這個大佬太「不正經」：不鑽地產偏愛寫文，喝咖啡還要就大蒜！

來源：鳳凰網房產 作者：王迪

中經聯盟土地金融專委會副主席、中冶置業集團投資開發副部長澤龍

在澤龍心中有兩個江湖。

一個是小說里的武俠江湖，一個是職場中的地產江湖。

虛擬中的江湖，源自於他對金庸武俠的偏愛以及內心深處的英雄主義情結；現實中的江湖，則植根於關乎國計民生的地產行業：波瀾壯闊，又縱橫捭闔。

活躍於地產投資一線近十載，澤龍在虛實之間找到了一種讓理想照向現實的路徑。通過自媒體《地產星探》澤龍評地欄目撰稿，呈現一個別樣的地產土拓「江湖」，既記錄行業動態，又聊以自慰。

戲謔之外，多留有幾寸「龍擺尾」的餘地，這是寫作技法，也是他的態度。

由於《澤龍評地》在京津冀地產圈的影響力，其本名李龍反倒鮮有人知。北京地產土拓圈有句經典語錄：「土拍可以缺席，但每期的澤龍評地絕不能錯過。」

劍走偏鋒的李式幽默

2018年上半年全國近800宗土地流拍，曾經炙手可熱的帝都也創下7宗土地流拍的記錄。當連環流拍戲碼在全國各地輪番上演，逐漸蔓延的焦慮與不安成為隱藏在房企減倉背後的反射。

然而，按此時間倒推2-5年，那時，房企拿地趨之若鶩，地王盛宴高潮迭起：瘋狂、任性、踩踏、過山車、隔空撕鬥成為那幾年房地產行業的關鍵詞。

伴隨著地產行業的高歌猛進和此起彼伏蜂擁而出的地王，處於工作之便和個人愛好，在微信朋友圈經常對北京土拍點評的澤龍，從2016年初開始通過好友星探君的公眾號《地產星探》，以《澤龍評地》專欄的方式輸出對土拍市場的辣評。

彼時，1500公里之外的重慶，同為80後的六神磊磊憑藉解析金庸武俠聲名鵲起，成為自媒體野蠻成長時期的代表。

「文成武德，一統江湖！帝都地產教主的魔力；帝都碰瓷老司機的十八般武藝；血拚一千，自傷八百，自殘房企懺悔錄；遊走在和平里北街的拓展玫瑰們……」

同樣是武俠風十足，澤龍則更偏重短小精悍、直指要害、自由洒脫的文風，加上偏愛周星馳的語言及插圖元素，更顯幽默風趣、戲謔有味，這讓他在枯燥的地產土拍界自成一派，並俘獲地產投資領域上萬業內粉絲的青睞，「攤主」成為地產土拓人對他的稱呼。

事實上，從行業細分領域來看，地產投資是地產開發最為關鍵的一環，因為拓展優質的土地，關係著房企生命線的有效延長。現實中，澤龍參與了中冶置業集團大多數項目的獲取工作，見證了中冶·德賢公館等高端住宅產品從樹立到譽滿京津冀的發展歷程。伴隨著公司近幾年的迅猛發展，在中冶置業集團總部擔任投資開發副部長的澤龍，目前的工作的重心多聚焦在京津冀、西北和中原一帶。

作為國務院國資委首批16家房地產央企之一，中冶置業集團國企的定位，讓澤龍在土地拓展與戰略定位上有著更為宏觀的視野，而一線的經驗讓他能夠近距離地接觸市場最為前沿的一手資料，這為他輕車熟路寫土地時評提供了豐富的素材。

