從上海到香港，從溫哥華到紐約，全球最貴樓市都撐不住了

來源：國民經略（guominjinglve），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點

十一月，秋風漸涼。

這個秋天，從上海到香港，從加拿大溫哥華到美國紐約洛杉磯等大都市，房價無一例外熄火，樓市巨輪不約而同轉向。

這些城市的經濟在世界首屈一指，而房價也是位列全球最高。環球同此涼熱，背後正是大放水時代一去不復返、全球加息周期同步到來的信號。

在加息時代，誰都無法獨善其身。但樓市泡沫程度有別、基本面良莠不齊，樓市的未來，也會出現巨大差異。

誰是高位盤整，誰是長期走衰，誰是下一次暴漲的中場休息？

1

香港：地王流拍，房價轉跌

香港不只房價最高，更是連續八年斬獲「全球房價最難負擔城市」之首。

從2003年到2018年，香港樓市走出15年的大牛市。這15年里，房價翻了五到六倍，香港房價收入比一度為全球之冠，高處不勝寒。

這一切，在2018年下半年開始轉向，涼涼的信號一個接一個。

就在半個月前，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場預計樓麵價合計6萬至12萬港元/平方尺（約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米）。這塊至少60萬一方（注意是一平方）的頂級地皮，因出價未達港府底價而流拍。

與此同時，毀約退房事件不斷增多。據香港房地產信息網站Dataelements數據顯示，截至10月底，香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。

這些業主，寧可損失數十萬港元的定金，也要毅然退房。

更加雪上加霜的是，香港樓市成交量大幅腰斬。據美聯物業提供的數據顯示，10月香港新屋交易數量為1130宗，僅佔9月份總交易量的一半左右。

地王流拍、買房毀約、成交量腰斬之後，房價開始高位走低。

根據中原領先指數，香港二手房指數從8月最高的188.64下滑到184.77，跌幅超過2%。而在此之前，香港房價已經連漲27個月。

雖然2%的跌幅與漲幅相比可以忽略不計，但下跌趨勢一旦開啟，情況可能超出預計。

港幣與美元掛鉤，為維持港幣匯率穩定，防止資本做空風險，港幣只能跟隨美元加息。

一個多月前，9月26日，美聯儲進行年內第三次加息，基準利率升高至2.25%，這是本輪加息周期以來的第8次加息。

次日，香港金管局跟隨加息，將貼現基本利率上調至2.5%。滙豐銀行、恒生銀行、中銀香港、恒生銀行等多家香港銀行紛紛上調港元最優惠貸款利率。

這還只是開始，美國加息仍未止步。

未來兩年還有4-6次加息，屆時美國聯邦基準利率將升高至3.4%。香港無論樓市還是資本市場，都將面臨巨大壓力。

瑞銀估計，未來一年香港房價降下跌10%，花旗預測今年下半年就會走跌7%，而中信里昂證券則預期下跌15%，同時，下調香港地產股評級至「減持」。

中信里昂房地產研究部門負責人直言不諱地說：

那些上半年買房的人實在是太勇敢了。

2

美國20大城市：樓市觸頂

最近兩周，美股反覆震蕩，而美國樓市也同時觸頂。

就在兩天前，美國標準普爾公布凱斯席勒房價指數。

8月份，美國20大城市房價指數同比上漲5.49%，預期增幅5.8%，實際漲幅不及預期，漲幅已經連續5個月收窄。

從環比來看，今年8月相比7月，房價微跌-0.02 %。

由於凱斯席勒指數數據滯後2個月，而美聯儲在9月繼續加息，房價指數料將進一步收縮。

同時，美國全國房地產商聯合會的調查顯示，美國二手房購買量較上年下跌4.1%，已經連續7個月下跌。

這是持續加息壓力對樓市的影響。

今年以來，30年美國住宅抵押貸款利率快速增長1個百分點，目前已經突破了5%，創8年來新高，美股樓市大概率觸頂。

當然，與2008年金融危機相比，這10年來，藉助量化寬鬆帶來的放水式刺激，加上經濟的強勢反彈，美國股市和樓市，都走出一股牛市。

就樓市而言，與2012年最低點相比，這6年來，美國20個大城市房價漲幅超過50%，雖然這一漲幅無法與內地和香港匹比，但房價已經回到2007年次貸危機之前的最高水平。

這讓人想起日本1990年代的樓市崩盤，當時東京都市區的地價下跌60%以上，20多年後的今天，都沒回到當初的水平。

這說明，只有強勁的經濟基本面，才是樓市長久繁榮的保證。

這一輪美國房價雖然回到高位，但住房抵押貸款/GDP之比，從2009年的73.75%降至50%，房屋空置率僅有6.8%。

換卷話說，這一次，美國房價基本不存在泡沫。

所以，即使美國加息周期持續，美國房價也只是觸頂之後高位盤整，而不會再來一次次貸危機式的崩盤。

3

溫哥華：加息、投機稅、空置稅三連擊

加拿大溫哥華，對於國人並不陌生。

這個地區，不僅華人移民遍地，更在於房價漲幅之猛、樓市投機氣氛之重，絲毫不弱於內地一線城市。

2016年，大溫哥華地區房價上漲36.4%，位居全球之冠；而2017年，溫哥華房價又持續上漲15.9%。

然而，從2018年開始，溫哥華接連對樓市進行了三連擊：

先是對海外買房開徵20%的投機稅；

接著又對一年內居住不滿6個月的房屋徵收1%的空置稅；

隨後在全球加息壓力之下，又迎來住房信貸的全面擠壓。

在這一系列組合拳之下，溫哥華房價由漲轉跌，可謂立竿見影。

從2018年7月開始，溫哥華房價開始一轉大漲態勢，變為微跌行情，房價同比漲幅連續3個月收縮。

價格微跌，成交量卻呈現暴跌之勢。

今年9月，大溫哥華地區住宅銷量同比暴跌43.5%，相比8月份環比下跌17.3%。

如今，隨著投機稅、空置稅逐漸落地，以及愈發明顯的加息壓力，大溫哥華地區的樓市大調整，已經在所難免。

4

後放水時代的未來

上漲的故事都很相似，下跌的故事卻有千種面目。

其一，大放水時代結束，房價普遍面臨調整。

過去10年，全球一線城市房價同步上漲，這背後正是以量化寬鬆為標誌的大放水的結果。如今隨著美國加息進入深水區，英國、加拿大以及中國香港都已經跟隨加息，大放水時代一去不復返，樓市都將面臨調整。

其二，同樣是加息，結果卻有天壤之別。

美國經濟增長勢頭強勁，基本面良好，樓市不存在太大泡沫，加息對於市場影響有限。而以土耳其為代表的新興市場，在加息壓力之下，樓市將會不堪一擊。今年以來，土耳其里拉暴跌40%，而房價也在大幅回調。

其三，加槓桿不具備可持續性。

貨幣寬鬆時代的加槓桿，猶如飲鴆止渴，給了一時的興奮，但怎樣加的槓桿就要怎樣還回來。

擊鼓傳花的遊戲難以持續，唯有經濟基本面的強勁，才是永久繁榮的基礎。

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