在美國做長租房，是一門好生意嗎？

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最近一段時間，自如和蛋殼等長租公寓頭部品牌，在國內引發了從價格到安全一系列討論，成為熱門的社會話題。撇開對它們的利弊分析，我們先來看兩組數據：截至 2017 年底，自如租客總數已經達到 120 萬，並撐起了該品牌 120 億的估值；而蛋殼公寓於今年六月完成7000萬美元B+輪融資，估值五億美元。這說明：由公司統一提供和管理的長租公寓，在國內是有足夠需求的。

不僅國內對此需求頗大，小探發現：其實在美國各大留學生聚集地，長租公寓同樣大有市場。想必每一個出國留學的人，都有過在各種線上線下社區奔走、尋找房源的痛苦經歷；而租的房子如果不合心意，就會給異國他鄉的辛苦求學路帶來更多的麻煩和困擾。

隨著在美留學人數逐年上漲，從2013年的 88.6 萬到 2017 年 130 萬，租房已經不是個體的困境，而是一個群體的痛點。

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那麼，在美國做長租公寓，能否解決留學生租房過程中遇到的各種問題？

小探為此專訪了美國青年共享公寓品牌鄰客（Tripalink）的創始人兼 CEO 李東昊。鄰客剛於近日完成了數百萬美元 Pre-A 輪融資，由險峰長青領投。

李東昊曾就讀於南加州大學（University of Southern California, USC），這也是國際學生人數最多的美國大學之一。而決定創立鄰客，就和他自己找房子的經歷有關。

雖然南加州大學周邊房源很多，並且由於中國留學生數量多，各種找房社區也很活躍，但李東昊發現：租房過程中的信息不對稱，仍然是個很嚴重的問題。

這主要體現在：從房源本身來說，初來乍到的留學生可能會不小心租到不安全街區的房子；房屋的質量往往不令人滿意；此外私密性不夠好，很多 house 里的卧室都無法上鎖。另從心理層面講，很多留學生也希望通過合租，作為建立留學生涯社交圈的第一步，交到志同道合的好朋友，但找房子遇到什麼樣的室友卻完全不可控制、只能隨緣。

這些痛點總結為一句話，就是留學所在地周邊房源，不能滿足留學生不斷增長的需求。

基於以上觀察和體驗，李東昊及其團隊於 2016 年 3 月份成立了鄰客，6 月份上線了第一套出租房源。

兩種產品形態

剛開始，鄰客的模式是通過線下地推團隊尋找和敲定房源，再做統一標準化的室內設計和傢具配置後出租。這和國內的自如、蛋殼運作方式相似，如今已發展為「鄰客優居」這一產品。

合租室友最常發生的矛盾，往往源於如何分攤公共區域的清潔和維護責任，比如水電費按人頭還是房間計算、浴室的頭髮誰來清理、廚房衛生是誰做飯誰打掃還是輪值等等。

「鄰客優居」解決這個問題的做法是：為所出租的房屋提供水電氣網全包、公共區域定期清潔和快速維修等服務。

此外，在選址時首選安全街區、布置房間時給每間卧室安裝電子密碼鎖，盡量每間卧室提供獨立衛生間等等，以滿足租客對私密性和安全的要求。

除了「鄰客優居」，鄰客另一款主打產品叫做「鄰客寓」。在尋找房源的過程中，鄰客發現市場現有的房源質量，無法滿足租客的一些要求，於是推出了鄰客寓，即鄰客通過與地產基金以及部分個人LP（普通合伙人，可以理解為投資者）合作，全程主導公寓從圖紙設計、政府審批、修建、租賃、後期返修等一系列流程，在交付之後出租給客戶。

相比鄰客優居，鄰客寓具有更多的「定製」化特徵。比如結合租客數據，對室內色調選擇、空間利用、採光和傢具選擇等進行專門的設計。如下圖所示，留學生以二十多歲的年輕人為主，他們對黃藍色主調的小清新風格很有好感，這個在樓梯口處的帶沙發小客廳，也最大化利用了有限空間來提供公共休息和娛樂場所。

鄰客寓另一個主要特徵是「智能化配置」——包括房子配有 360° 全面攝像頭、每個房間安裝電子密碼鎖、進門處採取人臉識別技術等，以大幅度提高安全性；另外室內配備溫度監控系統，讓租客的入住體驗更舒適。

但除了房源本身的考量，鄰客最主要的特點，是希望結合社區和技術的力量，打造一個 Co-living（共享生活空間）青年社區——居住同一社區的人們不但共享物理設施，並將擁有更多交互活動，建立一個資源共享的青年社區。

如何把長租房做成共享生活空間？

可能很多人對此不以為然：作為室友，真的對彼此有很強的交友需求嗎？大家只是恰好住在一個屋檐下，不代表就要成為朋友啊？

但李東昊認為：能否選到合適的室友和你的生活息息相關。盡量匹配到志趣相投的室友，會讓你在異國他鄉的生活更少煩惱更有樂趣。因此，鄰客對每一個申請入住的租客，通過問卷調查等方式收集數據並進行分類，後續還會通過入住者自願提供的信息，給每個人做出「室友畫像」，通過以上方式為用戶提供室友匹配和信息分享等服務，盡量讓生活習慣和興趣愛好更接近的租客們住在一起。

