中國房地產為什麼誕生在上海？
若論今日國人愛之深恨之切的所在，恐怕非房地產莫屬。房產的升值成就了眾多家庭的財富自由，而高漲的房價又讓無數後來者蝸居斗室或房貸高築。作為住所的房子自古皆有，但兼具居住與投資的雙重功能的房地產卻是近代資本主義經濟的產物。
權力之巔還是鋼鐵牢籠
上海這個中國近代化窗口城市房地產行業的百年變化，似乎就是中國房地產發展歷史的縮影。
永租制與道契
在傳統中國，耕地的流傳非常頻繁，所謂「千年田，八百主」，但有關房屋的交易卻往往不成規模。
這是因為在自然經濟條件下，耕地可以用於生產，人們習慣將其長期持有使用，供自己或後代消費。而城市土地房屋價格變化緩慢，不適合作投機對象，所以也沒形成相關產業。再加上古代房產的產權不清晰，交易不自由更阻礙了房產的商品化。
祖傳父，父傳子，沒有比這更好的了...
近現代意義上的房地產業，則是要將房地產及其所衍生的法律權利作為商品，以盈利為目的，在產權明晰的前提下進行自由交換。實現這點勢必要打破中國古老的習慣和規則。很自然，這個改變隨著西方人的租界而來。
1842年中英《南京條約》訂立後, 為解決外國人居住問題，1845年中英之間又簽署了《上海土地章程》。章程除了規定外國人有權租用中國土地外，還樹立了「華洋分居」的原則，租界只准外國人住，並給予了外國人其他的權力：1.永遠租用權——仿照中國耕地上的永佃權，將上海浦西的大片土地永久租用給外國人。2. 道契制度——這是一種仿西方的土地契約，成為了租界土地產權的憑證。3.自治權——外國人可以自行組織區域內的市政工程，並擁有一部分行政權。
《上海土地章程》抄件
這3點制度安排對於近代上海房地產業發展起到了重要作用。
永租制規定外國人可以永久租用中國土地，租用中國土地時只需比照田賦向業主交付押租，再每年向清政府交付年租，就能佔有土地，外國人由此獲得充分的土地權利，由此農地大規模轉化為市地, 土地作為商品進入流通領域。
上海租界分布
道契是由上海道台簽發的房產契約，這種契約上面標明所有人、地塊面積、位置、交易價格，採用西方科學方法對土地房產進行科學測量繪圖，且易於驗證，很難偽造。因為道契成為了房產所有權的唯一憑證，在交易時直接流轉道契，大大便利了房地產流通。
此外道契作為外商的財產憑證, 受到租界特權的保護, 持有道契者除向租界當局交納年租外, 沒有任何其他稅費，更是大受華人歡迎。
光緒三十年老上海「道契」一張
而工部局的成立，則讓上海有了資本主義的市政管理機構，資本主義的城市管理制度取代了封建官府的粗糙治理，從而使租界的基礎設施和城市規劃都能與世界先進經驗接軌。
隨著永租制的確立和以道契為代表的新的土地契證的使用，再加上西方化的市政機構的出現，租界就像一塊資本主義的「 飛地」 , 楔入了一個封建的東方古國，租界房產也具備了作為商品進行自由買賣的必要條件，標誌著近代上海房地產業的誕生。
大量人口湧入下的租界房地產
但這兩大制度一開始並沒能轉化為土地開發的引擎和動力。
房地產的興盛畢竟依賴於有住房需求的人口推動，在租界興起的初期，上海周圍的江南士紳皆有自己的土地，沒有理由遷往上海。但製造了巨大混亂的小刀會和太平天國起義，卻給了上海房地產一個成長的機會。
太平天國運動領導人
在戰亂的刺激下，上海周邊的大批城鄉居民避入租界，衝破了「華洋分居」的規定。致使英租界的華人人口從1853年的500餘人，一下子升至2萬餘人。膨脹的人口形成對住房的迫切需求，給外商製造了一個出乎意料的賺錢機會。
最初，租界領事極力反對華人湧入，造成「華洋雜居」。但洋商卻聯合起來，在利潤的驅使下，衝破「華洋分居」的戒律，從販賣鴉片、棉布的貿易活動轉向房地產經營。在不到一年的時間裡，他們建造了800多幢簡易住房，用於出租。這類房屋都是木板結構，成本低，建造速度快，一般三五個月的租金就足夠新建一所同樣的木屋，資本周轉非常快。
1862年，太平軍三次進軍上海。江浙一帶的地主、富商及官僚紛紛避居上海租界，使上海租界人口又一次驟增，1860年達到30萬，1862年一度曾達50萬。在剛需無比堅挺的情況下，上海租界里的房租地價持續上升，房租收益可獲30—40倍的利潤，比貿易周轉快且穩妥。
