小米華為落戶、第一高樓迫降，一個強二線的進擊與幻滅！

武漢，二線身體，一線野心。

這是武漢市場調研的第二篇。

1

轉了一圈，回來跟米小妹聊了聊，發現武漢市場，真的涼了不少。

與16、17年搶房大戰相比，18年的武漢運氣差了不少。3年的時間，武漢經歷了一場從頂峰跌落谷底的過山車。曾經是宇宙中心，如今卻冰冷刺骨。

最癲狂的時候，武漢、成都、杭州、南京的F4組合，站在樓市之巔傲視眾生，萬人搶房、茶水費盛行，烈火烹油，乾柴烈火。

身為三大火爐之一的武漢，不只是40度的高溫，更是將地產的火種播撒到每一個角落：

16、17年，甚至18年上半年，開盤清盤隨處可見，2017年10月38次推盤、22次日光，11月62盤入市、42次日光，12月連開9盤、全部清盤……

茶水費盛行，或明或暗，或真或假，少則20萬，多則80萬，這是一道金錢打造的捷徑，市場的差價，以簡單粗暴的形式登堂入室；

所有樓盤遭遇瘋搶，手握滿滿當當的買房資料，進不了門、認不了籌，大部分的客戶資料甚至過不了售樓部的大門，置業顧問關上大門的同時，同時也關上了窗戶；

房企的情緒被徹底激活，亢奮的資本掃蕩樓市的所有地塊，貢獻了16年16個、17年7個地王的輝煌戰績：碧桂園以總價25.31億、樓麵價20017、溢價289%，晉陞單價地王；平安以總價110.65億、樓麵價13588，晉陞總價地王；正榮以溢價率442%、樓麵價15966，成為光谷單價地王，是為正榮·紫闕台；遠洋甚至不惜耗資150億元，拿下2塊地塊；