要實現 Co-living 目標，匹配室友是第一步，建設活躍的線上和線下社區則更為關鍵。

具體到線下社區，以鄰客寓為例，它強調公共區域的共享，比如在一樓開闢了充裕的廚房區域，讓室友們能一起做飯吃飯；二樓則提供沙發、大型投影機和遊戲機，讓租客有更多一起交流和娛樂的機會。

鄰客寓設計圖

除了居住空間內的 「共享區域」 設計，鄰客團隊會每周組織數次小型活動（20 到 30 人參加），每月組織一次大型活動（一般上百人參加），把某一片區的學生聚集起來相互認識。活動類型根據時節而定，比如剛開學時組織見面會；找工作時進行內部宣講培訓；以及中秋節製作月餅、萬聖節組織 party 等等。

有線下活動，還有線上社區——鄰客團隊會搜集周邊活動，在社區內進行消息發布。目前線上社區主要的信息發布渠道是微信群。據李東昊透露：新一版的鄰客網站在 12 月左右上線，到時候更多資訊和交流會在網站里進行，更有「社區」的感覺。

鄰客網站截圖

不過話說回來，這種 co-living 概念不一定適合每一個租客。相信不少人在結束一天的工作後，只想癱在沙發里，還有多少人有興趣和陌生人交流呢？很多人認為：和同租室友保持「熟悉的陌生人」狀態最為舒適；也有人不希望在居住空間里還要面臨「人際交往負擔」。所以租房子時，大家要考慮清楚自己的性格和需求。

說到這裡，租房時最常見的需求是什麼？滿足預算啊！

在國內，自如蛋殼等長租公寓所遭受的主要指責之一，就是大幅度地推高了房租。而在物價高企的美國，鄰客的房租範圍是否是普通租戶能夠承受的呢？

李東昊表示：目前鄰客出租單間的價格在 750 到 1800 美元之間。至於橫向對比，以南加州大學附近為例，如果是近三年修建的、地段好的三室三衛（即 3b3b）房型，那麼一間帶獨衛的卧室，月租金大概在 1400美元左右。但是房租一般不包括各種水電雜費。

而鄰客類似條件的房子月租金會比市場價高5%左右，但是因為包括了水電氣網，以及提供每周清潔服務，算下來實際房租約在 1320 美元左右，處於中等區間，並未產生很高的「溢價」。

鄰客優居房間實拍圖

目前「鄰客優居」的房源，除了洛杉磯地區，還擴展到了舊金山和匹茲堡，接下來會發展到中部和東部地區，比如五大湖、波士頓、紐約和華盛頓特區等，這些區域共同特點就是，都是高校集中、吸引了眾多中國留學生的地區。而「鄰客寓」有兩個項目竣工，每棟鄰客寓大約有 40 個房間，目前已全部投入使用。兩款產品加起來已經服務過近3000名租客。

李東昊表示：明年的目標，是覆蓋 15 到 20 個學校區域；鄰客寓 10 個左右項目竣工。

在籌備項目的設計圖

長租房市場在崛起？

鄰客目前主打的是華人群體，但其實從 2016 年到現在，美國「長租房」作為一個全新的創業領域，整體熱度大幅上升。

在人口密集的都市區域，長租房公司如雨後春筍般出現。比如成立於紐約的長租房公司 Common 和 Ollie；在西雅圖建起大型公寓樓的 WeLive（WeWork 衍生版）；和舊金山的 Starcity、HomeShare 以及 Bungalow 等。其中大部分公司都已經成功融資。

和鄰客類似，這些長租房公司區別於傳統租房平台的幾個常見要素，包括強調「社區感」，認為租客可以一起參加各種活動然後成為朋友，甚至還出現了專門幫助「匹配租客」的創業公司；其次讓租客省心——比如房租一般會包水電雜費，租約長短更靈活等；還有就是「性價比高」，雖然房租可能略高於市價，但是考慮到各種雜費和服務費，對注重租房生活質量的人來說稱得上划算。

WeLive 官網宣傳圖

不過，小探在採訪中發現：有兩個問題並沒有普遍的解決方案。其一，很多長租平台的房源都是翻新的房子，其中會不會發生和自如類似的、由於裝修材料導致的安全隱患呢？其二，在力證自家房源「高性價比」的前提下，能否順利實現盈利，利潤率為多少，怎樣提高擴張速度？

另外，談到長租公寓目前最主要的競爭對手，李東昊提到了各種或自發形成或商業的租房平台。猶記得2012 年小探出國讀書時，很多人還是靠著各種超市門口小廣告實地尋找房源。今天，各種校友微信群、本地 BBS 論壇、租房公眾號和針對留學生的租房平台數量眾多，找到房源不再是件難事。至於如何提供更為細分的信息，和更能滿足租客需求並且具備性價比的好房，可能是長租房公司們快速複製和發展現有模式的關鍵。

文章結尾，歡迎小夥伴們留言說一說：自己租房時，都遇到過哪些困難，最後是如何解決的呢？

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