眾多老牌洋行，都對投資房地產發生極大興趣，大都設立地產部，兼營房地產。
上海的崛起和江南的淪陷脫不開關係
江南的財富整體逃向上海
此時上海工業也開始發展，租界人口有了穩步增長，地價也持續上升。工商業的發展, 人口和財富的聚集, 使房地產市場穩固, 並在這一階段逐步形成獨立的行業。因此可以說, 自1870年以後, 上海租界房地產業進入穩定發展時期。這時的發展是以這座城市社會經濟發育為基礎的, 而不再依賴於突發事件的刺激。
在巨大的利潤驅使下，在上海的外國冒險家、外國商行、乃至教會都投入房地產經營之中，繼而華人士紳買辦也在租界內投資房產，大量專業性的房地產公司湧現。在上海的外國房地產商中猶太人佔有重要地位，其中佔地最多、影響最久的，是猶太人中的沙遜家族（新沙遜洋行擁有者）和哈同（哈同洋行擁有者）。
上海各主要外商房地產公司 1949 年房地產佔有情況表
專業房地產機構的出現意味著近代上海房地產業開始走向專業化、集約化的規模經濟增長道路。他們參與市政基礎設施的建設，加快城市化的步伐。如房地產大戶史密斯，就投資興築了界路（今河南路、吳液路、松江路）和百老匯路（今大名路）。跑馬場股東，則集資修築了靜安寺路（今南京西路。英商兆豐洋行在蘇州河上架設了第一座木結構的大橋，將英租界和北邊的美租界連成一體。
道路的開闢，橋樑的修築，成為近代上海租界土地價值提升的關鍵性因素。房地產商隨即可以在道路周圍隔開各個街區，成街成坊分片開發，進一步帶動沿線工商業的發展。
城市建設與房產業的共贏
房地產業的發展, 帶來了巨大財源, 從其中徵收的稅收, 成為租界的主要財政收入。據上海公共租界工部局統計, 房捐與地稅之和, 每年都占財政總收入的半數以上。
而租界當局也從財政收入中支取很大一部分, 進行界內道路、水電、交通工具等基礎設施與公共事業的建設，為地產的升值提供基礎服務。由於房地產業主成為最大納稅人,所以公共租界與法租界的董事會成員也大都是著名房地產商，雙方的利益被牢牢綁定。
經濟利益的巨大驅動, 使租界具有種擴大空間的內在張力。在沿海沿江的開埠城市上海、天津、漢口等地, 各國租界當局都不斷尋找種種理由, 一次又一次地迫使中國官方同意擴大界內土地。
最初的租借區還是很小的
旁邊的縣城尚且看似很大的樣子
最先進行擴展的是英租界。1846年, 最初的界域面積為1080畝, 到1899年, 加上併入的美租界, 界域面積已達33503畝, 改稱公共租界。
其次是法租界。1850年初, 全上海的法國人總共只有10名，法租界的界域面積也僅為986畝，1914年已達151510畝。經過一番擴展, 公共租界成為全國最大的租界, 法租界位居第二, 成為全國最大的專管租界, 上海由此成為全國租界面積最大的城市。
法國人總是想在英法體系之外另搞一套
房捐長期是首要的收入來源，地稅在19世紀晚期租界面積擴張後快速增加，於1907後成為第二大收入來源。
公共租界工部局主要稅收所佔財政收入比重變動趨勢圖
房地產的蓬勃發展推動了租界內房產商人與租界工部局的雙贏，一方面，工部局通過不斷地調整稅率，增加稅收，將土地増漲的收益從地產業主手中提取出來，另一方面，再運用這部分資金進行界內的新建、改擴建道路，填浜築路等基礎設施和公共福利事業的建設，從而進一步推動了房產和土地價格的上漲。
倒退一百年 還是買不起
這樣的良性互動，正是近代租界城市財政所具備的的基本特點，使得近代上海租界的城市化進程不斷推進。
此後全國各口岸城市的租界，無不仿照上海模式進行房地產經營開發，繼而擴展到租界之外的華人管轄地區。而在直面西方衝擊的近代中國，沿海沿江城市崛起的近代房地產業, 直接促成了城市封建土地制度向近代資本主義土地使用制度的轉變, 奠定了中國城市化最初的物質基礎。而租界作為中國最具資本主義氣息的土地，更是中國近代房地產市場的發源地。
其開創的局面，一直到今天都還有深遠的影響。
END
作者：Andy
製圖：孫綠 / 校稿：貓斯圖 / 編輯：酸奶泡
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