3年，200餘篇文章，幾十萬字……白天忙於工作，晚上寫文章，成為「業餘撰稿人」澤龍的日常。

在將寫文章視為愛好之外，澤龍卻意外搭建起了一個地產圈土地信息共享的平台。

「本身做投資，就要多看、多想、多思考、多交流。土拍之前，大家一起猜測哪家能拿下土地，再驗證一下，挺有意思。」

土拍盛宴之後的落寞

對於土拓人來說，繁雜的工作不僅需要敏銳的行業觀察能力、綜合評比能力，還需要偏外向的性格，以便能夠在市場調研中迅速捕捉到有價值的信息，有時候還需要前往完全陌生的區域進行實地調研，甚至會存在人身危險。

作為地產投資老兵，澤龍在地產投資與寫文章之間找到了一種有效補充與實時給養的平衡。這讓澤龍在面對房地產土地市場的走向上，理解深刻，一語中的。

2008年至2018年的中國經濟撥雲詭譎，吳曉波在新書《激蕩十年：水大魚大》中這樣寫道：「中國急速擴容的經濟規模和不斷升級的消費能力，如同一個恣意泛濫的大水，它在焦慮地尋找疆域的邊界，而被猛烈衝擊的部分，則同樣焦慮地承受著衍變的壓力和不適。」

事實上，對於房地產而言，這種壓力與不適在2018年更為明顯。

融資渠道逼仄，還債壓力迫近，還債高峰、高負債正在成為壓垮房企的最後一根「稻草」，反映在土地市場上，則表現為土拍盛宴不在，低底價成交遇冷與連環流拍並存。

澤龍曾發文這樣總結全國流拍景象：「濟南流拍、太原淪陷、寧波失控、合肥歇菜、全國慌恐，北京的預審請重出土拍江湖，簡約而不簡單。」

對於當下的北京土地市場，澤龍行文流暢，觀點犀利。

「雖然資金鏈斷裂、房企跑路、激進房企裁員、布局戰略收縮漸成地產圈和媒體主流辭彙，但深耕帝都的房企被困擾的高頻辭彙一定會有成本壓縮、預算失控、質量降級；在總包互殘、房價鎖死、集中供應、房源同質、周轉壓力的多重大山下，從土拍端發酵的後遺症會手術刀般精準的反應在營銷端。」

為何2018年土地市場頻頻流拍？面對記者的提問：澤龍指出了三個原因：第一，從大環境來說，由於政策及融資環境收緊加上限價嚴格、利率較高，房企「加倉」困難；第二，就全國來看，政策並未有放鬆跡象，並且政策有深化的可能；第三，三四線棚改走向尾聲，去庫存取得階段性進展。此外，諸如對競自持、配建保障房、限價等條件讓土拍規則越來越苛刻，這都成為土地大規模流拍的原因。

未來的土地市場又會呈現何種趨勢？澤龍解釋稱，一線及強二線城市土地市場雖然短期內會隨著政策的深化而收縮，但長期看好。最毋容置疑的一點是，高總價、高單價、高溢價率，所謂的「三高」地塊近期肯定會遇冷。由於棚改貨幣化的影響，三四線城市或有收縮跡象，對於沒有產業、人口支撐，又不在核心城市輻射範圍、沒有特大政策利好的城市，在土地市場中問題會逐漸顯現。

左手嚴謹土拓，右手幽默行文。對於澤龍來說，前者傾向於工作準則，後者側重於人生態度。

在加入房地產行業之前，中國石油大學經濟學碩士畢業的他，曾輾轉於深圳、蘇州、西安等地，並從事過能源等行業。除卻中冶置業的任職，在房地產界他還有另外一個職位—中經聯盟土地金融專委會副主席。

喜歡歷史的澤龍微信公眾號給自己起了一個昵稱，叫作「澤小摳—幽燕封郡節度使」。他笑稱：「右邊比較嚴肅，左邊加點幽默，這叫雅俗共賞，喝咖啡就大蒜，秋水共長天一色。」。

「後悔進入房地產行業嗎？」記者問。

並未遲疑，澤龍視線微微上揚，而後，用周星馳式的語言、風趣地回應道：「不後悔，即便人生有一次重新選擇的機會，我還想選擇房地產。如果非要加一個期限的話，我希望是一萬年。」

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