香港樓市，2019開始下跌！投行預測，跌幅15-25％

據CNBC，香港地產金融投行JLL，預測2019年香港的房價將下調15-25%。

15%的下跌，是這家投行的保守估計，若是US-China的經貿negotiation進展不順利，JLL的分析師預測，港股也會暴跌，進而香港樓市將下跌25%。

另外CLSA也預測，未來12個月，香港房價將下跌15%。

投資香港樓市的基金Portwood Capital的CEO Peter Churchouse在接受CNBC採訪時表示，宏觀數據在這裡，2019年底的跌幅應該是15-20%。Churchouse認為，他預測的15-20%的跌幅，對於香港的銀行和地產商來說影響有限，因為他們的金融狀況良好，槓桿率不高，同時香港家庭的負債水平較低，儲蓄率較高。

1997年-2003年，因東南亞金融危機，以及緊接著的SARS病毒爆發，香港樓市暴跌了60-70%。Churchouse認為，香港人經歷過樓市的大風大浪，20%的跌幅完全不成問題。

其實，只要珠三角的富人，繼續願意持有香港樓盤，那麼香港的大幅賣盤就不會出現。香港當前還是住房緊缺，即使美聯儲加息，港幣也跟著加息，最終貸款利率跟著走高，也只是交易量下滑，房價就如投行JLL等所預測的，最多下跌15-25%。

10月份，香港的外儲已下跌至4231億美元，9月份是4264億美元，一個月下跌了33億美元。香港的外儲心理紅線，可能是4000億美元。按照9月份的跌幅，香港只需要7個月，外儲就有可能會跌破4000億美元的關口。

港幣因為是盯著美元的匯率，本質上它是美元的代金券。就相當於是金(美元)本位。

外儲若是不夠，則整個香港的價格體系，就可能會失去支撐。港幣不光是740萬香港人的港幣，還是珠三角富人們的港幣。按香港人頭算，香港外儲人均5.4萬美元，但加上珠三角的富人後，這個演算法就有危險了。

如圖，香港的房價指數，7-8月份的時候，就已經開始走平，這意味著9月份美聯儲加息，港幣跟著加息後，香港的房價大體上在9-10月，應該是有下滑壓力的，很有可能不光是局部走低，整體也有所下跌。

珠三角的富人，假如開始撤出香港樓市，並將到手的港幣換成美元，香港房價像1997-2003年那樣，暴跌60-70%也不是不可能，畢竟這些年香港也建了些新房，只是很多被珠三角的富人們囤了起來。

15%的跌幅，是香港專業研究地產的金融機構們的共識。這樣，珠三角的富人們，若是以投資為目的，可能會搶著出場。

現在網上的說法是，國內有5000萬套以上的空置房。但其實它們都在有錢人手裡，只要不拋售，這些空置房就跟工地上的磚頭一樣，不影響房價。香港的空置房，大部分在珠三角的富人手裡。一家人擠在200-400平方英尺小房子的香港人，哪捨得空置一套千尺豪宅呢？

國內一線城市，上海，北京，深圳等，在本輪房地產熊市中，將如何下跌，也取決於囤房的富人，怎麼個拋售法。他們要是堅定不拋，那麼下跌幅度估計跟香港一樣：15-25%。

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