明年要開的購物中心又多了一個，凱德要在上海開第三座來福士

上海要有第三座來福士了。

11 月 13 日，凱德集團發布公告稱，上海第三座來福士將於 2019 年下半年開業。

這是繼上海來福士、長寧來福士後，凱德集團在上海落地的第三座來福士，它也將是全球第十座來福士。

該項目原本是上港集團旗下的星港國際中心，位於上海市虹口區北外灘區域，總面積約 42 萬平方米。星港國際中心由 2 幢 50 層的辦公樓和一體式購物中心組成，被稱為是「上海最高雙子樓」。

星港國際中心原本屬於上港集團。根據上港集團發布的公告，該集團通過上海聯合產權交易所公開掛牌交易轉讓，以掛牌底價出售上海星外灘開發建設有限公司（以下簡稱星外灘） 100% 股權。

凱德集團旗下來福士中國投資夥伴 III 與新加坡政府投資公司（GIC）組成合資公司 DIAMOND TWO PTE. LTD.，以 127.9 億元的價格獲得星外灘全部股權。

凱德集團主要看中的是該項目所處的地理位置。凱德集團提到，上海市虹口區政府的規划下，北外灘區域對接上海國際航運中心、金融中心建設，同時星外灘靠近 12 號線提籃橋站、規劃中貫穿閔行、浦東、虹口、寶山等區域的地鐵 19 號線。

北外灘被視為是上海發展較為成熟、即將躍升成為新中央商務區的地塊之一。包括北外灘、上海火車站、浦東楊高路等區域持續增加的甲級寫字樓，已經接近傳統的中央商務區（CBD）。

這距離上海第二家來福士，長寧來福士開業也才過去了 1 年多。2017 年 6 月份，長寧來福士開業。根據贏商網 6 月份的報道，定位中高端的長寧來福士開業率超過 90%，客流提升近 300%，但總體客流量可能仍少於地鐵上蓋的長寧龍之夢。

在較短時間內就籌備新的來福士項目，有可能是凱德集團還在調整其在中國市場的投資，同時也在為新的地鐵線路做準備。凱德集團 47% 的資產在中國市場，中國是該集團最大的單一市場。

賣掉了一批購物中心的凱德集團有更多的資金可以籌備新的商業綜合體。今年 1 月份，凱德集團以 83.7 億元出售了中國市場上的 20 個購物中心，收購方是萬科旗下印力集團。

凱德集團出售的這批購物中心開業均超過 10 年，在吸引客流量上遜於周邊新近開設的購物中心。例如極光大數據分析的凱德七寶（開業 11 年）與萬科七寶（開業 2 年）的對比。在整體客流量、周邊小區的客流量上，萬科七寶都高於更早開業的凱德七寶。

與此同時，更多的房地產開發商開發的商業綜合體在 2018、2019 年開業，這包括備受關注的晶耀前灘、陸家嘴中心 L+Mall，以及新天地廣場（位於太平洋百貨原址上）、徐匯區的國貿匯 ONE ITC 等。

根據睿意德商業地產研究中心及中商數據聯合發布的數據，截止 2017 年 12 月，上海新入市商業項目達到 46 個，其中新增購物中心體量 296.3 萬平方米。

但由於工期、招商等問題，原計劃 2017 年開業、但延期至 2018 年的商業項目達 25 個，2018、2019 年初開業及試營業大中型項目增加至 69 個，基本上都靠近 1、2 個地鐵站。其中 2018 年開業的佔據了其中的 38 個，浦東新區拿到了其中 10 個。

上海繼續新增的地鐵站可能會進一步推動新商業綜合體的出現。

按照上海今年 5 月份公布的規劃，上海將新增 19、20、21、23 號，以及崇明島、嘉閔線、機場聯絡線這幾條新的地鐵線路，地鐵車站總數將達到 600 多座。持續增加的地鐵站也可能推動更多「地鐵上蓋建築」的產生。

題圖來自：Pixabay

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