……

癲狂、尖叫、亢奮、泡沫，所有參與者托舉了一場最喧囂的場景，市場也終於走向鐘擺的頂峰。

僅僅半年後，泡沫擠破、喧囂不再，再高的鐘擺也開始了下坡的路程。

人走「茶」涼、精裝變毛坯、新房限價、地王艱難面世，一場暴風雨的洗禮，澆滅了夏天的炎熱。武漢市場，終於涼了。

２

在武漢的幾天，我們走遍了重點片區、典型樓盤。

我們以點帶線、以線串面，試圖勾勒出一幅清晰的市場輪廓。

武漢市場版塊分明，行政劃分為武昌、漢口、漢陽，但是市場卻分為4大片區，分別是武昌、漢口、漢陽、光谷，足見光谷的地位之高。

1、武漢市場均價1萬7，1萬7以下還是很熱，1萬7以上已經變冷。

漢口二七濱江新區的頂豪，哪怕限價3萬6左右，萬科、綠城、華髮、中信泰富大哥站位，依舊看得多、買的少；

東湖板塊的華僑城原岸，緊鄰東湖，限價2萬（毛坯）2-3萬（精裝）不等，二手房倒掛至少5000，依舊沒有清盤；

楊春江湖板塊的金茂府、地王項目正榮紫闕台依舊是高位站崗、樓麵價1萬的中南熙悅府開盤異常慘淡。

與此相反，1萬7以下的樓盤活得很滋潤。光谷「神盤」188國際社區、四新的城投四新之光、白沙洲的東原啟城、金銀湖的盛世卧龍城等樓盤，依舊是全線飄紅、去化火熱。

2、新房限價、一二手倒掛，倒掛越大，價值越大。

二手房雖然很涼，因為新房限價，倒掛依舊存在。本地朋友告訴我，名下86平的兩房，以前掛價240萬輕鬆出手，現在降價20萬無人問津，降價30萬才會有人諮詢。

卧龍東方郡新房1萬3+2500精裝（可貸款），附近萬科城二手房高達2萬2，差價6000；

華僑陳原岸高層均價3萬以下，二手房卻超過3萬5，差價5000；

萬達御湖世家、融創壹號院新房限價3萬2，旁邊復地東方國際的二手房至少4萬+，差價5000。

3、地王面臨生死劫，新地王艱難入市。

越是地王、拿地越晚，越能感知市場的涼薄。

其實對於地王，武漢還是比較開明的，拿地越高、備案價越高。但是市場卻不吃這一套，相比新地王的高樓麵價，老地王更有優勢，銷售完全無壓力。

白沙洲片區：東原啟城，樓麵價才2100，精裝價13500；正商金域世家、金地保利褐石街區樓麵價超過8000，預計超過售價1萬6，與東原差價超過2500。

光谷片區：正榮紫闕台拿地樓麵價高達1萬6，精裝售價2萬7銷售不暢，不得不改為毛坯2萬4；附近的泛悅城的樓麵價9000不到，哪怕是超高層、有商業，精裝價2萬5完全無壓力。

4、市場冰涼，倒逼房企精裝變毛坯。

在武漢買房，能買毛坯，千萬不買精裝。

為什麼？因為精裝備案價格高，最重要的一點是，精裝必須全款。

武漢市場非常奇特，毛坯+精裝雙合同完全公開，致使精裝成為房企獲利的白手套。均價2萬以下精裝價2500，均價2萬以上3500-1萬不等。如果算上精裝價格的話，不亞於首付款。

３

整個武漢，充斥著微妙的博弈、焦灼，有對立，有妥協。

1、有關市場的對立、妥協。

一方面，武漢市場嚴控市場，剛需優先選房，買房利率非常高，新房限價非常厲害，尤其針對地王，二手房市場甚至因此轉涼；

但是另一方面，毛坯、精裝可以堂而皇之的雙合同，茶水費也只是轉至地下，地王項目也給出了生存出路。

武漢市場的糾結就在於，一手調控試市場，一手護著市場。

2、有關城市的對立、妥協。

剛到武漢，我們就聽聞幾個不幸的消息：武漢第一高樓紛紛迫降，先是武漢綠地中心從636米跌至500米，隨後周大福金融中心從648米跌至450米。高樓永遠是一個城市野心的體現，既關乎臉面，也關乎實力。

但是另一方面，漢口濱江、武昌濱江，甚至漢陽濱江，都在打造武漢的商務中心；楊泗港大橋的推進，武漢三鎮將互為一體；小米、華為、鬥魚這些新興互聯網產業入駐，光谷科技的未來不可限量。

一手按壓、一手拖底，共同構築了武漢市場的微妙。充滿矛盾的武漢，正是如今市場下的真實寫照。

４

對於武漢的整體判斷，我的基調是：

市場涼了，但是實力仍在、價格維穩。

全民參與的瘋搶沒有了，幾十萬的茶水費隱匿不見，房企競相拿地王的熱情衰退，大面積的瘋搶基本沒有，市場變涼、但價格維穩。這是第一。

老地王的項目越來越少，新地王項目將逐漸面世，尤其是高樓麵價的地王，合理化的定價會托底房價，至少不會下降。這是第二。

武漢市場1萬7以下的樓盤依舊比較火熱，去化八八九九沒有問題，這說明什麼？證明新武漢人推陳出新，一波接一波，這些是未來武漢的基石。這是第三。

調控的目的不是搞垮，而是托底，武漢也不會輕易被擊倒，頂層價格停滯是大勢所趨，不是實力問題，而是大環境問題；底價空間抗跌，甚至逐漸夯實，這才是衡量武漢價值的標準所在。這是第四。

武漢的未來，在於濱江商務區、在於留漢百萬的人才、在於小米華為為代表的光谷科技，在於百年武漢打下的堅實基礎，這樣的城市，不會垮。

只不過，在大環境、大市場的場景下，就算是武漢也得低頭。

５

最新消息，武漢市房管局提出，從11月15日起，備案均價低於2萬（不含2萬）的樓盤中，140平（不含140平）以下的房源剛需優先選房。包括江岸區後湖片區、漢陽區四新片區、東湖高新區光谷東山片區、洪山區白沙洲片區、東西湖區常青片區、蔡甸區等6大熱點片區，剛需房源比例提高至100%，其他區域提高至80%。

從2月試點、6月調整、9月強化，到11月再次出手，武漢進行了一場內部的結構調整、自我解構。

市場如此殘酷，房票尤為珍貴，剛需如何選擇不掉坑？改善如何突圍不掉隊？

來源：米宅（MizhaiPlus）

作者：百夫長

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