武漢樓市，夾在高富帥和屌絲之間不上不下的位置！
來源：米宅（MizhaiPlus）
作者：米公子
在武漢調研，與同行暢聊，看了20多個樓盤，對武漢的微觀談不上精通，但對武漢的宏觀已經基本掌握。
1
武漢樓市基本面
在說這20個樓盤之前，先來說一下武漢樓市基本面。
武漢屬於半熱半冷的狀態。
單價20000以上的均已冷，無須搶。
單價15000以下的還是火熱，還需要搶。
為什麼？
經濟決定上層建築！
杭州比武漢富有，於是調控至今，杭州現在還是基本上盤盤開盤就能清，不瘋了，但依然火熱。
武漢比不上杭州富有，於是武漢的高單價、高總價樓盤已經轉冷，做不到清盤，不再火熱，但剛需依然熱。
鄭州又比不上武漢富有，於是鄭州的樓盤已經幾乎沒有倒掛，新盤目前沒有樓盤可以清盤，新房二手房都已轉冷，更談不上火熱。
這也是標題中的第一重意思，武漢樓市，夾在高富帥和屌絲之間不上不下的尷尬位置之來源！
2
別廢話，調盤！
挑了20個典型樓盤，分布圖如上圖所示。
覆蓋漢口老主城、二七濱區、後湖、金銀湖、四新、漢陽濱江、武昌東湖、武昌老主城、白沙洲、南湖、光谷核心、光谷東、光谷南。
最貴的漢口濱江綠城黃埔灣，毛坯限價35000，加12000-15000的裝修，裝修費用需要一次性付，非一線江景，單價合計5萬左右。
改善盤的基本面都是帶裝修2.5-3.5萬左右，典型樓盤是武昌核心區的融創壹號院事裝修38000和萬達御湖壹號帶裝修38000，漢口核心區的中海或御璽灣毛坯32000的樣子，光谷核心區帶裝修25000，武昌東湖邊稀缺樓盤的帶裝修30000，這是武漢改善的基本面。
剛需就是15500的基本面，分布在漢口、武昌核心區的外圍區域，以及光谷東光谷南。
以上這些樓盤，哪些有倒掛呢？哪些買到就能賺到呢？
3
看一二手倒掛！
如圖，打對勾的就是有倒掛的，打叉的就是沒有倒掛的。
以點看面，我們對武漢樓市的基本面已經有了一個大致的了解，如下圖。
好地方均無倒掛，主城區均無倒持，改善片區均無倒掛。
倒掛明顯的都是剛需區域，都是外溢區域。
這背後是武漢樓市的什麼邏輯呢？
4
武漢樓市邏輯！
乾貨來了。
1、本輪重點二線城市的房價參照物是，2016年10月房價，2017年的強調控時代來臨時，參考基準價就是這個月的房價，鄭州武漢均如此。
2、2016年10月房價漲上去了，那後面的調控基本上就是這個價了，不能再漲了。
3、而在2016年10月還沒有來得及漲的區域，就是後來調控時倒掛嚴重的區域，就中間，就是補漲和橫盤的區別。
4、所以，在樓市泡末上升期，好區域率先上漲，一般的區域跟著漲，差的區域最後漲。也可以理解為改善先漲，剛改後漲，剛需最後漲。
5、所以，剛需定位明顯的四新、白沙洲在本輪周期中，是最後的補漲區域，也就是在2016年10月，別的區域都漲過了，這兩區域還沒有怎麼動，漲的少。
6、所以，漢口、武昌、光谷一定是率先漲的，然後青山、南湖、金銀湖等跟著漲，最後才是光谷南、白沙洲、四新等片區。
7、至此，你也就明白了武漢樓市價差關係、倒掛關係的背後邏輯。
5
武漢樓市建議！
讓武漢樓市趨冷的是兩個原因。
1、還是有錢人少，所以單價高、總價高的改善盤率先冷了，也和去年樓市過熱透支市場有關係。這也是標題中的第二重意思。
2、首套房利率上浮30%，二套房首付60%、利率上浮40%，這個說實話太狠了。
至少，武漢的剛需市場還是很熱的。
所以，鄭州還比不上武漢，因為鄭州更加窮，更加屌絲。所以，改善和剛需兩個市場都直接冷下來了。
那，該如何看待當下的武漢樓市，有何建議？能不能出手呢？
在討論建議之前，我先明確我的觀點：武漢樓市正在下行，但現在還不是底。
這個底，請明確，我說的是市場低。
底在何方？底在何時？我不知道，因為，這個底不是我決定的，是政策決定的，政策不會聽我的。
市場底雖然未到，但武漢的價格底，也基本是已經到底了，而購房，我們更要關注的是價格底。
所以，建議如下。
1、剛需首套不必等，價差關係已經在逐步縮小，價差大的樓盤是賣一個少一個。
2、改善需求，如果能騰出首套房名額，亦不必等，因為，價格是被限著的，只要輕易挪走一隻手，價格就會上浮，早買早安心，區域不等人。
3、唯一的顧慮是利率上浮30%，這確實是問題，但有一個操作叫做轉按揭，相信在未來3年內就可以操作（不明白的可以在文末加我個人微信看我朋友圈對這個的說明）。
4、剛需主要推薦四新和白沙洲。
5、改善客戶推薦武昌、漢口、光谷核心區的房子，重點關注2016年以前拿地的樓盤。
6、武漢限價也是基於地價來限價的，所以，請忽略所有2016年以後拿地的項目，如碧桂園晴川府、龍湖金茂平安漢陽濱江地塊、正榮紫闕台、武昌金茂府、金銀湖融創等項目。
來源：米宅（MizhaiPlus）
作者：米公子
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