlog的解釋就是，美國房地產市場最近的表現，像極了2008年次貸危機前夕的市場情況，從曼哈頓到南加州再到東海岸，降價甩賣聲此起彼伏。

同時，Team Blind公司最新的一份調查報告亦顯示，目前，矽谷的房價也已完全失控， 有近59%矽谷科技員工買不起房，甚至包括一些年薪超過30萬美元的年輕購房者。

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另外在紐約，一周內就有800多棟待售房屋降價銷售（這在最近12年來實屬首次），不僅於此，據彭博援引Brown Harris Stevens的報告稱，在二季度，紐約曼哈頓的二手公寓也以五年來最大折扣售出，甚至，包括一向於投資精準著稱的巴菲特等富豪最近也在大降價甩賣房產。

事實上，上述情況並非個案，放眼世界樓市，美國樓市所遭遇的情況才剛剛開始，隨著美元和美國樓市的傳導效應，野村香港房地產股票分析師郭美姍認為，香港樓市上行動力也正在放緩，可能在下半年看到樓價回調，不過，樓價壓力更有可能在2019年才會反映出來。

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據瑞銀報告的數據顯示，隨著超低息環境的結束，香港房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產價格將面臨轉折點跡象，比如，一些買家寧願損失幾十萬定金，也要取消訂單，而我們注意到，這種情況不僅出現在新開樓盤，還蔓延到了二手房市場，再比如，近日，位於香港山頂文輝道的香港「地王」出現流標，似乎預示著資本方和政府之間對樓市未來的走向有一定分歧。分析師認為，這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

甚至，香港也像曼哈頓一樣，出現豪宅賣家虧本甩賣的現象，據港媒上周報道稱，在沙田九肚山一處房產日前以1300萬港元的價格成交，但算上稅款、傭金支出等合計虧損約68萬港元，為沙田今年以來出現的首例虧本賣樓的案例。

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更值得一提的是，一向對美國樓市比較青睞的中國投資者早在今年二季度就提前開始在拋售，儘管中國買家在美國樓市交易的數量並不太大，但由於大多數投資的美國樓市往往是中高端項目，這或將成為全球投資者拋售美國房產的一大風向標。

據Real Capital Analytics在二個月前（8月20日）的報告數據（下圖）指出，中國投資者從2008年來以來出現首次開始出現凈賣出美國房產，具體數據表現為，中國買家（企業）在今年第二季度內出售的美國商業地產總計達12.9億美元，遠遠多於買入的1.262億美元，這種市場數據在近十來年第一次呈現。

事實上，我們多次強調，近年被全世界炒房客熱錢炒作過的多個非剛需城市的樓市或即將進入成交的冰凍期，發現截止目前，接下去，中國買家在這些城市買房或將進入「雷區」，存在被套牢的風險，據我們長期跟蹤全球樓市的數據統計，這些城市的房價結合本國經濟現狀和財政收入增長等綜合因素，現在至少已經有12個城市進入候選名單：

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它們是，澳大利亞的悉尼、墨爾本和阿德萊德、加拿大的溫哥華和多倫多、美國的紐約和西雅圖、紐西蘭的奧克蘭，瑞典的斯德哥爾摩、德國的慕尼黑、印尼的雅加達及近期火爆的越南的胡志明市和芽庄市等。（完）

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