房價降了！錢變緊了！房企的苦日子來了

來源：地產視界觀

房企融資一直是居高不下的熱門話題。

昨日（10月30日）早間，中國恆大發布公告稱，公司間接全資附屬公司景程有限公司擬進行美元優先票據的國際發售。發行美元票據的目的主要用於現有離岸債務再融資。

值得注意的是，為表示對本集團的支持及信心，中國恆大主席兼執行董事許家印已表明有意認購本金總額最多達10億美元之票據。

同一天，中糧地產發布公告稱，公司擬發行2018年度第三期中期票據，本期發行金額為12億元，發行期限為3年。本期中期票據擬全部用於償還本部前期發行的中期票據及下屬子公司中糧深圳提供，有息負債和補充流動資金。

前一天（29日），華僑城、陽光城均發布公告稱，擬發行中期票據，金額分別為25億元、4億元。

房企紛紛發行票據融資，背後卻是「錢荒」的融資難題。各種政策、聲音不斷在加碼，堅持「住房不炒」的定位，要加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制。

就在不久前，上證報報道稱證監會有兩份針對A股上市公司再融資審核知識問答文件（未定稿）。文件指出，對於涉房上市公司再融資方面，主營業務為房地產(包括住宅地產、商業地產)的上市公司，或主營業務雖不屬於房地產，但目前存在房地產業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用於房地產業務，暫不推進審核。房企融資處境艱難。

事實上，自2016年下半年開始，房產行業融資全面收緊的「號角聲」不斷。鳳凰網房產梳理髮現，自2016年下半年以來，銀監會、證監會、央行等監管部門先後發布了近20項調控政策，以收緊和規範房地產市場融資行為。

嚴厲的政策控制下，房企融資已經「涼涼」。

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房企融資全面收緊

事實上，房地產行業融資收緊的境況，在歷史上並不是首次出現。

早在1993年，海南房地產業出現了過度投機現象。時年6月，房地產公司上市被宣布終止，同時，全面控制銀行資金進入房地產業。

隨後，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，祭出16條調控房地產行業的強力措施。銀根全面緊縮時代首次出現，並一直持續到1999年下半年。

第二次房企融資收緊境況則出現在2010年。度過2008年金融危機，量化寬鬆政策開始改變，房地產開發貸款收緊。

據中國房地產報消息：在2010年，僅到10月底，中、農、工、建四大國有商業銀行就已經停止了新增開發貸款審批，銀行貸款大幅收縮。本次調控一直持續到2014年3月，才逐步放開房地產行業在資本市場融資的思路。

與前兩次不同，本次政策調控全方位升級，房地產融資「窗口」全面收緊。自2016年10月以來，各監管部門不斷出手，銀行貸款、債券、非標融資、股權質押、海外融資等渠道紛紛被限制。以北京為代表的一線城市更是頻頻刷新「史上最嚴」調控政策。

據中國經營報報道，有分析認為，早在2017年召開的全國金融工作會議上，就提出了推動經濟去槓桿，堅定執行穩健的貨幣政策。這意味著房企融資渠道將進一步收緊和規範，房地產市場或將進入限制性發展周期。

全國金融工作會議是中國金融業發展的「風向標」，而房地產作為中國金融市場的一個重要組成部分，同樣動作不斷。

鳳凰網房產梳理相關政策和文件發現，自2016年10月以來，央行、銀監會、滬深交易所、證監會、中基協以及等監管部門先後發布了近20項調控政策，以收緊和規範房地產市場融資行為。

目前，房企融資資金多來自五種渠道：銀行貸款、非標融資、債券、股權質押、海外。如今，五種渠道均有收緊融資的調控政策。銀行收縮土地貸款、嚴禁同業、資管資金進入房地產；信託、保險債權計劃、私募資管計劃等方式均對資金流入房地產進行限制；收緊房企發債；股權設置質押紅線；上市房企申請增發、配股、非公開發行股票均有限制；境外發債按規定主要用於償還到期債務。

有資料顯示，僅10月以來，已有雅居樂、鴻坤地產等多筆房地產融資計劃被中止或終止審查。此外，同策研究院數據顯示：9月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計443.11億元，環比大幅減少26.48%，融資總額更是降至冰點，創本年度歷史融資額新低。

不僅融資規模下滑，融資成本也持續增加。克而瑞研究中心的數據顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。

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回籠資金成首要目標

外部有持續的、不斷收緊的調控政策，內部房企又遇償債高峰，可謂「雪上加霜」。

從各家房企公告的中期財報來看，大多數房企出現了經營性現金流轉負或縮減。如萬科實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元；保利發展截至中期的經營性現金流為-98.33億元。碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億，但相比往年均大幅縮減。

然而，償債高峰的來臨，使得房企沒有足夠喘息的機會。東海證券指出，進入9月後，房企償債高峰已至，據目前已披露完畢的半年報顯示，50%的公司面臨償債壓力。

面對融資和償債的雙重壓力，快速回籠資金、保持財政穩健成為房企的首要目標。

不少企業祭出降價促銷的「殺手鐧」。泰禾、恆大、碧桂園、招商蛇口等多家開發商，打出了降價促銷的招牌。其中，恆大推出國內全部樓盤8.9折，如果將全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，更勝於今年2月份8.8折的促銷力度。碧桂園個別項目出現8折優惠，泰禾的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米。

此外，不少房企更名「去地產化」，尋求多元化發展。多家房企更名時回應，進行變更的原因是擴大經營範圍。如龍湖集團去「地產」標籤後，隨後便宣布正式進軍養老產業，並同步加大長租公寓的發展。多元化的業務顯然能夠擴大融資渠道並提高盈利能力。

除了通過加快銷售回款緩解資金壓力，一些房企準備通過變賣資產或實現資金迴流。佳兆業集團主席兼執行董事曾稱，還將通過出售資產等多渠道保證資金周轉。昨日（18日），東方園林發布公告稱，實際控制人何巧女及唐凱擬出讓東方園林股東擬出讓10%股權，籌集資金。

縱然用盡「十八般武藝」，房企也不得不面對回款速度降低的現實。

據一位不願具名的業內人士透漏， 有地區為限制房價增速過快，對於高價的商品房限制網簽，「沒有網簽就無法進賬,賣不賣都是無法回款。現在是融資難，回款也難」。

另據21世紀經濟報道消息，中信證券曾稱持續上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房價上漲預期，和各地陸續出台的調控政策，未來幾個月銷售速度將繼續下降，去化難度增加。「房地產銷售速度可能入秋。」

房產銷售速度降低的跡象其實已經顯露。根據各房企財報顯示，今年以來開發商的回款率普遍下滑，僅有萬科、中海、龍湖等少數品牌房企能達到85%以上，其他主流房企大多在85%以下。其中，萬科今年目標回款6300億元，郁亮稱目前也僅完成不到一半。

接下來的四季度，將是房企加緊銷售回款、回籠現金過冬的關鍵一季。正如，萬科在深圳舉辦秋季例會上，「活下去」的標語一樣，在這個凜冬將至的季節，房企如何保持資金鏈正常運行，更好的「活下去」顯然成為最重要的事兒。

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